GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
Miskolc, Adler Károly u. 37.
46/361-319
30/9833-938
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő n.sz. 401
30/5856-586
Kazincbarcika,
Herbolyai út 7/A.
566/5 hrsz-ú
„épület, udvar”
I N G A T L A N
F O R G A L M I
É R T É K B E C S L É S E
A szakvélemény 12 számozott oldalt és a mellékleteket tartalmazza.
Készült: 2014. május 8-án, 4 példányban.
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
KAZINCBARCIKA, HERBOLYAI ÚT 7/A, 566/5 HRSZ-Ú
„ÉPÜLET, UDVAR” INGATLAN
FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
T A R T A L O M
1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY
2.
AZ INGATLAN ISMERTETÉSE
2.1. Az ingatlan adatai
2.2. Adatszolgáltatás
2.3. Az ingatlan és környezetének leírása
3.
ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS
3.1. Az értékelés módszere (TEGOVA)
3.2. A piaci forgalmi érték ismertetése
3.3. A forgalmi érték meghatározása
4.
MELLÉKLETEK
- tulajdoni lap
- szabályozási terv
- fotók
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 1
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY
Megbízás adatai
Megbízó
TIMPANON INGATLANKEZELÉSI KFT.
Megbízó címe
3700 Kazincbarcika, Eszperantó u. 2.
Ingatlan adatai
Ingatlan címe
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A.
Ingatlan megnevezése
épület, udvar
Ingatlan helyrajzi száma
566/5
Tulajdonos
JÉKI Ingatlan Kft.
Tulajdoni hányad
1/1
Telek területe
7 368 m2
Felépítmények száma
1 db (varroda)
Felépítmények alapterülete
1 593 m2
Jelenlegi funkció
használaton kívüli (korábban varroda)
Komfortfokozata
nem releváns
Közmű ellátottsága
ivóvíz, szennyvíz, elektromos energia, gázvezeték,
telefon
Értékelés adatai
Értékelés célja
Forgalmi érték meghatározása
Értékelés alkalmazott módszere
Piaci összehasonlító, költség alapú
Értékelés fordulónapja
2014.05.08.
Értékelés érvényessége
180 nap
Helyszíni szemle időpontja
2014.04.29.
Megállapított forgalmi érték
90.200.000.-Ft (Kilencvenmillió-kettőszázezer
forint)
Megjegyzés
Az érték nem tartalmazza az ÁFA-t, kiürített, per-
igény és tehermentes állapotra vonatkozik, üres, s
azonnal beköltözhető állapotot tételezett fel.
Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékbecslők,
környezetvédelmi
és
diagnosztikai
vizsgálat
elvégzésére
nem
jogosultak,
az
értékelést
szemrevételezés és a Megbízó adatszolgáltatásai
alapján készítik el. Az értékbecslők által
meghatározott érték semmilyen összefüggésben
nincs
a
megbízási
díj
nagyságával.
Az
értékmeghatározást nem befolyásolták a Megbízó
személyes szempontjai, az értékbecslők mindettől
függetlenül állapították meg a fenti értéket. Jelen
szakvélemény 4 példányban készült, melyből 3 pld.
a megbízóé, 1 pld. az értékbecslőké.
Miskolc, 2014. május 8.
Gombos Ágnes
Erki Zoltán
ingatlanforgalmi szakértő
ingatlanvagyon-értékelő
isz. 2908
n.sz. 401
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 2
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
2.
AZ INGATLAN ISMERTETÉSE
2.1. Az ingatlan adatai
Cím:
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A
Tulajdonos:
JÉKI Ingatlan Kft.
Tulajdoni hányad:
1/1
Helyrajzi száma:
566/5
Fekvése:
belterület
Megnevezése:
épület, udvar
A telek nagysága:
7 368 m2
2.2. Adatszolgáltatás
Megbízó az értékelés elkészítéséhez átadta:
tulajdoni lap másolatot
Az értékbecslés az általunk szerzett összehasonlító adatok, valamint a 2014. április 29-i
helyszíni szemle és a Megbízótól kapott információk alapján készült. A helyszínen az átadott
dokumentációkat leellenőriztük, és azokat jónak találtuk.
Jogi szempontok
Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonnyal rendelkezik. Az értékelésnél a terhelési
bejegyzéseket nem vettük figyelembe, az értékelés tehermentes állapotra vonatkozik.
2.3. Az ingatlan és környezetének ismertetése
A település bemutatása1
Kazincbarcika város Miskolctól kb. 20 km-re, a 26. sz főút mentén helyezkedik el, mely
Borsod-Abaúj-Zemplén megye harmadik legnépesebb városa. A Bükk-hegység északkeleti
lábánál, a Sajó völgyében fekszik. 1947-ben közigazgatásilag összevont Sajókazinc és
Barcika (mely a következő évben a Kazincbarcika nevet vette fel), valamint az építkezések
által (1954) érintett Berente alkotta az új város vázát, mely városrész a közelmúltban
önállósodott. A város vegyipara Európa szerte jelentős.
A város kiemelkedő szerepet tölt be a régióban, gazdasági és ipari téren egyaránt. A helyi kis
és középvállalatok, a környező településeken működő mezőgazdasági termelés, a
közelmúltban átadott autópálya közelsége, valamint a régióba folyamatosan betelepülő
multicégek kedvező hatása befolyásolja a környezet gazdasági helyzetét.
Településen belüli elhelyezkedés
Az ingatlan a település DNy-i részén, vegyes övezetben helyezkedik el. Környezetében
döntően lakóházak, helyezkednek el, de szomszédságában oktatási intézmények is
találhatóak. Zavaró gazdasági tevékenységet nem folytatnak. Megközelítése - mely
gépjárművel, tömegközlekedéssel és gyalogosan is jónak mondható - aszfalt burkolatú úton
keresztül lehetséges.
1 Forrás: www.kazincbarcika.hu
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 3
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
A telek bemutatása
A szabályos sokszög alakú telek kötött talajjal, döntően sík felszínnel rendelkezik. A telek
utcafronti részéhez közel került elhelyezésre a varroda épület. Az épület körül burkolt út
található. A beépítetlen részek zöld felülettel rendelkeznek. A telekre a K-i és a Ny-i végénél
lévő kapun keresztül lehet bejutni. A telek körbekerített, acél oszlop + acél mező kerítéssel.
A telek területe: 7 368 m2.
Az ingatlan a következő közműellátással rendelkezik:
víz
szennyvíz csatorna
elektromos energia
gázvezeték
telefon
Helyi építési szabályzat
A tárgyi ingatlan a Kazincbarcika Város Önkormányzatának 44 /2005 (XII.22.) számú
rendelettel elfogadott Helyi Építési Szabályzat szerint:
„Gksz” kereskedelmi szolgáltató területbe tartozik.
Az övezetre vonatkozó korlátozások:
megnevezés
előírás
beépítési mód
szabadon álló
legnagyobb beépítettség
40 %
legkisebb
kialakítható
2 000 m2
teleknagyság
minimális zöldfelület arány
20 %
legnagyobb építménymagasság
7,5
Ezek alapján lehetséges az ingatlan további fejlesztése.
Az épület bemutatása
Iroda épület
Az 1999-ben, részben hagyományos technológiával készült, vb. pillérváz + tégla szerkezettel,
monolit vb. födémmel, fél nyeregtetővel és trapézlemez héjazattal rendelkező varroda épület,
alápincézetlen, mely az utcafronti résznél 2 szintes kialakítású. Az emeletre kétkarú, vasbeton
szerkezetű lépcsőn keresztül lehet feljutni a varroda helyiség két szélső részéből. Az ablakok
műanyag típusú, hőszigetelt kivitelűek, az ajtók acél anyagúak. A belső ajtók fa anyagúak. A
tetőn lévő ablakok elektromos irányításúak. A teherforgalom számára az épület K-i részén
készült rakodó helyiségben beépített emelő szerkezet található.
A földszinten található a csarnok jellegű varroda helyiség, irodák, raktárak, szociális
helyiségek. Az emeleten öltözők, étkező, kazánház és vizes helyiségek kaptak helyet. A fűtést
és a melegvíz ellátást gázüzemű kazánok biztosítják. A hőleadók radiátorok.
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 4
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
Az épületben a következő helyiségek kerülnek kialakításra:
Földszint
helyiség megnevezés
alapterület (m2)
szélfogó
6,48
porta
2,41
bemutató vitrin
0,83
előcsarnok
28,40
titkárság
28,23
igazgatói iroda
28,85
iroda
13,72
irattár
4,76
teakonyha
4,96
közlekedő
6,44
női mosdó
1,44
női wc
1,44
férfi modsó
1,44
férfi wc
1,44
motozó
2,28
lépcsőház
16,24
varroda
653,50
takarító szertár
2,40
gépraktár
34,77
karbantartó műhely
23,24
kompresszorház
16,68
művezetői iroda
7,84
lépcsőház
16,52
raktár
171,52
szabászat
61,91
technikai helyiség
17,26
szeméttároló
5,90
elektromos kapcsoló
8,68
belépő
10,41
nyitott rakodó
23,99 x 0,50 = 12,00
Összesen:
(1203,98) 1191,99
Emelet
helyiség megnevezés
alapterület (m2)
lépcsőház
16,80
közlekedő
94,50
szellőző gépház
14,62
kazánház
17,76
étkező
37,62
női wc
4,02
vizes blokk
12,76
előtér
1,70
öltöző
49,62
előtér
1,70
wc
1,74
párafogó előtér
1,30
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 5
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
mosdó-zuhanyzó
10,80
wc
1,30
előtér
1,70
wc
1,74
párafogó előtér
1,30
mosdó-zuhanyzó
10,8
wc
1,30
öltöző
49,62
előtér
1,95
lépcsőház
16,80
dohányozó
16,52
elsősegély hely
16,52
közlekedő
3,95
mosdó
1,35
wc
1,44
öltöző
7,18
mosdó-zuhanyzó
2,12
Összesen:
400,53
Az épület hasznos alapterülete összesen:
földszint:
1191,99 ≈ 1192,00 m2
emelet:
400,53 ≈ 401,00 m2
Összesen:
1593,00 m2
Műszaki paraméterek:
Szerkezeti elemek
Alkalmazott anyagok
Függőleges teherhordó szerkezetek:
vb. pillérváz, Porotherm N+F tégla
Vízszintes teherhordó szerkezetek:
monolit vb.
Tetőszerkezet:
acél félnyeregtető
Héjazat
trapézlemez
Nyílászárók:
homlokzaton: műanyag ablakok, acél
bejárati ajtók, hőszigetelt kivitelben
belül: fa ajtók
Felületképzések:
homlokzaton
nemes vakolat
belső fal
festés
padlóburkolat
kerámia, pvc, szőny.padló, ipari padló
Közműellátottság:
víz
szennyvíz
elektromos energia
gázvezeték
telefon
Melegvíz ellátás:
kombi gázkazán
Fűtés:
kombi gázkazán + radiátor
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 6
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
Műszaki leírás
Az épület anyaghasználata, kialakítása, megjelenése a mai kor igényeinek megfelelő, a
funkció szerinti helyiségekkel és alaprajzi kapcsolattal.
Funkcionális jellemzés:
A beépített alapterület, a helyiségek mérete, kapcsolata és elhelyezkedése lehetőséget adhat a
jelenlegitől eltérő, más célú funkciónak megfelelő hasznosításra, de ahhoz a gazdaságos
átalakítás vizsgálata szükséges. A jelenlegi funkciónak megfelelő kialakítású az ingatlan,
mely jelenleg használaton kívüli.
3. ÉRTÉKKÉPZÉS
Az érték megállapításánál a TEGOVA által javasolt módszert alkalmaztuk, kiegészítve azt a
hitelbiztosítéki érték megállapításánál előírt követelményekkel.
3.1. Az értékelés módszere (TEGOVA)
A TEGOVA (az Állóeszközértékelők Európai Csoportja) javaslata alapján az eszközérték
meghatározásának alapja a következő lehet:
- az újraelőállítási (pótlási) költség
- a piaci érték
- az üzleti hasznosításból származó profit
Az alkalmazott módszer leírása:
Piaci érték definíciója alapján a következő:
A nyílt piaci érték egy olyan optimális árat jelent, amelyen elvárható egy tulajdoni érdekeltség
(azonnali fizetésű) készpénz ellenében való, egyéb feltétel nélküli értékesítése, feltételezve,
hogy
-
van egy eladni szándékozó fél
-
rendelkezésre áll egy, az eladás lebonyolításához szükséges ésszerű időtartam,
figyelembe véve a tulajdon jellegét és piaci helyzetét
-
az értékek az adott időszakban nem változnak
-
az ingatlan szabadon értékesíthető
-
nem vesznek figyelembe olyan magasabb árat, amelyet egy speciális érdekeltségű
vásárló fizet
3.2. A piaci forgalmi érték ismertetése
A piaci forgalmi érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke.
A piaci forgalmi érték meghatározására háromféle módszer alkalmazható:
a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés;
b) a hozamszámításon alapuló értékelés;
c) a költségalapú értékelés.
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 7
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés:
A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert
adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával
történik.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:
1. Az alaphalmaz kiválasztása.
2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.
3. Fajlagos alapérték meghatározása.
4. Értékmódosító tényezők elemzése.
5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.
6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.
1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell
elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban
szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától
jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.
2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan
meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos
értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad
összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell
alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell
figyelembe venni.
3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték
fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen
mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is
alkalmazhatóak.
4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők
figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket
befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző.
5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat
fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg
kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.
6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos
érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Egyes
esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlító adat nem áll
rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is megengedett.
Ilyen lehet például az ipartelep, ahol a földterület és a felépítmények külön is értékelhetőek.
Hozamszámításon alapuló értékelési módszer:
A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése
érdekében felmerülő kiadásoknak a különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az
érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle
származó tiszta jövedelmek jelenértéke.
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 8
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
Költségalapú módszer:
A költségalapú értékmegközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell
vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó
földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés
alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint olyan
esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre.
3.3. A forgalmi érték meghatározása
3.3.1. A terület ingatlanpiaci elemzése:
Az ingatlan elhelyezkedése, megközelítése és továbbfejleszthetősége értéknövelő tényező. A
környéken hasonló paraméterű, értékesíthető ingatlan a szabadpiacon jelenleg található. Az
ingatlan jelenlegi funkció szerinti hasznosítására – jelen gazdasági helyzetre tekintettel -
elvétve jelentkezik piaci kereslet. Az ingatlan szabályozási előírása több funkcióra ad
lehetőséget a befektetői igények alakulása szerint, ahol teljes infrastruktúra rendelkezésre áll.
3.3.2. Alkalmazott módszerek:
Az ingatlan értékét piaci összehasonlító és az újraelőállítási költség alapú módszer
alkalmazásával közelítettük meg a reális piaci forgalmi érték meghatározása érdekében.
A településen nem jellemző az ipari csarnokok bérleti piaca, ezért a hozamelvű értékelést nem
alkalmazzuk.
Ingatlanpiaci helyzet:
Az elmúlt években kialakult, az egész országra kiterjedő gazdasági válság az ingatlanpiacot is
érzékenyen érintette.
A kereslet az ingatlanpiac minden szegmensében radikálisan csökkent, amiben a banki
hitelezői tevékenység visszaszorulása is nagy szerepet játszott. Kereslet és banki hitelek
hiányában az ingatlanfejlesztői tevékenység is visszaesett. Ugyanakkor minden ingatlan
típusnál megnőtt a kínálat. Az árak a keresletet meghaladó kínálat és részben a
kényszereladások miatt is csökkentek. Emellett jelentősen megnőtt az ingatlanok
értékesítéséhez szükséges idő. Az ingatlan keresettsége átlagos mértékűnek mondható.
3.3.3 A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés:
Összehasonlító „gazdasági funkciójú” ingatlan adatok:
s.
fajlagos ár
cím
korr. fajl.
év
épület (m2) telek (m2)
kínálati ár
korrekció
sz.
(Ft/m2)
ár (Ft/m2)
1 Kazincbarcika
2014
361
5704
25 000 000 Ft
69 252 Ft
0,75
51 939 Ft
2 Kazincbarcika
2014
1444
4025 115 000 000 Ft
79 640 Ft
0,77
61 323 Ft
3 Kazincbarcika
2014
2454
5347
29 000 000 Ft
11 817 Ft
Korrigált fajlagos átlagár:
56.631.- Ft/m2 Összehasonlító adatok elemzése:
1. Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő, közepes állapotú, összközműves „telephely”
ingatlan. A kínálati ár és az állapot miatt alkalmaztunk korrekciót.
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 9
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
2. Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő, közepes állapotú, összközműves „telephely”
ingatlan. A kínálati ár és az állapot miatt alkalmaztunk korrekciót.
3. Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő, közepes állapotú, összközműves „telephely”
ingatlan. Az ingatlan fajlagos értéke alulbecsült, ezért
nem alkalmazzuk az érték
megállapításnál, csupán bemutatás céljából szerepel.
Érték megállapítás:
Megnevezés
Érték
Átlagos fajlagos érték (Ft/m2)
56 631
Összes hasznos alapterület (m2)
1 593
Piaci alapú forgalmi érték
90 213 183 Ft
Az értékbecslés tárgyát képező ingatlan becsült forgalmi értéke,
piaci összehasonlító adatokon alapuló módszerrel kerekítve
90.200.000,- Ft
azaz
kilencvenmillió - kettőszázezer forint.
3.3.4 Az ingatlan költség alapú értékelése:
Az ingatlan értékét újraelőállítási költséggel is meg lehet meghatározni. Az adatok a Business
Media Magyarország Kft. Baudata Divízió és az Építőipari Költségbecslési Segédlet (ÉKS)
adatszolgáltatásaiból és korábbi szakértői munkáinkból vettük.
Összehasonlító adatok építési telekhez:
s.
cím
korr.fajl.
év
telek (m2)
kínálati ár
fajlagos ár (Ft/m2) korrekció
sz.
ár (Ft/m2)
1 Kazincbarcika
2014
5138
18 000 000 Ft
3 503 Ft
0,80
2 803 Ft
2 Kazincbarcika
2014
1182
9 000 000 Ft
7 614 Ft
0,85
6 472 Ft
Korrigált fajlagos átlagár:
4.637.- Ft/m2 Összehasonlító adatok elemzése:
1. Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő, összközműves építési telek ingatlan. A
kínálati ár és teleknagyság miatt alkalmaztunk korrekciót.
2. Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő, összközműves építési telek ingatlan. A
kínálati ár és teleknagyság miatt alkalmaztunk korrekciót.
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 10
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
A „Csarnok” épület értéke:
Épület értéke:
165.000.- Ft/m2 + ÁFA
A B-A-Z Megyére vonatkozó korrekció:
98,98%
Megyén belüli elhelyezkedésre vonatkozó korrekció:
90,00%
Műszaki állapotra vonatkozó korrekció:
90,00%
Módosított érték: 165.000,- Ft/m2 x 0,9898 x 0,90 x 0,90 = 132.287,- Ft/m2
Érték megállapítás:
Megnevezés
Érték
Érték
Csarnok épület
Telek
Fajlagos érték (Ft/m2)
132 287
4 637
Terület (m2)
1 593
7 368
Költség alapú forgalmi érték (Ft)
210 733 191
34 165 416
Összesen (Ft)
244 898 607
Az értékbecslés tárgyát képező ingatlan becsült forgalmi értéke,
újraelőállítási költség alapú módszerrel kerekítve
244.900.000,- Ft
azaz
kettőszáznegyvennégymillió - kilencszázezer forint.
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 11
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
ERKI ZOLTÁN ingatlanvagyon-értékelő
3.3.5. Az ingatlan végső értékének meghatározása:
Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, a folyamatban lévő fejlesztésekre, műszaki
állapotára, annak az eredeti, s a jövőben választható funkcióira, a hasonló méretű ingatlanok
jelenlegi gazdasági helyzet miatti visszafogott piaci keresettségére, az értékbecslés tárgyát
képező ingatlan tulajdonjogának az üres, valamint per, igény és tehermentes állapotára
vonatkozó forgalmi értékét
a piaci összehasonlító adatokon alapú módszerrel javasoljuk
elfogadni. Ezek alapján az érékelt ingatlan értéke:
Az értékbecslés tárgyát képező ingatlan becsült forgalmi értéke,
piaci összehasonlító adatokon alapuló módszerrel kerekítve
90.200.000,- Ft
azaz
kilencvenmillió - kettőszázezer forint.
Ennek az értékelési bizonyítványnak sem az egészét, sem bármelyik részét, se, a rá való
hivatkozást nem szabad szerepeltetni semmiféle publikálásra szánt iratban, körlevélben vagy
nyilatkozatban és egyéb módon sem szabad nyilvánosságra hozni anélkül, hogy az értékelők
ehhez előzetesen írásban hozzájárultak volna, jóváhagyva azt a formát és szövegkörnyezetet,
melyben megjelenhet.
Ezen értékelési bizonyítvány 4 példányban a piaci érték megállapítására készült, semmilyen
más célra nem használható fel!
Az értékelés érvényességi idejét 180 napban adjuk meg. Az értékelésnél az ingatlant
tehermentesnek feltételeztük. Az értékelés csak külső szemrevételezés alapján történt. Az
értékelési szakvélemény - mely egyben javaslat a tárgyi ingatlan forgalmi értékére - az
ingatlanpiachoz kapcsolódó feltevéseken alapul. A piac megmérettetése után fent tartjuk a
jogunkat a forgalmi érték módosítására.
M i s k o l c , 2014. május 8.
Gombos Ágnes
Erki Zoltán
ingatlanforgalmi szakértő
ingatlanvagyon értékelő
isz. 2908
n.sz. 401
Kazincbarcika, Herbolyai út 7/A, 566/5 hrsz-ú „épület, udvar” ingatlan
Oldal 12
