ertekeles god kt 041 21.pdf

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

A
GÖD, KÜLTERÜLET 041/21 HELYRAJZI SZÁMÚ
INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉNEK, A ZÖLDKÁR ÉS FÖLDVÉDELMI
JÁRULÉK MEGHATÁROZÁSA TÁRGYÁBAN

Megrendelő: Göd Város Önkormányzata

2131 Göd, Pesti út 81.

Készítette:
Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.

1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. I/2.

Képviseli:
Füstös Bálint

igazságügyi termőföld-értékbecslő szakértő

ingatlanvagyon-értékelő

ph.

Dr. Lugossy Ágnes

igazságügyi termőföld-értékbecslő,

mezőgazdasági kárbecslési szakértő

ingatlanvagyon-értékelő

ph.

Nagy Emil

ügyvezető

ingatlanvagyon-értékelő

ph.

Budapest, 2019. január 30.

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

TARTALOMJEGYZÉK

1.  SZAKÉRTŐI JELENTÉS .......................................................................................................................... 3
2.  A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA .................................................................. 4
3.  A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE ............................................................................................... 4
A SZAKÉRTŐI JELENTÉSBEN HASZNÁLT ÉRTÉKFORMÁK, MÓDSZEREK MEGNEVEZÉSE: ............................................................... 4
4.  INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI ADATOK ............................................................................................. 6
HELYSZÍNRAJZ ......................................................................................................................................................... 6
5.
AZ INGATLAN ISMERTETÉSE ................................................................................................................... 7
INGATLAN KÖRNYEZETE, ELHELYEZKEDÉSE, MEGKÖZELÍTHETŐSÉGE ..................................................................................... 7
A TERÜLET ÉS A FÖLDPIAC ÁLTALÁNOS ELEMZÉSE: ........................................................................................................ 10
6.
AZ INGATLAN ISMERTETÉSE ................................................................................................................. 11
ÖVEZETI LEÍRÁSOK: ................................................................................................................................................ 13
7.  ÉRTÉKELÉS ......................................................................................................................................... 17
HELYSZÍNI SZEMLE ÉS IDŐPONTJA: ............................................................................................................................. 17
FELHASZNÁLT DOKUMENTUMOK: ............................................................................................................................. 17
ALAPELVEK, KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK: ........................................................................................................................ 17
AZ INGATLAN PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ALAPÚ ÉRTÉKMEGHATÁROZÁSA .............................................................................. 18
AZ ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ISMERTETÉSE: ............................................................................................................... 18
8.
AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA ...................................................................................... 20
ÖSSZEFOGLALÁS ............................................................................................................................................... 21

MELLÉKLETEK

-  TÉRKÉP
-  FOTÓK
-  TULAJDONI LAP

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
2

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

1. SZAKÉRTŐI JELENTÉS
AZ ÉRTÉKELT INGATLAN MEGNEVEZÉSE ÉS ADATAI
Az ingatlan megnevezése: szántó
Település (város, kerület): Göd
Utca, házszám: -
Irányítószám: -
Hrsz.: 041/21
TULAJDONVISZONYOK
Értékelt:
Gusztos Gábor József
Tulajdonos neve: 1/1 tulajdoni hányada
Tulajdoni helyzet / forgalomképesség: Az ingatlan forgalomképes.
Tulajdonjog,
Értékelt érdekeltség:
1/1 tulajdoni hányad értékelt
AZ INGATLAN FŐBB JELLEMZŐI
ingatlan:
11 287 m²
~1,1 ha
Ingatlan területe összesen:
értékelt:
11 287 m²
~1,1 ha
Felépítmény (nettó) területe összesen -
Közmű-ellátottság: nincs
Jelenlegi funkció: Szántóként hasznosított.
ÉRTÉKELÉS
Piaci / forgalmi érték, zöldkár és földvédelmi járulék
Értékelés célja: meghatározása.
Értékelés alkalmazott módszere: Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés
Értékelés fordulónapja: 2019.01.29
Értékelés érvényessége: 180 nap
Megrendelő megnevezése: Göd Város Önkormányzata
MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉKEK HELYRAJZI SZÁMONKÉNT
Ingatlan forgalmi + zöldkár értéke:
19 954 000 Ft
azaz tizenkilencmillió-kilencszázötvennégyezer forint

Az értékbecslésben szereplő árak és a megállapított értékek általános forgalmi adót nem
tartalmaznak, a termőföldeket adásvétel esetén általános forgalmi adó nem terheli.

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
3

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

2.  A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA

Göd Város Önkormányzata (2131 Göd, Pesti út 81.) megbízta Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft-
t  (1055  Budapest,  Honvéd  utca  22.  I/2.)  a  Göd,  külterület,  041/21  helyrajzi  számú  ingatlan,  1/1
tulajdoni hányadának értékelésével.
Az ingatlanértékelés célja: piaci / forgalmi érték, és földvédelmi járulék megállapítása.
3.  A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE

Az  értékelés  a  TEGOVA  által  javasolt  módszernek  (EVS)  és  az  alábbi  rendeletekben  előírtak
figyelembevételével készült:
- 54/1997.(VIII.1.) FM rendelet; 1976. évi 24. törvényerejű rendelet, valamint a 26/2005. (VIII.11.) PM
rendelettel módosított 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet

A szakértői jelentésben használt értékformák, módszerek megnevezése:

ÉRTÉKFORMÁK:
A valós piaci/forgalmi érték: egy adott időpontra vonatkozó, készpénzben kifejezett érték, amelyen
az  adott  ingatlan  tulajdonjoga  normál,  nyílt  piaci  körülmények  között  a  legnagyobb  valószínűséggel
értékesíthető, feltételezve, hogy mind az eladó, mind a vevő tájékozottan, önérdekét tekintve dönt, és
egyikük sincs jogtalan kényszer hatása alatt. A piaci érték megállapításánál a szabadpiaci értékesítést
kell  feltételezni,  melynél  az  értékesítésre  kellően  hosszú  idő  áll  rendelkezésre.  A  valós  piaci  érték
meghatározásához  a  három  nemzetközileg  elfogadott  és  használt  értékelési  módszer  közül  a  piaci
összehasonlítással és a hozam alapú értékeléssel határoztuk meg az ingatlan értékeit, melyek közül
szakértői mérlegeléssel határoztuk meg a valós piaci értéket.
Az értékbecslésben alkalmazott módszerek:
A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést már megtörtént, konkrét és jól ismert
ügyletek  árainak  a  vizsgált  esetre  való  kiterjesztésével,  összehasonlításával  kell  elvégezni.  Az
összehasonlító  vizsgálatok  során  olyan  ingatlanokat  szabad  figyelembe  venni,  amelyek  földrajzi
elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos vagy
közel  azonos  a  vizsgált  ingatlannal.  Minimálisan  három  tényadatot  kell  a  számításhoz  felhasználni.
Csak  azonos  értékformákat  és  csak  azonos  jogokat  (pl.  tehermentes  tulajdonjog,  bérleti  jog)  szabad
összehasonlítani, vagy a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni.
Az elemzett összehasonlító adatokból kerül sor az összehasonlító érték meghatározására. Ez az érték
fajlagos érték. Az ingatlan összehasonlítható piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték és
az ingatlan mérete szorzataként kell megállapítani.
A  szokásos  hozamszámítási  módszerrel  a  termőföld  aranykorona  értékéből  vezetjük  le  a  forgalmi
értéket, figyelembe véve az étkezési búza tőzsdei átlagárát. Azonban a tőzsdei átlagár alakulása az
utóbbi években rendkívül hektikus, amely bizonytalanná teszi a számítás megbízhatóságát. Továbbá
napjainkban a termőföld adásvételi árak alakulását nem elsősorban aranykorona értékük befolyásolja,
az  árakat  jellemzően  az  ingatlanok  elhelyezkedése  és  spekulációs  tényezők  alakítják.  Így  a
hozamszámításos módszer téves eredményre vezethet. (Ennek megfelelően hozamszámítási módszert
nem alkalmaztunk.)

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
4

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

A  költségalapú  érték  (nettó-pótlási  érték)  számításának  lényege,  hogy  az  ingatlan  újra-  előállítási
költségéből  le  kell  vonni  az  idő  múlása  miatti  avulást,  majd  ehhez  kell  hozzáadni  a  felépítményhez
tartozó földterület értékét.
Az  eljárás  általános  gyakorlata  során  első  lépésként  az  ingatlan  telkének  értékét  kell  meghatározni
üres,  fejlesztésre  alkalmas  állapotot  feltételezve.  Ezt  követően  a  hasonló  jellegű,  azonos  célra
használható épület újraelőállítási (pótlási) értéke kerül megállapításra.
Ezt  az  értékelést  végző  általában  az  elmúlt  időszakban  megépített  hasonló  funkciójú,  volumenű,
felszereltségű,  ill.  más  szempontból  egyébként  összehasonlítható  ingatlanok  tényleges  beruházási
költségei, illetve publikus építőipari ár gyűjtemények, vagy költségnormatívák alapul vételével állapítja
meg.
Az  avulás  az  idő  múlása  miatti  értékcsökkenés.  Három  fő  eleme:  a.)  fizikai  romlás,  b.)  funkcionális
avulás és c.) környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatók vagy ki nem javíthatók.
a.)  A  fizikai  romlás  esetében  figyelembe  kell  venni  az  épület  fő  szerkezeteinek  romlását  és  a
szerkezetek  arányát  az  összértékhez  viszonyítva.  A  fizikai  avulási  számításoknál  a  felépítmény
gazdaságosan hátralévő élettartamát kell figyelembe venni.
Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell használni:
-
városi téglaépületek 60-90 év,
-
városi, szerelt szerkezetű épületek 40-70 év,
-
családi ház jellegű épületek 50-80 év,
-
ipari és mezőgazdasági épületek 20-50 év.
b.)  A  funkcionális  avulás  a  gazdaságtalan,  korszerűtlen  megoldásokat  jelenti.  Az  értékelőnek
mérlegelnie  kell  azokat  a  korszerű  követelményeket,  amelyeket  a  vizsgált  létesítmény  képtelen
kielégíteni.
c.)  A  külső  avulás  az  ingatlanon  kívüli  körülmények  miatt  áll  elő,  mint  a  kereslet  hiánya,  a  terület
változó ingatlan felhasználása, vagy az általános nemzetgazdasági körülmények.
Az avulás mértékét a három említett avulási kategóriában, százalékosan kell megadni.

A termőföld ingatlanok értékét három, külön-külön értékelt tényező együttes összege határozza meg
az alábbiak szerint:

Fé = Fté + Té + Éé
ahol
Fé: az ingatlan áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)
Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft)
Té: a telepítmény áfa nélküli értéke (Ft)
Éé:  az  ingatlanon  található  felépítmény,  pince  (épületek,  építmények,  föld  alatti  raktár)  áfa  nélküli
forgalmi értéke (Ft)

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
5

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

4.  INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI ADATOK

A  tulajdoni  lap  tartalmazza  az  ingatlan-nyilvántartás  szerinti  aktuális  állapotot.  A  tulajdoni  lap  elején
találhatók a folyamatban lévő bejegyzések, a széljegyek. Az I. rész tartalmazza az ingatlan alapadatait,
azaz megnevezését, területét stb. A II. részben kerülnek feltüntetésre az ingatlan tulajdonosai. A III.
rész a bejegyzett jogokat és tényeket tartalmazza (pl. jelzálogjog, stb.).
A tulajdoni lap alábbi kivonatában az ingatlan kiemelt adatait rögzítjük:

Tárgyi ingatlan helyrajzi száma, művelési ága, Ak értéke, területe:
helyrajzi száma
: Göd hrsz.:
041/21
művelési ága, területe
: szántó
4 min.o
24,69 Ak
9 461 m2
5 min.o
3,82 Ak
1 826 m2
Összesen:
28,51 Ak
11 287 m2
25,26 Ak/ha

Helyszínrajz

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
6

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

5.  AZ INGATLAN ISMERTETÉSE

Ingatlan környezete, elhelyezkedése, megközelíthetősége

Település neve:
Göd
Teljes népesség:
18 194 fő
Területe:
24,44 km2
Régió:
Közép – Magyarország
Megye:
Pest
Járás:
Dunakeszi
Jogállás:
város

A  település  története:  Göd  ősidők  óta  lakott  helynek  számít.  Számos  őskori  régészeti  emlék  maradt
fent, tártak fel a település területén. Újkőkori, majd réz-és bronzkori emberek telepedtek le, szarmaták
települést alapítottak. A római uralomból számos pénzérme került elő, valamint római őrtorony a Duna
parton,  a  Csörsz-árok  Dunakeszi  közelében  és  az  Újtelepnél  feltárt  erődépítkezés,  melyet  I.
Valentinianus császár rendelt el, mely a limestől mélyen az ellenséges területen belül épült volna fel,
így áttételesen háború, egy király és egy császár halálokozója volt. (részletes leírás: Várak, kastélyok,
templomok folyóirat 2008/június).
Mohácsig: a mai Felsőgöd területén található az avar kori földvár, melyről az utat és a Dunát lehetett
védelmezni. Itt alakult ki a kör alapú templom és falu Gud, Göde néven. Göd Juditot még 1640-ben is
említik.  A  váci  püspökség  birtoka  ekkor  Göd.  A  pusztító  tatárjárás  után  Göd  a  Gyula-Zsombor
nemzetségből származó Sebrethez kerül, aki Fejér megye ispánja. Ekkor említik először oklevélben a
települést  1255-ben.  Ez  az  évszám  található  a  címerben  is.  Gödöt  1317-ben  Károly  Róbert  Szécsi
Dénesnek. A 15. században a római őrtorony alapjaira ismét felépítettek egy őrtornyot. A Sződ-rákosi
patakon vízimalom épült. 1485-ben a váci országgyűlésre érkező Mátyás király átvonult a falun.
Török kor: a mohácsi csata után a terület folyton rablások áldozatává vált, ezt bizonyítja az az adat,
mely szerint 1684-ig 38 esetben dúlták a vidéket a török és a keresztény hadak. A lakosság elmenekül,
templom, temető falu elpusztul. 1600 körül a Madáchoké lett Göd. A török kiűzése után a feljegyzések
szerint elhagyott, kiégett puszta, mely Sződhöz tartozik.
Újjáépülés: 1700 körül alakul ki Göd-puszta, a mai Nemeskéri kúria és környéke. Az 1715-ös összeírás
alapján  Vác  pusztája.  1718-ban  Madách  László  lesz  a  birtokosa  Sződdel  együtt.  Felépül  a  Madách
kastély és birtok. 1736-ban a Grassalkovich családi uradalom része lesz, kiépül a Göd-pusztai központ,
a Kincsem telep, pálinkaház és sörfőzde épül. A falu újjáépülése színtiszta magyar lakosokkal. A Gál-
napi  marha  és  baromfivásárok  visszaállítása,  postakocsijárat  indul.  Mayerffy  József  bérli  a  pusztát,
juhtenyésztés, pincészet, gazdasági épületek épülnek. A sírja a Göd-pusztai temetőben található. 1800
környékén megjelennek a hajómalmok a Dunán.
Fejlődés  megindulása,  Reformkor:  1805-ben  Mayerffy  József  magyar  feliratú  harangja,  ez  van  a
címerben  is.  1830-ban  a  bérleti  viszony  megszűnik,  Mayerffyak  megvásárolják  Gödöt.  A  tulajdonos
Mayerffy Ferenc Xavérius, serfőző mester, a Lovaregylet alapítója, Széchenyi István barátja. Montreál
csehországi herceg Széchényi előtt vette bérbe. 1846-ban felavatták az ország első vasútját Pest és
Vác között. A kezdeti palotai és dunakeszi állomás után Göd lett a harmadik állomás. A szabadságharc
ideje  alatt  a  birtokot  és  a  kúriát  feldúlják.  A  Sina  család  tulajdona  a  terület  1864-ig,  majd  egy  belga
bank  parcellázza.  Floch-Reichersberg,  Schöffer  Bódog,  Arany  László,  Nemeskéri-Kiss  Miklós  és  dr.
Széchy Kálmán birtokosok.

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
7

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

A  település  kialakulása:  1873-ban  megjelenik  Felsőgödtelep,  birtokosa  Szapáry  gróf,  kastélya  a
Madách  utcában.  1875-től  1880-ig  Kincsem,  a  csodaló  a  gödi  istálló  lakója,  tenyésztője  Blaskovics
Ernő, aki idehozta, így kialakult egy versenyló tréningtelep. Kincsem minden idők legeredményesebb
versenylova.  A  ma  is  álló  Kincsem  istálló  Göd  egyik  legrégibb  épülete.  Göd-pusztán  iskola,  posta-
ügynökség  a  kúria  épületében.  Nemeskéri-Kiss  Miklós  honvédezredes  és  Nemeskéri-Kiss  Pál
szeszgyárat,  gazdasági  vasutat  és  svájci  mintára  istállókat  épített.  Megjelenik  Kis-Göd,  a  Villatelep.
1900  környékén  Tégla  és  cementlapgyár  üzemel  100  munkással,  épületei  egy  része  ma  is  áll,
vendéglők boltok találhatók benne a főúton. Huzella Tivadar megvásárolja Arany Lászlótól a birtokot.
1951-től az MTA tulajdona. Parcellázás Felsőgödön. 1902-ben felépül a mai Művelődési ház a Biciklista
Nagyvendéglő,  melyben  később  mozi  üzemel.  A  Budapest-Göd  kerékpár  verseny  célállomása.
Alsógödön  katolikus  kápolna  épül.  1908-ban  száz  éve  megindul  Felsőgödön  a  tanítás.  Felsőgöd
gyorsan  fejlődik,  felépül  a  postaügynökség,  vasúti  megálló  létesül,  helyi  újság,  másik  iskola  indul,
kaszinó nyílik, katolikus harangláb a későbbi templom helyén. 1914-ben Felsőgöd kiválik Sződből és
különálló településéé válik. Megépül az első gyógyszertár, az első mozi, temető. Az első világháború
hős  halottai  számára  a  felsőgödi  temetőben  emlékmű,  az  alsógödi  Dunaparton  10  fűzfa  1-1  névvel.
Felsőgöd nagyközség lesz, postahivatal épül.
Alsógöd,  strand  a  két  világháború  között:  Alsógöd  is  követi  Felsőgödöt  a  fejlődésben.  1921-ben
kisközséggé alakul, iskola nyílik az egykori téglagyár egyik épületében. Eközben Felsőgödön felépül
a  katolikus  templom  a  Bozóky  téren,  Iparoskör  alakul.  Létrejön  a  Fecskefészek,  cserkész  mozgalom
indul és Alsógödön is mozi nyílik. Megindul Felsőgödön a villanyvilágítás, önkéntes tűzoltó egyesület
alakul,  a  plébánia  épülete  felépül.  Alsógödön,  postahivatal  állandó  iskola,  református  imaház,
evangélikus  templom  épül.  Csendőrőrs  jön  létre  a  megnövekedett  lakosságszám  miatt.  Felépül  a
felsőgödi  állami  elemi  iskola  Mikle  Károly  tervei  alapján.  Megnyílik  az  Árpád  mozi,  melyet  1948-ban
államosítanak, majd gazdaságtalan működése miatt megszűnik. A református templom és a zsinagóga
felépül  Felsőgödön.  1939-ben  Anatómusok  világkongresszusát  a  Huzella  villában  tartották.  Ilka
majorba betelepülnek a bócsaiak, a Schöffer-kastélyban 1944-ben művészkongresszus.
A  második  világháború  óta:  1950-ben  meleg  vízforrást  találnak,  erre  épül  rá  a  mai  Termál  strand.
Egészségház, népkönyvtár nyílik. 1970-ben Alsógöd és Felsőgöd Göd néven egyesül. Megindul a Gödi
Körkép,  Piarista  Szakmunkásképző  megindítja  a  tanítást.  1993-ban  az  alsógödi  katolikus  templom
leég, 1996-ra újjáépül. 1999 augusztus 20-án Göd városi rangot kap. Felépül a golfhotel, a Samsung
gyár, a városi sportcsarnok, befejeződik a csatornázás, az utak aszfaltozása még ma is folyik...
A  középkori  elpusztult  falu  újjáépült,  1877-ben  még  csak  118  lakosa  volt,  ma  már  meghaladja  a  18
ezret.
Forrás: www.wikipedia.org
Megközelíthetőség
Budapest  felől  autóval  a  2-es  főúton  vagy  a  2/A  gyorsforgalmi  úton,  vonattal  a  Budapest–Szob-
vasútvonalon  (Alsógöd,  Göd,  illetve  Felsőgöd  megállóhelyek),  Volánbusszal,  vagy  a  Duna  mellett
végighúzódó kerékpárúton érhető el.
1846. július 15-én itt nyílt meg az első magyar vasútvonal. 1877-ben a vonalnak csak Rákospalotán,
Dunakeszin és Gödön volt állomása.
Négy  helyközi  Volánbusz  viszonylat  halad  keresztül  a  városon  (300,  301,  345,  371)  és  egy
magánvállalkozásban üzemelő helyi járat is közlekedik (egy Ikarus 405 típusú autóbusszal).

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
8

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Az ingatlan fekvése és környezete
Az értékelt ingatlan Pest megyében, a fővárostól észak-keletre, mintegy 22,5 km-re fekvő, 18
ezer lakosú település, Göd városának külterületén, a városon áthaladó 2-es számú főútvonaltól
nyugatra, a Göd-Újtelep elnevezésű városrészben helyezkedik el.
Megközelítése egyszerű, problémamentes.
A település ellátottsági és naturális adatai jók (ellenőrizve: www.kozinfo.hu, www.god.hu).
Közvetlen környezetében jellemzően termőföldek, ipari és lakóingatlanok sorakoznak.
A város ingatlanpiaca

A  diagramon  Göd  területén  található  lakóingatlanokra  vonatkozó  négyzetméter  árak  havi
alakulását  követheti  nyomon.  A  szaggatott  vonallal  jelzett  időszakokra  vonatkozóan  nem  áll
rendelkezésünkre  elegendő  információ.  Lakóingatlanok  esetén  Göd  településen  az  elmúlt  5
évben  az  átlag  négyzetméter  ár  229  954  forintról  362  244  forintra  nőtt,  ami  132  290  forintos
emelkedést  jelent.  A  lakóingatlanok  között  2018  májusában  a  legmagasabb  négyzetméter  ár
534  929  forint,  a  legalacsonyabb  216  666  forint,  valamint  az  átlagár  387  213  forint.  Göd
településen a bűnesetek száma a népesség arányában kevesebb, mint 2%.

Az ingatlanpiaci kereslet aktuális helyzete
gyenge
közepes
erős

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
9

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

A terület és a földpiac általános elemzése:

Piacgazdasági  körülmények  között  az  ár  legfontosabb  meghatározó  tényezője  a  kereslet-kínálat
alakulása.  A  föld  sajátosságai  miatt  a  földpiac  elsősorban  a  helyi  kínálati  és  keresleti  feltételekhez
igazodik.  Magyarországon  még  a  mai  napig  nem  alakult  ki  igazán  a  termőföld  piaca.  A  földtulajdon-
szerzési korlátozások és a szabad földpiac hiánya gátolta a termőföldek reális értéknövekedését, egy
valós  ár  kialakulását.  A  termőföld  piacon  jelenleg  a  kereslet  és  kínálat  kiegyensúlyozatlannak
mondható. Nagyon sok az apró résztulajdon, és nagyon kevés a nagytáblás mezőgazdasági művelésre
alkalmas tulajdon.

Kiugró  áremelkedést  hoztak  az  állami  árverések  a  hazai  termőföldpiacon,  egy  év  alatt  átlagosan  40
százalékkal nőttek az árak.
Van  olyan  magyar  település,  amelynek  határában  ma  már  5  millió  forintot  is  megér  egyetlen  hektár
termőföld.  Az  országos  átlag  1,4  millió  forint,  de  van,  ahol  alig  700  ezret  adnak  10  ezer
négyzetméterért.
Az adatok egyértelműen azt mutatják, hogy felértékelődött a termőföld, a regionális eltérések azonban
kiugróan nagyok voltak.
A földrajzi árkülönbségekben természetesen szerepet játszik a regionális földminőség is. A gyengébb
és jobb minőségű földek között átlagban 500-700 ezer forint árkülönbség tapasztalható.
A  kiugró  áremelkedésben  az  is  szerepet  játszhatott,  hogy  az  új  tulajdonosok  nagyon  kedvező
kamatozású és futamidejű hitelekből tudták finanszírozni a termőföld-vásárlásaikat.
(forrás: privatbankar.hu)

Várható trendek a földpiacon:

Tekintve, hogy az éves földforgalom nem túl jelentős, ez idáig évente a teljes terület mindössze 2-3%-
ka cserélt gazdát, nagyobb keresleti-kínálati elmozdulások nem várhatók. Az árnövekedési trend szinte
biztosra vélhetően megmarad.
A külföldi árakkal történő kiegyenlítődés szakmai-racionális alapokon nem indokolható, legfeljebb egy-
egy  kiemelt  termelői  övezetben,  korlátozott  feltételek  mellett  egyes  lehatárolt  területek  esetében
fordulhat elő közeledés. A spekulációs motívumok eddig legfeljebb átmenetileg idézhetnek elő kisebb
piaci áringadozásokat, a trendeket viszont alapvetően az unió jövőbeli támogatáspolitikája és a hazai
makrogazdasági, illetve ehhez kapcsolódó feltételek fogják meghatározni.
A  magyar  árak  becsülhetően  mindig  az  EU  átlag  alatt  lesznek,  mert  az  ország  az  EU  perifériáján
található, és nagy mennyiségű jó minőségű föld áll Magyarországon rendelkezésre.

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
10

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

6.  AZ INGATLAN ISMERTETÉSE

Ingatlan megnevezése
:  szántó
Ingatlan címe
:  Göd 041/21 hrsz.
Ingatlan területe
:  11 287 m²
Terület alakja
:  közelítően szabályos
Telek határai, kerítettsége
:  Az ingatlan nyitott, kerítéssel nem határolt.
Elhelyezkedés, környezet
:  A vizsgált ingatlan Göd délkeleti, M2 számú főútvonal felöli
szélén, Újtelep elnevezésű településrészén, külterületén
helyezkedik el.
Környezetében jellemzően termőföldek sorakoznak.
Megközelíthetőség, útviszonyok
:  Közvetlenül, kiszabályozott útkapcsolattal rendelkezik.
jellemzése
Domborzati és lejtésviszonyok
:  Az ingatlan közelítően sík felszínű.
jellemzése
Művelés jellemzése
:  Szántóként hasznosított, területén talajelőkészítő
munkálatokat végeztek.
Védettség (régészeti, műemléki,
:  Nincs
természeti)
Környezeti szennyezettség
:  Külső szemrevételezés alapján, környezetszennyezésre
utaló jel nem tapasztalható.
Építmények
:  Az ingatlan területén épület / építmény nem áll.
Művelést gátló tereptárgyak
:  Nincs
jelenléte
Jelenlegi hasznosítása
:  Szántóként hasznosított.
Közművesítettség:
:  Az ingatlan a közüzemi hálózatokra nem csatlakoztatott.
Övezeti besorolás
:  Má-2

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
11

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
12

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Övezeti leírások:

Göd Város Önkormányzata Képviselő-testületének 24/2016. (XII. 9.) önkormányzati rendelete a helyi
építési szabályzatról

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
13

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
14

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
15

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
16

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

7.  ÉRTÉKELÉS

Helyszíni szemle és időpontja:
A  szakértői  jelentés  elkészítése  érdekében  tanulmányoztuk  a  megbízó  által  rendelkezésünkre
bocsátott dokumentumokat. Adatokat gyűjtöttünk az ingatlan környezetéről, és a térség ingatlanpiaci
helyzetéről. Helyszíni szemlét tartottunk az ingatlanon 2019.01.29-én.
A helyszíni szemrevételezés alkalmával fotókat készítettünk az ingatlanokról.

Felhasznált dokumentumok:
Térképek, fotók
Tulajdoni lap

Alapelvek, korlátozó feltételek:

- Az értékelés során nem történt földmérés, területmérés, a szakvéleményben megadott paraméterek
a  kapott  adatszolgáltatásból  és  az  ingatlan  nyilvántartásból  származnak.  Az  értékbecslés  a  csatolt
dokumentumokon alapszik.
-  Az  állag  meghatározása  a  szemrevételezéses  diagnosztika  módszerével  készült.  A  helyszíni
szemlénk  során  környezetszennyezésre  utaló  jeleket  nem  tapasztaltunk.  Azonban  nem  végeztünk
geotechnikai,  műszeres  és  környezeti  hatásvizsgálatokat,  ezeknek  a  vizsgálatoknak  az  eredménye
lényegesen befolyásolhatja a megállapított értéket. Az értékelés során feltételezzük, hogy a területen
szennyező, vagy potenciális szennyező tevékenységet soha nem végeztek és nem végeznek.
-  A  jelentésben  közzétett  értékek  az  itt  vázolt  feltételezéseken  alapulnak  és  kizárólag  az  itt
meghatározott felhasználási célra érvényesek.
-  A  társaság  előzetes  hozzájárulása  nélkül  a  jelentés  egésze,  vagy  annak  egyes  részei  semmilyen
módon  nem  terjeszthetők  a  nyilvánosság  elé  hirdetés,  újság,  értékesítés,  vagy  bármilyen  más,
nyilvános média útján
- Minden, számunkra megadott információt megbízhatónak tekintünk, de valódiságukért nem vállalunk
felelősséget.  A  szakvéleményhez  csatolt  iratok  és  dokumentációk  csak  az  ingatlan(ok)  bemutatását
szolgálják.
-  Kijelentjük,  hogy  az  ingatlanokat  a  rendelkezésünkre  álló  adatok  és  a  helyszíni  szemle  alapján
értékeltük, a piaci értéket a jogszabályoknak és a szakértői gyakorlatnak megfelelően állapítottuk meg.
A  szakértői  vélemény  tekintetében  titoktartási  kötelezettségünket  elismerjük.  Kijelentjük,  hogy  a
szakértői  díj  nem  áll  összefüggésben  a  megállapított  forgalmi  értékekkel.  Az  érintettek  irányában
elfogultak nem vagyunk, az ügyfelekkel nem állunk sem rokoni, sem üzleti, sem egyéb, kizáró ok alá
eső kapcsolatban.
- Az értékelés elkészítésekor nem vesszük figyelembe az adózási kötelezettségeket, mint a társasági
adót,  vállalkozási  nyereségadót,  vagy  bármely  ingatlanhoz  kapcsolódó́,  létező  vagy  a  jövőben
ingatlanfejlesztés,  eladás  és  egyéb  módon  felmerülő̋  adót.  A  vagyonértékelésben  az  ÁFA
kötelezettséget nem vesszük figyelembe.
A becsült értékek az ingatlan per-, teher- és igénymentes állapotára vonatkozó nettó árnak tekintendők.
(A termőföldeket adásvétel esetén általános forgalmi adó nem terheli.)
- A szakvéleményben nem vesszük figyelembe azt, hogy bizonyos potenciális vevőnek az adott ingatlan
megvásárlásához  speciális  érdeke  fűződik,  mivel  esetleg  kapcsolódó  ingatlannal  rendelkezik,  vagy
egyéb érdek-összefonódás áll fenn, mivel ez a bizonyos vevő nem az átlagos nyílt piaci vevő(k) elvei
alapján cselekszik.

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
17

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Az ingatlan piaci összehasonlító alapú értékmeghatározása

Az összehasonlító táblázatban részletesen követhető az elemző munka folyamata. Az összehasonlított
ingatlanok  adásvételi  áraiból  következő  fajlagos  árakat  az  elsődleges  adottságok  (jogi  helyzet,
időtényező, stb.) szerint azonos értékelési alapra hoztuk.

A vizsgált ingatlan értékét befolyásoló pozitív és negatív értékképző tényezők a következő jellemzőkkel
került  figyelembe  véve:  úgymint  fekvés,  közlekedés,  megközelíthetőség,  használhatóság,
infrastrukturális  környezeti  adottságok,  közművesítettség,  környezeti  szomszédság,  fejleszthetőség,
stb.

Az elemzett összehasonlító adatokból kerül sor a fajlagos m2 ár meghatározására (Ft/m2). Az ingatlan
összehasonlítható  piaci  értékét  a  korrigálás  után  kialakuló  fajlagos  érték  és  az  ingatlan  méretének
szorzataként kell megállapítani.

Az összehasonlító adatok ismertetése:

Összehasonlításban szereplő adatok rövid leírása:
1. adat:
Általános mezőgazdasági övezetbe (Má3) sorolt, szabályos alakú, 13,89 Ak-ás, földútról megközelíthető,
belterület közelében elhelyezkedő, értéket képviselő telepítmény nélküli, külterületi szántó, 1/1 tulajdoni
hányadú, közműcsatlakozás nincs
2. adat:
Általános mezőgazdasági övezetbe (Má3) sorolt, szabályos alakú, 13,89 Ak-ás, földútról megközelíthető,
belterület közelében elhelyezkedő, értéket képviselő telepítmény nélküli, külterületi szántó, 1/1 tulajdoni
hányadú, közműcsatlakozás nincs
3. adat:
Általános mezőgazdasági övezetbe (Má1) sorolt, szabályos alakú, 23,14 Ak-ás, műútról megközelíthető,
belterület határában elhelyezkedő, értéket képviselő telepítmény nélküli, külterületi szántó, osztatlan közös
tulajdoni hányadú, közműcsatlakozás nincs
4. adat:
Általános mezőgazdasági övezetbe (Má1) sorolt, keskeny, hosszúkás alakú, 26,13 Ak-ás, műútról
megközelíthető, belterület határában elhelyezkedő, értéket képviselő telepítmény nélküli, külterületi
szántó, 1/1 tulajdoni hányadú, közműcsatlakozás nincs
5. adat:
Általános mezőgazdasági övezetbe (Má1) sorolt, keskeny, hosszúkás alakú, 22,22 Ak-ás, műútról
megközelíthető, belterület határában elhelyezkedő, értéket képviselő telepítmény nélküli, külterületi
szántó, 1/1 tulajdoni hányadú, közműcsatlakozás nincs

Az  összehasonlítás  körébe  bevont  ingatlanok  az  önkormányzati  kifüggesztések  sorából  kerültek
kiválasztásra. Az önkormányzati kifüggesztések között olyan ingatlanok szerepelnek, amelyekre vételi
ajánlatot tettek, így a kifüggesztések adatai tényadatokként kezelhetők.

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
18

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Összehasonlításnál alkalmazott adatok
Értékelt ingatlan
1
2
3
4
5
Ingatlan
Göd
Göd
Göd
Göd
Göd
Göd
hrsz.:  041/21
hrsz.:  039/68
hrsz.:  039/67
hrsz.:  037/55
hrsz.:  037/53
hrsz.:  037/56
Telek területe:
11 287 m²
2 470 m²
2 470 m²
10 377 m²
1 133 m²
1 544 m²
Ajánlat ára:
2 500 000 Ft
2 000 000 Ft
10 000 000 Ft
2 200 000 Ft
2 780 000 Ft
Tulajdoni hányad
1/1 tulajdoni hányadú
1/1
1/1
3377/10377
1/1
1/1
2018. máj..
2017. dec..
2017. szept..
2017. ápr..
2017. márc..
Eladási ár (ideje):
0%
5%
5%
5%
5%
Fajlagos egységár:
1 012 Ft/m²
850 Ft/m²
3 109 Ft/m²
2 039 Ft/m²
1 891 Ft/m²
Értékmódosító korrekciós tényezők
Tábla méret
ingatlan-nyilvántartás
5%
5%
0%
5%
5%
hasonló
hasonló
hasonló
rosszabb
rosszabb
Alak
közelítően szabályos
0%
0%
0%
5%
5%
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
Földrajzi
Göd
elhelyezkedés
0%
0%
0%
0%
0%
hasonló
hasonló
jobb
jobb
jobb
Településen belüli
belterülettől távol
elhelyezkedés
(külterület)
0%
0%
-5%
-5%
-5%
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
Művelési ág
szántó
0%
0%
0%
0%
0%
rosszabb
rosszabb
hasonló
hasonló
hasonló
Ak érték (Ak/ha)
25,26
10%
10%
0%
0%
0%
hasonló
hasonló
jobb
jobb
jobb
földútról
Útviszony
megközelíthető
0%
0%
-10%
-10%
-10%
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
Művelést gátló
nincs
tereptárgy
0%
0%
0%
0%
0%
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
Övezeti besorolás
Má-2
0%
0%
0%
0%
0%
hasonló
hasonló
rosszabb
hasonló
hasonló
Jogi helyzet
1/1 tulajdoni hányadú
0%
0%
10%
0%
0%
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
hasonló
Közműcsatlakozás
nincs
0%
0%
0%
0%
0%
Korrigált egységár:
1 164 Ft/m²
978 Ft/m²
2 954 Ft/m²
1 937 Ft/m²
1 796 Ft/m²
Korrigált fajlagos átlagár:
1 766 Ft/m²

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
19

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

8.  AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA

Az ingatlan értéke:
Fajlagos
Helyszín
Hrsz.
Művelési ág
Terület (m2)
alapár
Érték (Ft)
(Ft/m2)
Göd
041/21
szántó
11 287     1
  766
19 932 842
Összesen, kerekítve:
19 940 000

Elvégzett talaj előkészítési munkák költsége:
Elvégzett talaj előkészítési
Elvégzett talaj előkészítési
Hrsz.
Terület
munkák költsége:
munkák költsége (Ft/terület):
12 000 Ft/ha
041/21
1,13 ha
13 544 Ft
Összesen, kerekítve:
14 000 Ft

Piaci érték meghatározása
Göd külterület 041/21 hrsz.-ú ingatlan (talaj) értéke
19 940 000 Ft
Összesen:
19 940 000 Ft
Jogosult(ak)
Tulajdoni hányad
Piaci érték
Gusztos Gábor József
tulajdonos
1
/
1
19 940 000 Ft
Elvégzett talaj előkészítési
14 000 Ft
munkák költsége,  illeti a földhasználót
Összesen:
19 954 000 Ft

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
20

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

ÖSSZEFOGLALÁS

A Göd, külterület 041/21 helyrajzi számú ingatlan 2019. 01. 29. fordulónapra érvényes
tehermentes végső, összesített, kerekített forgalmi + zöldkár értéke:
19 954 000 Ft
azaz tizenkilencmillió-kilencszázötvennégyezer forint
Az értékbecslésben szereplő árak, valamint a megállapított értékek ÁFA-t nem tartalmaznak, a
termőföldeket adásvétel esetén általános forgalmi adó nem terheli

Földvédelmi járulék meghatározása:
A 2007. évi CXXIX tv. alapján:
A termőföld végleges más célú hasznosításáért az igénybevétellel érintett termőföld aranykorona (a
továbbiakban: AK) értéke e táblázat szerinti szorzatának megfelelő forintösszeget kell járulékként
fizetni, de legalább 20 000 forintot.
A fentiek értelmében a földvédelmi járulék meghatározása:
Hrsz.
Min. o.
Kat. t. jöv.
Szorzó
Fizetendő járulék
4
24,69
88 000
2 172 720 Ft
041/21
5
3,82
56 000
213 920 Ft
Összesen:
2 386 640 Ft

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
21

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

MELLÉKLETEK:

•
TÉRKÉP
•
FOTÓK
•
TULAJDONI LAP

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
22

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

TÉRKÉPEK

forrás: maps.google.com

forrás: maps.google.com

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
23

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

forrás:e-kozmu.hu

forras:mepar.hu

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
24

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

FÉNYKÉPFELVÉTELEK
Ingatlan megközelíthetősége

Ingatlan környezete
Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
25

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

041/21 hrsz-ú ingatlan

041/21 hrsz-ú ingatlan

Conzus Group Igazságügyi Szakértő Kft.| 1055 Budapest, Honvéd u. 22. B. Lph. 1. emelet 2. |
26

Takarnet Földhivatali Információs Rendszer
Page 1 of 1
TAKARNET v5.2
Felhasználó:
INT5501 (Kilépés) ᄞ
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 68/A. § (1a) bekezdésében foglaltak alkalmazása alapján a
földhasználati nyilvántartás adatai szerint a földrészletre van bejelentett földhasználó.
A földhasználatra vonatkozó adatokat tartalmazó földhasználati lap másolat (részleges másolat vagy részleges-szemle
másolat) a Földhasználati lap másolat menüpontban kérdezhető le.
ᄟ
ᄜ
ᄝ
https://www4.takarnet.hu/frames5.html
2019.01.28.

Oldal:
1 / 1
700001/67/2019
2019.01.28
                                             I.
Anyja neve: Kiss Etelka
                                           II.
---------------------
  jel                                                    oszt.  (ha.m2)          (AK)
  jel                                                    oszt.  (ha.m2)          (AK)
  ------------------------------------------------------------------------------------------
  ------------------------------------------------------------------------------------------