Gagyi-Pálffy András Gábor
AQUADOM
Tanácsadó, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.
Értékelési szakvélemény
a
Budapest, XII. KER.
Budapest, XII. KER. Őzike út – Normafa út sarok, Hrsz.: 9138/9
alatti Óvoda bontása és a telek átminősítése után
kialakuló, társasház építésére is alkalmas telekről
1125 Budapest, Zsolna utca 21/B., Telefon: 30-989-1190, E-mail:
[email protected]
FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA
Elhelyezkedés:
Budapest, XII. ker. Őzike út – Normafa út sarok
Típus:
fejlesztési telek (átsorolás esetén bontandó épülettel)
Tulajdonos:
XII. Ker. Önkormányzat
Helyrajzi szám:
9138/9
Alapterület:
3.361 m2
Hrsz.: 9138/9 nettó piaci forgalmi értéke
tervezett Lk-2/ÉK-7-es besorolás esetén: 675.000.000,- Ft*
(hatszázhetvenötmillió forint)
* A jelenlegi Lk-2/Ék-AI5 övezetben alacsonyabb a szintterületi mutató
és lakás nem helyezhető el. Az övezeti átsorolással jelentős értéknövekedés
érhető el.
Budapest, 2023. november 7.
Gagyi-Pálffy András
ingatlan értékbecslő
Névjegyzék: 03814/2003
ÉRTÉKBEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK RÉSZLETEZÉSE
1. Előzmények, megbízási adatok
2. Piaci érték megállapítására alkalmazott módszerek
3. Az ingatlan földrajzi fekvése, környezete, infrastruktúrája
4. A vizsgált vagyontárgy leírása
5. Értékbefolyásoló tényezők
6. Értékelő nyilatkozat
7. Forgalmi érték meghatározása
1. Előzmények, megbízási adatok
Elvégeztük a Budapest XII. kerület Hegyvidék Önkormányzatának
megbízásából a XII. kerület Önkormányzat tulajdonában lévő, Budapest, XII.
ker., Őzike út, 9138/9 helyrajzi számon kialakult, 3361nm alapterületű
fejlesztési telek értékelését és ténymegállapításainkat az alábbiakban
foglaljuk össze.
Vizsgálatunk célja volt, hogy 2023. november 7-i érvénnyel megbecsüljük a
tiszta tulajdonjogú vagyontárgy valós piaci értékét.
Megbízó adatai:
Budapest Főváros XII. kerület
Hegyvidéki Önkormányzat
Budapest, XII. ker. Böszörményi út 23-25.
Megbízott adatai:
Aquadom Tanácsadó, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.
1125 Budapest, Zsolna utca 21/B.
Megbízás tárgya:
ingatlan értékbecslés
A valós piaci érték az a becsült összeg, amelyen várható, hogy a
vagyontárgy egy érdekelt vevő és egy érdekelt eladó között gazdát cserél,
miközben mindkét fél kényszertől mentesen jár el, és mindkét fél kellően
tudatában van a vonatkozó tényeknek.
A tiszta tulajdonjogú ingatlan meghatározható, mint az az abszolút vagyon,
amely mentes minden vagyonértékű jogtól, de alárendelt az állami kisajátítási
jog korlátozásainak és adózásnak.
2. Piaci érték megállapítására alkalmazott módszerek
A piaci értékek megállapítását a következő módszerek felhasználásával
végeztük:
Az ingatlant helyszíni szemrevételezéssel az ingatlan mérete, rendeltetése, a
környező ingatlanok eladási-vételi árainak, illetve összehasonlító értékek
figyelembevételével és hozadéki értékszámítással értékeltük.
Az ingatlan fekvését, környezetét, megközelíthetőségét, infrastrukturális
ellátottságát,
használhatóságát
értékhelyesbítő
tényezőként
vettük
számításba.
Vizsgáltuk továbbá az ingatlan környezetszennyezettségét, illetve azokat a
külső káros hatásokat, amelyek a területet érintik.
Az ingatlanon helyszíni szemlét tartottunk. A szemle során egyeztettük a
kapott adatokat, fényképfelvételeket készítettünk, melyekből néhányat a
szakvéleményhez mellékelünk.
Az értékelés a hazai rendelkezések figyelembevételével készült.
A becsült piaci értéket a helyi ingatlanforgalmi sajátosságok szerinti
korrekciós tényezővel képeztük.
A korrekciós tényező kialakításához vizsgáltuk:
- helyi ingatlanpiac keresleti-kínálati viszonyait
- az eladási, bérbeadási hasznosítási lehetőségeket
- beépített anyagok és alkalmazott technológiák korszerűségét
- funkciónak való megfelelőséget
3. Az ingatlan földrajzi fekvése, környezete, infrastruktúrája
Az ingatlan Budapest XII. kerületében található az Őzike út - Normafa út
sarkán.
A Normafa út és az Őzike út parkolási szempontból nem tartozik a fizető
övezetbe, személygépkocsival az ingatlanon belül, illetve előtte lehet
várakozni.
Az ingatlan fekvése különböző oktatási intézmények szempontjából
kedvezőtlen helyen található, mivel mind az óvoda, mind az általános és
középiskola távol esik és ugyanez az egészségügyi ellátottságról, boltokról is
elmondható.
4. A vizsgált vagyontárgy leírása
A telek jelenleg az Lk-2/Ék-AI5 övezetben található, korábban egy óvoda
működött a területen. Az övezetben jelenleg lakófunkció nem helyezhető el.
Megbízó tájékoztatása szerint az ingatlanra vonatkozó építési övezetet
átsorolják és a környező lakóingatlanok Lk-2/ÉK-7 övezeti besorolását fogja
kapni. Az övezeti átsorolással jelentős értéknövekedés érhető el, a területen
lévő óvodaépület elbontása után új társasház fejleszthető. A jelenlegi
óvodaépület nem a műszaki állapota miatt bontandó, hanem az átsorolás
utáni gazdaságilag kedvezőbb hasznosítás érdekében kell megtenni.
Budapest Főváros XII. kerület Hegyvidéki Önkormányzat
Képviselő-testületének
26/2020. (XI.30.) önkormányzati rendelete
az Észak-Hegyvidék kiemelt jelentőségű területek Kerületi Építési Szabályzatáról
Budapest Főváros XII. kerület Hegyvidéki Önkormányzat Polgármestere – a katasztrófavédelemről és a
hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CXXVIII. törvény 46. § (4) bekezdése
alapján – a Képviselő-testületnek az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII.
törvény 62. § (6) bekezdés 6. pontjában kapott felhatalmazása alapján a Magyarország helyi
önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 23. § (5) bekezdés 6. pontjában és az épített
környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 13. § (1) bekezdésében
meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:
ELSŐ RÉSZ
ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK
I. FEJEZET
ÁLTALÁNOS ELŐÍRÁSOK
1. A rendelet területi hatálya és alkalmazása
1. § (1) E rendelet hatálya Budapest Főváros XII. kerület Hegyvidék Budakeszi út – Szilágyi Erzsébet
fasor – Széll Kálmán tér – Krisztina krt. – Csaba utca – Városmajor utca – Gaál József utca – Határőr út –
Városmajor utca – Fogaskerekű vasút déli oldala – 9871/6 hrsz. – Trencséni utca – 9772/4 hrsz. – Zsolna
utca – Istenhegyi lejtő – Istenhegyi út – 9814/1 hrsz. – 9716/20 hrsz. – Diana köz – Diana utca – Óra út –
Tündér utca – Kakukk út – Thomán István utca – Pagony utca – Hangya utca – Tündér utca – Hableány
utca – Költő utca – 9598/3 hrsz. – Költő utca – 9595/4 hrsz. – 9595/8 hrsz. – Mártonhegyi út – Karthauzi
utca – Fogaskerekű vasút déli oldala – Agancs út – 9240/8 hrsz. – 9240/8 hrsz. – Farkasvölgyi út –
9240/10 hrsz. – 9240/12 hrsz. – 8813/3 hrsz. – 8813/4 hrsz. – 8813/5 hrsz. – 8155/4 hrsz. – 8851/6 hrsz.
– 8851/8 hrsz. – 8857/29 hrsz. – 8858/18 hrsz. – 8859/42 hrsz. – 8859/16 hrsz. – 8859/17 hrsz. –
Hegyhát lépcső – 8862/16 hrsz. – 8862/15 hrsz. – 8862/14 hrsz. – 8862/13 hrsz. – 8862/12 hrsz. –
8862/11 hrsz. – 8862/10 hrsz. – 8865/26 hrsz. – 8865/27 hrsz. – Edvi Illés utca - 9094/3 hrsz. – 9095/3
hrsz. – Tatárvirág utca – Kázmér út – Sötétvágás utca – Konkoly-Thege M. út – Kerülethatár (Budakeszi
felől) – Szanatórium utca – Kerülethatár (Budakeszi felől) – Kerülethatár (II. kerület felől) által határolt
területére terjed ki.
(2) A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési
eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm.
rendelet és az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm.
rendelet előírásait az e rendeletben foglalt kiegészítésekkel és eltérésekkel, valamint a Normafa Park
történelmi sportterületről szóló 2013. évi CXLVIII. törvényben, a Normafa Park történelmi sportterület
megvalósításához szükséges közigazgatási hatósági ügyek nemzetgazdasági szempontból kiemelt
jelentőségű üggyé nyilvánításáról és az eljáró hatóságok kijelöléséről szóló 294/2013. (VII. 26.) Korm.
rendeletben, az egyes közlekedésfejlesztési projektekkel összefüggő közigazgatási hatósági ügyek
nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról és az eljáró hatóságok kijelöléséről
szóló 345/2012. (XII. 6.) Korm. rendeletben, a Moholy-Nagy Művészeti Egyetem MOME Campus
Kreatív Innovációs és Tudáspark megvalósításával összefüggő közigazgatási hatósági ügyek
nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról és az eljáró hatóságok kijelöléséről
szóló 151/2014. (V. 6.) Korm. rendeletben, a Magyar Művészeti Akadémia Művészetelméleti és
Módszertani Kutatóintézetének megvalósítását szolgáló beruházással összefüggő közigazgatási hatósági
ügyek nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról és egyes eljáró hatóságok
kijelöléséről, a Magyar Művészeti Akadémia Székháza kialakítását szolgáló beruházással összefüggő
közigazgatási hatósági ügyek nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról szóló
319/2015. (X. 30.) Korm. rendelet módosításáról szóló 131/2016. (VI.7.) Korm. rendeletben, a Vasas
Sport Club létesítményfejlesztési programjának megvalósítását szolgáló beruházásokkal összefüggő
közigazgatási hatósági ügyek nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról,
valamint a Nemzeti Stadionfejlesztési Program keretében megvalósítandó egyes labdarúgó
sportlétesítmény-fejlesztési beruházások megvalósításával összefüggő közigazgatási hatósági ügyek kiemelt
jelentőségű üggyé nyilvánításáról és az eljáró hatóságok kijelöléséről szóló 15/2014. (I. 30.) Korm. rendelet
módosításáról szóló 198/2016. (VII. 13.) Korm. rendeletben, a Felhő utcai Református Központ
létrehozásával kapcsolatos beruházás megvalósításával összefüggő közigazgatási hatósági ügyek
nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról szóló 166/2017. (VI. 28.) Korm.
rendeletben, továbbá az Egészséges Budapest Program megvalósításával összefüggő közigazgatási hatósági
ügyek nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról szóló 98/2017. (IV. 27.)
Korm. rendeletben, valamint a Budapest XII. kerületi Városmajori Gimnázium és Kós Károly Általános
Iskolához csatlakozó tornaterem építésére irányuló beruházás megvalósításával összefüggő közigazgatási
hatósági ügyek kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról szóló 132/2015. (V. 27.) Korm. rendeletben
meghatározott eltérésekkel együtt kell alkalmazni.
(3) A rendeletet Budapest Főváros XII. kerület Hegyvidéki Önkormányzat Képviselő-testületének a
településkép védelméről szóló önkormányzati rendeletével együtt kell alkalmazni.
1 [1] A rendeletet a 6/2021. (II. 23.), a 31/2021. (XII. 10.) és a 14/2022. (VI. 28.) Bp. Főv. XII. ker.
Hegyvidéki Ök. Kt. rendelet módosította.
KISVÁROSIAS LAKÓTERÜLETEK (Lk)
35. Kisvárosias lakóterületek általános előírásai (Lk)
64. § (2) Az Lk-2/ÉK-5, Lk-2/ÉK-6, Lk-2/ÉK-7, Lk-2/ÉK-8, Lk-2/ÉK-13 jelű építési övezetekben egy
önálló rendeltetési egység létesíthető az általános szintterületi mutató (szmá) alapján építhető szintterület
minden 125 m2-e után.
(4) Az Lk-2 jelű építési övezetekben – az Lk-2/ÉK-9, Lk-2/ÉK-AI1, Lk-2/ÉK-AI2, Lk-2/ÉK-AI3, Lk-
2/ÉK-AI4, Lk-2/ÉK-AI5, Lk-2/ÉK-AI6, Lk-2/ÉK-AI7, Lk-2/ÉK-AI8 jelű építési övezetek kivételével –
telkenként egy épület helyezhető el minden, az (1) - (2) bekezdések szerint létesíthető 4 önálló rendeltetési
egység után.
(5) Az Lk-2 jelű építési övezetekben – az Lk-2/ÉK-6, Lk-2/ÉK-AI1, Lk-2/ÉK-AI2, Lk-2/ÉK-AI3, Lk-
2/ÉK-AI4, Lk-2/ÉK-AI5, Lk-2/ÉK-AI6, Lk-2/ÉK-AI7, Lk-2/ÉK-AI8 jelű építési övezetek kivételével –
épületenként legfeljebb 6 önálló rendeltetési egység létesíthető, kivéve azoknál az épületeknél, amelyek
használatát az építésügyi hatóság 2020. november 30. előtt engedélyezte vagy tudomásul vette.
(6) Az Lk-2 jelű építési övezetekben telkenként csak egy gépjárműtároló épület helyezhető el a 31. § (4)
bekezdés szerinti esetekben.
(7) Az Lk-2 jelű építési övezetekben a főépítményt kiszolgáló egyéb önálló épület a (6) bekezdésben
foglaltak kivételével nem helyezhető el.
(8) A (7) bekezdésben meghatározott kiszolgáló épületet a (4) bekezdés alkalmazása során nem kell
figyelembe venni.
36. Kisvárosias, jellemzően szabadonálló jellegű lakóterület (Lk-2) építési övezetei
66. § (1) Az Lk-2/ÉK-1, Lk-2/ÉK-2*, Lk-2/ÉK-3, Lk-2/ÉK-4, Lk-2/ÉK-5, Lk-2/ÉK-6, Lk-2/ÉK-7,
Lk-2/ÉK-8, Lk-2/ÉK-9, Lk-2/ÉK-10, Lk-2/ÉK-12, Lk-2/ÉK-13 jelű építési övezetekben
a) lakó,
b) helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató,
c) hitéleti,
d) nevelési, oktatási,
e) egészségügyi, szociális,
f) kulturális, közösségi szórakoztató,
g) szállás jellegű,
h) igazgatási,
i) iroda,
j) sport
rendeltetés helyezhető el.
67. § Épület kereskedelmi rendeltetésű bruttó szintterülete nem haladhatja meg az Lk-2 jelű építési
övezetekben az 1000 m2-t, kivéve az Lk-2/ÉK-AI2 és Lk-2/ÉK-AI7 építési övezeteket, ahol legfeljebb
2000 m2 helyezhető el.
2. melléklet: Építési övezetek és övezetek szabályozási határértékei
2. Kisvárosias, jellemzően szabadonálló jellegű lakóterület (Lk-2)
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
Telek
Telek
Telek
Beépítettség Zöldfelület Terepszint Általános Parkolási
kialakítható kialakítható kialakítható
megengedett megengedett alatti
szintterületi szintterületi Épület-
Épület-
Építési
legkisebb legkisebb legkisebb Beépítési legnagyobb legkisebb beépítés
mutató
mutató
magasság
magasság
1. övezet
területe
szélessége mélysége mód
mértéke
mértéke
megengedett megengedett megengedett megengedett megengedett
jele
legnagyobb legnagyobb legnagyobb legkisebb
legnagyobb
mértéke
mértéke
mértéke (m) mértéke (m)
(m2)
(m)
(m)
(%)
(%)
mértéke (%) (m2/m2) (m2/m2)
Lk-
8. 2/ÉK- 1000 -
-
SZ
15
60
30
0,60
0,25
3,5
12,5
7
* Paraméterek meghatározása a 131/2016. (VI.7.) Korm. rendelet alapján
** XIII/854-31/2020 számú OTÉK-tól való eltérési engedély alapján
5. Értékbefolyásoló tényezők
Piaci összehasonlító adatok
helyszín
Idő
méret (nm)
Piaci ár
Fajlagos
MFt
ár (Ft/m2)
Távcső utca
2023 2080
491,9
236.490,-
(Lke-3/XI-1, szintterület 0,25, 4 lakásos társasház építhető, nyilvános hirdetés)
Svábhegy
2023 3094
999,0
322.883,-
(szintterületi mutató: 0,35 nm/nm, 6 lakásos társasház építhető, nyilvános hirdetés)
Csillagvölgyi út
2023 2158
450,0
208.526,-
(Lke-3/ÉK-2, szintterületi mutató: 0,25 nm/nm, 3-4 lakásos társasház építhető, nyilvános hirdetés)
Istenhegy-Diósárok
2023 1800
360,0
211.111,-
(szintterületi mutató: 0,35, beépíthetőség 15%, nyilvános hirdetés)
Átlagos alapár
244.752,-
Korrekciós tényezők:
- bontandó épület
- 10%
- elhelyezkedés
- 15%
- beépíthetőség mértéke
+ 20%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 15%
Korrigált fajlagos alapár kereken:
208.039,- Ft/ m2
3361m2 * 208.039,- Ft/ m2 = 699.219.079,- Ft, a megfelelő kerekítések
elvégzése után az ingatlan értéke: 700.000.000,- Ft
Hozadéki módszerrel:
Bruttó
840 m2 garázs
alapterület
+
Telekméret
3 361 m2
2 016 m2
felépítmény
Nettó terület
16 db lakás
lakás +
1 600 m2
garázs
32db
Átlagos építési
500 000,-
bevétel
8 000 000,-
Ft/db
költség (garázs+ +
Ft/m2 eladásból
lakás)
800 000,-
(nettó átlagár) 2 000 000,-
Ft/m2
Bekerülési ár
Teljes
kerekítve
eladásból
(telek nélkül,
2.115.000.000,-
Ft
realizálható
3.457.000.000,- Ft
bontással)
bevétel
Teljes eladásból realizálható bevétel –
kivitelezési költség 1.342 000 000,- Ft
Kivitelezési
kockázat
(10%) +
értékesítési
kockázat
691 000 000
Ft
(10%)
Teljes bevétel – kivitelezési költség –
kivitelezési és értékesítési kockázat 651 000 000,- Ft
Alkalmazott módszer:
Piaci érték
Súlyozás
Piaci összehasonlító
700.000.000,-
50%
módszer
Piaci hozadéki módszer
650.000.000,-
50%
Végső piaci érték kerekítve 675.000.000,- Ft
6. Értékelő nyilatkozat
- Az értékelés a hazai rendelkezések figyelembevételével készült.
- Jelen szakvélemény csak egységes szerkezetben értelmezhető,
részegységei külön nem használhatóak
- A szakvélemény elkészítésének célja, hogy a szóban forgó vagyontárgy
tiszta tulajdonjogú és jelenlegi terhelt valós piaci értékét 2023. november
7-i érvénnyel megbecsüljem
- Feltételezzük, hogy az ingatlan jó és piacképes jogcímmel rendelkezik,
hogy minden dokumentumot megfelelően állítottak ki, és ugyanígy
feltételezzük, hogy az ingatlan mentes mindenféle pertől és tehertől,
melyekről nincs tudomásunk (tehermentes árnál).
- az ingatlan tulajdonosának tájékoztatása szerint az ingatlan jelenlegi
felhasználása legális és megfelel az előírásoknak.
- nem
végeztünk
megbontással
történő
szerkezeti
vagy
közműszolgáltatásokkal kapcsolatos vizsgálatokat
- az értékelés feltételezi, hogy veszélyes anyagok nincsenek és korábban
sem voltak az ingatlanon
- a szakvéleményben feltűntetett minden adat és információ bizalmas, a
megbízón és a tulajdonoson kívül harmadik félnek ki nem adható
- jelen szakvélemény érvényességi ideje a 2023. november 7-től számított 6
hónap
7. Forgalmi érték meghatározása
Az előző pontokban ismertetett tényezők figyelembevételével az ingatlan
értékének megállapításánál a következők kerültek számításba:
Elhelyezkedés:
Budapest, XII. ker. Őzike út – Normafa út sarok
Típus:
fejlesztési telek (átsorolás esetén bontandó épülettel)
Alapterület:
3.361 m2
Hrsz.: 9138/9 nettó piaci forgalmi értéke
tervezett Lk-2/ÉK-7-es besorolás esetén: 675.000.000,- Ft*
(hatszázhetvenötmillió forint)
* A jelenlegi Lk-2/Ék-AI5 övezetben alacsonyabb a szintterületi mutató
és lakás nem helyezhető el. Az övezeti átsorolással jelentős értéknövekedés
érhető el.
Budapest, 2023. november 7.
Gagyi-Pálffy András
ingatlan értékbecslő
Névjegyzék: 03814/2003
