Gagyi-Pálffy András Gábor
AQUADOM
Tanácsadó, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.
Értékelési szakvélemény
a
Budapest, XII. KER. Költő utca 11. A
hrsz.: 9579/4
alatti műemléki védettség alatt álló kivett lakóház udvar és üzlet
ingatlanról egyben
1125 Budapest, Zsolna utca 21/B., Telefon: 30-989-1190, E-mail:
[email protected]
FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA
Elhelyezkedés:
Budapest, XII. ker. Költő utca 11. A.
Típus:
kivett lakóház udvar és üzlet
Tulajdonos:
XII. Ker. Önkormányzat
Helyrajzi szám:
9579/4
Telekterület:
1846nm
Ingatlan nettó piaci forgalmi értéke egyben: 350.000.000,- Ft
(azaz háromszázötvenmillió forint)
Budapest, 2022. szeptember 16.
Gagyi-Pálffy András
ingatlan értékbecslő
Névjegyzék: 03814/2003
ÉRTÉKBEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK RÉSZLETEZÉSE
1. Előzmények, megbízási adatok
2. Piaci érték megállapítására alkalmazott módszerek
3. Az ingatlan földrajzi fekvése, környezete, infrastruktúrája
4. A lakóépület külső és belső leírása
5. A lakóépület, épület szerkezete
6. A lakóépület épületgépészete
7. Értékbefolyásoló tényezők
8. Értékelő nyilatkozat
9. Forgalmi érték meghatározása
Mellékletek:
- Fényképek
1. Előzmények, megbízási adatok
Elvégeztük a Budapest Főváros XII. kerület Hegyvidéki Önkormányzat
megbízásából a XII. kerület Önkormányzat tulajdonában lévő Budapest, XII.
ker., Költő utca 11. A., 9579/4/A/4 helyrajzi számon nyilvántartott, összesen
8 albetétes kivett lakóház udvar és épület egyben történő értékelését, ahogy
azt szerződésünkben rögzítettük, és ténymegállapításainkat az alábbiakban
foglaljuk össze.
Vizsgálatunk célja volt, hogy 2022. szeptember 16-i érvénnyel megbecsüljük
a tiszta tulajdonjogú vagyontárgy valós piaci értékét.
Megbízó adatai:
Budapest Főváros XII. kerület
Hegyvidéki Önkormányzat
Budapest, XII. ker. Böszörményi út 23-25.
Megbízott adatai:
Aquadom Tanácsadó, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.
1125 Budapest, Zsolna utca 21/B.
Megbízás tárgya:
ingatlan értékbecslés
Helyszíni szemle
2022. július
dátuma:
A valós piaci érték az a becsült összeg, amelyen várható, hogy a
vagyontárgy egy érdekelt vevő és egy érdekelt eladó között gazdát cserél,
miközben mindkét fél kényszertől mentesen jár el, és mindkét fél kellően
tudatában van a vonatkozó tényeknek.
A tiszta tulajdonjogú ingatlan meghatározható, mint az az abszolút vagyon,
amely mentes minden vagyonértékű jogtól, de alárendelt az állami kisajátítási
jog korlátozásainak és adózásnak.
2. Piaci érték megállapítására alkalmazott módszerek
A piaci értékek megállapítását a következő módszerek felhasználásával
végeztük:
Az ingatlant helyszíni szemrevételezéssel az ingatlan mérete, rendeltetése, a
környező ingatlanok eladási-vételi árainak, illetve összehasonlító értékek
figyelembevételével és hozadéki értékszámítással értékeltük.
Az ingatlan fekvését, környezetét, megközelíthetőségét, infrastrukturális
ellátottságát,
használhatóságát
értékhelyesbítő
tényezőként
vettük
számításba.
Vizsgáltuk továbbá az ingatlan környezetszennyezettségét, illetve azokat a
külső káros hatásokat, amelyek a területet érintik.
Az ingatlanon helyszíni szemlét tartottunk. A szemle során egyeztettük a
kapott adatokat, fényképfelvételeket készítettünk, melyekből néhányat a
szakvéleményhez mellékelünk.
Az értékelés a hazai rendelkezések figyelembevételével készült.
A becsült piaci értéket a helyi ingatlanforgalmi sajátosságok szerinti
korrekciós tényezővel képeztük.
A korrekciós tényező kialakításához vizsgáltuk:
- helyi ingatlanpiac keresleti-kínálati viszonyait
- az eladási, bérbeadási hasznosítási lehetőségeket
- beépített anyagok és alkalmazott technológiák korszerűségét
- funkciónak való megfelelőséget
3. Az ingatlan földrajzi fekvése, környezete, infrastruktúrája
Az ingatlan Budapest XII. kerületében található, a Költő utca 11. szám alatt.
Az ingatlanon összesen három földszintes épület található.
Az ingatlan a Költő utca – Diana utca – Tücsök utca által határolt területen
fekszik.
A Diana utca ezen szakasza tulajdonképpen az Istenhegyi út folytatása, így
az ingatlan előtt nagy a forgalom, menetrendszerű busz is közlekedik.
A Költő utca és a környező utcák parkolás szempontjából nem tartoznak a
fizető övezetbe.
Az ingatlan fekvése különböző oktatási intézmények szempontjából kedvező,
vele szemben általános iskola található és az óvoda, középiskola is 5-10
percen belül megközelíthető és ugyanez az egészségügyi ellátottságról is
elmondható.
Az ingatlan öt-tíz percen belül megközelíthető körzetén belül található több
kisebb-nagyobb élelmiszert is árusító üzlet is található, így a mindennapi
élethez szükséges árucikkek is beszerezhetőek.
4. A lakóépület külső és belső leírása
Az ingatlan, amiben a vizsgált vagyontárgy található többrészletben
valamikor XIX. század végén, a XX század elején és közepén épülhetett,
földszintes kialakítású épületek.
A Költő-Diana-Tücsök utcák által határolt területen összesen 3 épület áll. A
sarkon álló épületben 2 üzlethelyiség található, szinte toldalékként
hozzáépítve, a Diana utca-Tücsök utca sarkán áll a kétlakásos A épület,
mellette egy garázs, majd a Tücsök utcával párhuzamosan található a
harmadik, három kis lakást tartalmazó, korábbi tűzben félig megsemmisült
épület.
A teljes terület és a társasház műemléki védettség alatt áll.
A Költő utca – Diana utca sarkán lévő épületben lévő üzlethelyiségek
220nm-es és 26nm-esek.
Az ehhez csatlakozó toldaléképületben található két lakás 69nm-es és
117nm-es.
A kertben található garázs: 28nm-es
A három kis lakásból álló B épületben két db 28nm-es és egy 27nm-es lakás
található, amelyekból a szélső /B/1-es albetét korábbi tűzesetben szerkezetig
megsemmisült.
Az ingatlan valamennyi felépítménye teljese felújításra szorul, viszont az
épületeket műemléki védettségük miatt bontani nem lehetséges.
Hatályos KÉSZ: az Észak-Hegyvidék kiemelt jelentőségű területek Kerületi Építési Szabályzatáról
szóló 26/2020. (XI.30.) önkormányzati rendelete
Övezeti besorolás: Lke-3/ÉK-2 (Kertvárosias, sziluettérzékeny, hegyvidéki lakóterület)
Terepszint
Általános
Parkolási
Telek
Telek
Telek
Beépítettség Zöldfelület
alatti
szintterületi szintterületi
Épület-
Épület-
Építési kialakítható kialakítható kialakítható
megengedett megengedett
mutató
mutató
magasság
magasság
.
Beépítési
beépítés
övezet
legkisebb legkisebb legkisebb
mód legnagyobb legkisebb megengedett megengedett megengedett megengedett megengedett
jele
területe szélessége mélysége
mértéke
mértéke
legnagyobb legnagyobb legnagyobb legkisebb legnagyobb
(m2)
(m)
(m)
(%)
(%)
mértéke (%) mértéke
mértéke
mértéke (m) mértéke (m)
(m2/m2)
(m2/m2)
Lke-
3. 3/ÉK-
2000
21
50
SZ
10 (15*)
70
25
0,25
0,15
3,5
6,5(5,0*)
2
KÉSZ 3.§ alapján a védett épület felújítását és helyreállítását is tartalmazó, tervtanács által ajánlott
terv alapján, az építési övezet előírásaiból további kedvezmények érvényesíthetők.
A hatályos Kerületi Szabályozási Terv szerint a területet telekszabályozás nem érinti.
A telek nem megosztható.
Az ingatlan túlépített.
Védettségek:
Műemlék - Lakóház (Az egykori „svábfalu” megmaradt része.)
Műemléki környezet - Svábhegyi villák, valamint a Diana úti iskola és kápolna műemléki
környezete
Műemléki jelentőségű terület - Svábhegyi, Széchenyi-hegyi polgári villanegyed műemléki
jelentőségű terület
Régészeti lelőhely - Orbánhegy, Istenhegy, Kissvábhegy, Krisztinaváros
Ezek a legfontosabb előírások vonatkoznak a műemlékek állagmegóvásra:
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben:
általánosságban minden épületre:
54. § (1) * Az épített környezet elemeit (a közterületet, az építési telkeket, építményeket,
építményrészeket, építményegyütteseket, burkolt és zöldfelületeket) - a jó műszaki állapot
folyamatos fenntartása mellett - csak a jellegük szerinti rendeltetésüknek, a rájuk vonatkozó
előírásoknak és hatósági engedélyeknek megfelelő célra és módon szabad használni.
(2) A tulajdonos köteles az építmény állapotát, állékonyságát a jogszabályokban
meghatározott esetekben és módon időszakonként felülvizsgáltatni, és a jó műszaki
állapothoz szükséges munkálatokat elvégeztetni.
47. (2) * Az építésügyi hatóság külön kormányrendeletben foglaltak szerint kötelezésként
elrendeli: *
a) * az építmény, építményrész részleges vagy teljes átalakítását, - amennyiben ez nem
lehetséges, vagy ha az építtető ezt nem vállalja - a lebontását vagy az újraépítését, ha a
kivitelezés az állékonyságot, az életet és egészséget, a közbiztonságot veszélyeztető módon
történik,
b) * az építmény, építményrész állékonyságát, az életet, egészséget, a közbiztonságot
veszélyeztető állapot és használat megszüntetését,
(…)
g) * az építmény jókarbantartására vonatkozó kötelezettség teljesítését vagy az
építmény felülvizsgálatát, szükség szerinti átalakítását, felújítását, helyreállítását vagy
lebontását, ha annak állapota az állékonyságot, az életet és egészséget, a közbiztonságot
veszélyezteti.
MŰEMLÉKEKRE:
2001. évi LXIV. törvény - a kulturális örökség védelméről – Műemlék esetén: van további
előírás,
41. § * (1) * A műemlék fenntartásáról, jókarbantartásáról annak tulajdonosa
(tulajdonosi jogok gyakorlója), vagyonkezelője, használója, vagy az egyes állami tulajdonban
lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII.
törvényben (a továbbiakban: Tv.) meghatározott ingyenes használója (a továbbiakban együtt:
tulajdonos) az Étv.-ben meghatározottak, valamint e törvény szerint köteles gondoskodni.
(2) * A műemléket épségben, jellege megváltoztatása nélkül kell fenntartani. A műemlék
esetében a fenntartási, jókarbantartási kötelezettség a rendeltetésszerű és biztonságos
használathoz szükséges műszaki állapot fenntartásán túlmenően kiterjed a műemlék
sajátos értékeit képező építészeti, képző- és iparművészeti, valamint kertépítészeti
alkotórészeire és tartozékaira, felszerelési tárgyaira.
(3) * Ha a védettség csak az ingatlan meghatározott részét érinti, akkor a tulajdonos
kötelezettségét - a műemléket magában foglaló ingatlannak a védettség hatálya alá nem
tartozó részei tekintetében - az általános építésügyi szabályok megfelelő alkalmazásával kell
gyakorolni.
(4) * A műemléki értéket hordozó ingatlan telekalakítása abban az esetben engedélyezhető,
ha a védett érték épségét, jellegét, fenntarthatóságát és a településszerkezetben,
településképben betöltött szerepét a kialakuló telekhatárok biztosítják. Műemléki értéket
hordozó, történetileg vagy használati módjában összetartozó ingatlanok telekegységének
biztosítására, valamint az ilyen ingatlanok egyesítésére törekedni kell.
Műemlék tehát, elbontani nem lehet, legfeljebb csak azokat a részeket, amik nem érintik a
műemlék értékleltárba felvett értékeit, azt is csak az örökségvédelmi hatósághoz történt
bejelentés után.
A lakóépület, épület szerkezete
Alapozás: az épület tégla sávalapokon áll. A felmenő szerkezeten alapozási
károsodásra utaló jelek nem láthatóak. A falak vizesednek az
elöregedett szigetelések miatt.
Függőleges teherhordó szerkezetek: a felmenő falazatok anyaga égetett
nagyméretű tégla.
Födémek: közbenső födémek: fafödémes tetőszerkezet
Fedélszék: a nyeregtető palafedéssel
Homlokzatok: A homlokzat vakolt, kőporos, felújítandó állapotban.
5. A lakóépület/helyiség épületgépészete
Víz-, csatorna-, elektromos- és gázellátás városi közműhálozatról biztosított.
A közművek állapotáról szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre.
Az ingatlan gépészete felújítandó.
6. Értékbefolyásoló tényezők
9579/4/A/1 üzlethelyiség:
Piaci összehasonlító adatok
Helyszín
idő
méret (nm)
Piaci ár
Fajlagos
MFt
ár (Ft/m2)
Németvölgyi út
2022 350
280
800.000,-
(földszinti, családi ház részeként működő utcai utoljára étteremként működő, jó állapotú üzlethelyiség, nyilvános
hirdetés)
Krisztina krt.
2022 189
189
1.000.000,-
(Közel a Széll Kálmán térhez, felújított, utcai, nyilvános hirdetés)
Hegyalja út
2022 160
230
1.437.500,-
(földszinti, felújított, jelenleg kávázó-üzlet, nyilvános hirdetés)
Átlagos alapár
1.079.167,-
Korrekciós tényezők a sarokhelyiségre:
- kerületen belüli elhelyezkedés
- 5%
- műszaki állapot miatt
- 25%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 40%
Korrigált fajlagos alapár kereken:
647.500,- Ft/ m2
Az ingatlan értékének piaci összehasonlító értékek alapján történő
megállapítása:
220m2 * 647.500,- Ft/m2 = 142.450.000,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
142.500.000,- Ft
9579/4/A/2 üzlethelyiség:
Piaci összehasonlító adatok
Helyszín
idő
méret (nm)
Piaci ár
Fajlagos
MFt
ár (Ft/m2)
Városmajor
2022 36
39
1.083.333,-
(földszinti, utcai, jó állapotú üzlethelyiség, nyilvános hirdetés)
Városmajor
2022 39
34,5
884.615,-
(földszinti, utcai, jó állapotú üzlethelyiség, nyilvános hirdetés)
Királyhágó utca
2022 42
33,9
807.142,-
(félszuterén, jó állapotú, utcai üzlet, nyilvános hirdetés)
Átlagos alapár
925.033,-
Korrekciós tényezők a sarokhelyiségre:
- kerületen belüli elhelyezkedés
- 5%
- műszaki állapot miatt
- 20%
- méret
+ 5%
- félszuterén adat
+ 10%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 20%
Korrigált fajlagos alapár kereken:
740.026,- Ft/ m2
Az ingatlan értékének piaci összehasonlító értékek alapján történő
megállapítása:
26m2 * 740.026,- Ft/m2 = 19.240.686,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
19.200.000,- Ft
Piaci összehasonlító adatok garázsra: 9579/4/A/3
helyszín
Idő
méret (nm)
Piaci ár
Fajlagos
MFt
ár (Ft/m2)
Diósárok
2022 16
12,5
781.250,-
(garázssoron lévő, utcai, szigetelt, közepes állapotú, víz, villany nincs, nyilvános hirdetés)
Béla király
2022 21
20,5
976.191,-
(utcai, felújított, távirányítású kapuval, nyilvános hirdetés)
Felső Svábhegyi út 1.
2022 15
10,0
666.667,-
(nyilvános hirdetés)
Átlagos alapár
808.036,-
Korrekciós tényezők:
- műszaki állapot, közművek hiánya
- 25%
- kerületen belüli elhelyezkedés, megközelíthetőség
- 15%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 50%
Korrigált fajlagos alapár kereken:
404.018,- Ft/ m2
Az ingatlan értékének piaci összehasonlító értékek alapján történő
megállapítása:
28 m2 * 404.813,- Ft/ m2 = 11.312.504,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
11.300.000,- Ft
9579/4/A/4 lakás:
Piaci összehasonlító adatok
helyszín
idő
méret (nm)
Piaci ár
Fajlagos
MFt
ár (Ft/m2)
Óra út
2022 41
43,0
1.048.780,-
(földszinti, felújítandó villaépületben, felújítandó lakás, panorámás, nyilvános hirdetés)
Rege út – Svájci út
2022 42
54,0
1.285.714,-
sarok
(földszinti, közepes állapotú, kertre néző, kocsibeálló, nyilvános hirdetés)
Mártonhegyi út
2022 51
52,5
1.029.412,-
(1. emeleti, kis létszámú társasházban, felújítandó, 48nm+6nm erkély, felújítandó állapotú, nyilvános hirdetés)
Átlagos alapár
1.121.302,-
Korrekciós tényezők:
- műszaki állapot (lakás, befoglaló társasház)
- 15%
- kerületen belüli elhelyezkedés
+ 5%
- autóbeállási lehetőség
+ 5%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 15%
Korrigált fajlagos alapár kereken:
953.107,- Ft/ m2
Az ingatlan értékének piaci összehasonlító értékek alapján történő
megállapítása:
69 m2 * 953.107,- Ft/m2 = 65.764.383,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
65.800.000,- Ft
9579/4/A/5 lakás:
Korrekciós tényezők:
- műszaki állapot (lakás, befoglaló társasház)
- 15%
- kerületen belüli elhelyezkedés
+ 5%
- autóbeállási lehetőség
+ 5%
- méret
- 10%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 25%
Korrigált fajlagos alapár kereken:
840.977,- Ft/ m2
Az ingatlan értékének piaci összehasonlító értékek alapján történő
megállapítása:
117 m2 * 840.977,- Ft/m2 = 98.394.250,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
98.400.000,- Ft
Piaci összehasonlító adatok
92579/4/B/1, /B/2, /B/3
helyszín
idő
méret (nm)
Piaci ár
Fajlagos
MFt
ár (Ft/m2)
Óra út
2022 41
43,0
1.048.780,-
(földszinti, felújítandó villaépületben, felújítandó lakás, panorámás, nyilvános hirdetés)
Trencsényi 41
2022 44
50,0
1.136.363,-
(földszinti, közepes állapotú, kertre néző, nyilvános hirdetés)
Istenhegy
2021 48
51,9
1.081.250,-
(1. emeleti, természetben félig földszinti, jó állapotú, nyilvános hirdetés)
Átlagos alapár
1.088.798,-
Korrekciós tényezők:
- műszaki állapot (lakás, befoglaló társasház)
- 25%
- (leégett albetét
- 55%)
- kerületen belüli elhelyezkedés
- 5%
- méret
+ 10%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 25%
(leégett albetét
- 80%)
Korrigált fajlagos alapár kereken:
816.599,- Ft/ m2
(leégett albetét
217.760,- Ft/ m2)
Az ingatlan értékének piaci összehasonlító értékek alapján történő
megállapítása:
/B/1
28 m2 * 217.760,- Ft/m2 = 6.097.280,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
6.100.000,- Ft
/B/2
28 m2 * 816.599,- Ft/m2 =22.864.772,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
22.900.000,- Ft
/B/1
27 m2 * 816.599,- Ft/m2 = 22.048.173,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
22.000.000,- Ft
Albetétek értéke összesen egyesével számolva:
142,5M + 19,2M + 11,3M + 65,8M + 98,4M + 6,1M + 22,9M + 22M = 388,2M
Egyben történő értékesítés esetén 10%-os árengedmény adható:
388.200.000,- Ft * 0,9 = 349.380.000,- Ft, a megfelelő kerekítések után:
350.000.000,- Ft
7. Értékelő nyilatkozat
- Az értékelés a hazai rendelkezések figyelembevételével készült.
- Jelen szakvélemény csak egységes szerkezetben értelmezhető,
részegységei külön nem használhatóak
- A szakvélemény elkészítésének célja, hogy a szóban forgó vagyontárgy
tiszta tulajdonjogú valós piaci értékét 2022. szeptember 16-i érvénnyel
megbecsüljem.
- Feltételezzük, hogy az ingatlan jó és piacképes jogcímmel rendelkezik,
hogy minden dokumentumot megfelelően állítottak ki, és ugyanígy
feltételezzük, hogy az ingatlan mentes mindenféle pertől és tehertől,
melyekről nincs tudomásunk.
- az ingatlan tulajdonosának tájékoztatása szerint az ingatlan jelenlegi
felhasználása legális és megfelel az előírásoknak.
- nem
végeztünk
megbontással
történő
szerkezeti
vagy
közműszolgáltatásokkal kapcsolatos vizsgálatokat
- az értékelés feltételezi, hogy veszélyes anyagok nincsenek és korábban
sem voltak az ingatlanon
- a szakvéleményben feltűntetett minden adat és információ bizalmas, a
megbízón és a tulajdonoson kívül harmadik félnek ki nem adható
- jelen szakvélemény érvényességi ideje a 2022. szeptember 16-tól
számított 6 hónap
8. Forgalmi érték meghatározása
Az előző pontokban ismertetett tényezők figyelembevételével az ingatlan
értékének megállapításánál a következők kerültek számításba:
Elhelyezkedés:
Budapest, XII. ker. Költő utca 11. A.
Típus:
kivett lakóház udvar és üzlet
Helyrajzi szám:
9579/4
Telekterület:
1846nm
Ingatlan nettó piaci forgalmi értéke egyben: 350.000.000,- Ft
(azaz háromszázötvenmillió forint)
Budapest, 2022. szeptember 16.
Gagyi-Pálffy András
ingatlan értékbecslő
Névjegyzék: 03814/2003
