Gagyi-Pálffy András Gábor
AQUADOM
Tanácsadó, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.
Értékelési szakvélemény
a
Budapest, XII. KER. Bürök utca 77-87.
Hrsz.: 8664/14
alatti társasház(ak) építésére is alkalmas
fejlesztési telekről
1125 Budapest, Zsolna utca 21/B., Telefon: 30-989-1190, E-mail:
[email protected]
FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA
Elhelyezkedés:
Budapest, XII. ker. Bürök utca 77-87.
Típus:
fejlesztési telek bontandó épületekkel
Tulajdonos:
XII. Ker. Önkormányzat
Helyrajzi szám:
8664/14
Alapterület:
8034m2
Hrsz.: 8664/14 nettó piaci forgalmi értéke
Lk2/D-AI2-es besorolás esetén :
950.000.000,- Ft
(azaz kilencszászötvenmillió forint)
Budapest, 2023. július 18.
Gagyi-Pálffy András
ingatlan értékbecslő
Névjegyzék: 03814/2003
ÉRTÉKBEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK RÉSZLETEZÉSE
1. Előzmények, megbízási adatok
2. Piaci érték megállapítására alkalmazott módszerek
3. Az ingatlan nyilvántartás adatai
4. Az ingatlan földrajzi fekvése, környezete, infrastruktúrája
5. A vizsgált vagyontárgy leírása
6. Értékbefolyásoló tényezők
7. Értékelő nyilatkozat
8. Forgalmi érték meghatározása
1. Előzmények, megbízási adatok
Elvégeztük a Budapest XII. kerület Hegyvidék Önkormányzatának
megbízásából a XII. kerület Önkormányzat tulajdonában lévő, Budapest, XII.
ker., Bürök utca 77-87., 8664/14 helyrajzi számon nyilvántartott fejlesztési
telek értékelését, és ténymegállapításainkat az alábbiakban foglaljuk össze.
Vizsgálatunk célja volt, hogy 2023. július 18- érvénnyel megbecsüljük a
tiszta tulajdonjogú vagyontárgy valós piaci értékét.
Megbízó adatai:
Budapest Főváros XII. kerület
Hegyvidéki Önkormányzat
Budapest, XII. ker. Böszörményi út 23-25.
Megbízott adatai:
Aquadom Tanácsadó, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.
1125 Budapest, Zsolna utca 21/B.
Megbízás tárgya:
ingatlan értékbecslés
Helyszíni szemle
2009. június, 2011. október, 2012. március,
dátuma:
2023. július
A valós piaci érték az a becsült összeg, amelyen várható, hogy a
vagyontárgy egy érdekelt vevő és egy érdekelt eladó között gazdát cserél,
miközben mindkét fél kényszertől mentesen jár el, és mindkét fél kellően
tudatában van a vonatkozó tényeknek.
A tiszta tulajdonjogú ingatlan meghatározható, mint az az abszolút vagyon,
amely mentes minden vagyonértékű jogtól, de alárendelt az állami kisajátítási
jog korlátozásainak és adózásnak.
2. Piaci érték megállapítására alkalmazott módszerek
A piaci értékek megállapítását a következő módszerek felhasználásával
végeztük:
Az ingatlant helyszíni szemrevételezéssel az ingatlan mérete, rendeltetése, a
környező ingatlanok eladási-vételi árainak, illetve összehasonlító értékek
figyelembevételével és hozadéki értékszámítással értékeltük.
Az ingatlan fekvését, környezetét, megközelíthetőségét, infrastrukturális
ellátottságát,
használhatóságát
értékhelyesbítő
tényezőként
vettük
számításba.
Vizsgáltuk továbbá az ingatlan környezetszennyezettségét, illetve azokat a
külső káros hatásokat, amelyek a területet érintik.
Az ingatlanon helyszíni szemlét tartottunk. A szemle során egyeztettük a
kapott adatokat, fényképfelvételeket készítettünk, melyekből néhányat a
szakvéleményhez mellékelünk.
Az értékelés a hazai rendelkezések figyelembevételével készült.
A becsült piaci értéket a helyi ingatlanforgalmi sajátosságok szerinti
korrekciós tényezővel képeztük.
A korrekciós tényező kialakításához vizsgáltuk:
- helyi ingatlanpiac keresleti-kínálati viszonyait
- az eladási, bérbeadási hasznosítási lehetőségeket
- beépített anyagok és alkalmazott technológiák korszerűségét
- funkciónak való megfelelőséget
3. Az ingatlan nyilvántartás adatai
A Budapest 1. számú Körzeti Földhivatal által 2009.06.08-i dátummal
kiadott Tulajdoni Lapok - alapján a következőkben összefoglalom a vizsgált
ingatlan hivatalos adatait.
Fedőlapon feltűntetett ingatlan azonosító alapján az ingatlan elhelyezkedése:
Budapest XII.KER., Belterület 8664/14 helyrajzi szám
Cím: 1120 Budapest XII. Ker. Bürök utca 85.
I. rész:
A becsült ingatlan típusa: kivett műhely és gazdasági épület és udvar
Mérete:
8034 m2
Illeti a 8664/7/A Hrsz-t terhelő gázvezetési szolgalmi jog.
Terheli a 8666/22 Hrsz-t illető vízvezetéki, csatornaátvezetési szolgalmi
jog.
Terheli a 8664/13 Hrsz-t illető csatornaátvezetési szolgalmi jog.
Terheli a 8664/7/A Hrsz-t illető egyéb szolgalmi jog.
Terheli a 8666/24 Hrsz-t illető csatornaátvezetési szolgalmi jog.
II. rész:
A jelenlegi tulajdonos:
– XII. Ker. Önkormányzat – 7. sorszámmal, törvényi rendelkezés
útján, 1994.06.08-i dátummal került bejegyzésre. Tulajdoni
hányada: 1/1
III. rész:
Egyéb csatornaszolgalmi jog a 8666/23 hrsz-ú ingatlan javára
Megjegyzés: A rendelkezésemre álló 2009.06.08-i dátumú Tulajdoni Lap
információja alapján a tárgyi ingatlan per és tehermentes.
4. Az ingatlan földrajzi fekvése, környezete, infrastruktúrája
Az ingatlan Budapest XII. kerületében található, a Bürök utca 77-87 szám
alatt.
A Bürök utca parkolási szempontból nem tartozik a fizető övezetbe,
személygépkocsival az ingatlanon belül, illetve előtte lehet várakozni.
Az ingatlan fekvése különböző oktatási intézmények szempontjából közepes
helyen található, mivel mind az óvoda, mind az általános és középiskola
kissé távol esik és ugyanez az egészségügyi ellátottságról, boltokról is
elmondható.
5. A vizsgált vagyontárgy leírása
A vizsgált vagyontárgy a Bürök utca felső részén lévő 8034nm alapterületű
telek, aminek egy részén jelenleg autómosóként üzemelő műhelyépület és kis
raktárépületek találhatóak. Az épületek bontandóak.
Mint a tulajdoni lapon is látszik a telken a szomszédos telkek csatorna, víz és
egyéb szolgalmi jogai futnak keresztül.
A telek lejtése eredetileg meredek volt, de az épületek kialakításánál a terepet
rendezték és a hátsó részén meredek rézsű húzódik. A rézsűnél a
telekhatárok, kerítések nem egyértelműen és a térképkivonatnak megfelelően
lettek kialakítva, így átlógások vannak. Ezek rendezése a kerítések
áthelyezésével oldható meg.
A telekkel szemben, az utca túloldalán a Farkasréti temető húzódik.
A terület a jelenlegi építési övezet alapján az Lk-2/D-AI2-be tartozik:
A telek legkisebb területe:
1000 m2
A telek legnagyobb megengedett beépítési mértéke:
25%
A telek legnagyobb megengedett szintterületi mutatója:
0,6 + 0,3
A telek legnagyobb megengedett terepszint alatti beépítettsége: 35%
A telek legkisebb megengedett zöldfelületi mértéke:
40%
Az épület legkisebb megengedett építménymagassága:
4,5 m
Az épület legnagyobb megengedett építménymagassága:
7,5 m.
Építési helyet szabadonálló módon kell elhelyezni.
Lakófunkció a teljes szintterületen elhelyezhető.
Az üres telekingatlan a KSZT szerint 6 telekre megosztható.
Az övezetben –
a) lakó,
b) kereskedelmi, szolgáltató,
c) hitéleti,
d) nevelési, oktatási,
e) egészségügyi, szociális,
f) kulturális, közösségi szórakoztató,
g) szállás jellegű,
h) igazgatási,
i) iroda,
j) sport
rendeltetés helyezhető el.
Az Lk-2/D-AI2 jelű építési övezetekben épület kereskedelmi rendeltetésű bruttó
szintterülete nem haladhatja meg a 2000 m2-t
Az Lk-2/D-AI2 jelű építési övezetekben a közhasználat céljára átadott területek
kialakítása esetén, az építési övezetben meghatározott szintterületi mutató értéke
legfeljebb 0,5-tel növelhető. A szintterületi mutató növelésének mértéke azonban
nem haladhatja meg az építési övezetben meghatározott szintterületi mutató
értékének 20%-át.
Lakásszám csökkenését elősegítő előírások:
Az Lk-2 jelű építési övezetek, valamint az Lke-3/D-4 építési övezet telkein,
kizárólag lakó funkciójú épület esetében, ha a lakás célú rendeltetési egységek
átlagos bruttó területe legalább 150 m2, és a telek szabályozási vonal szerinti
telekalakítása megtörtént, az építési övezet által előírt megengedett legnagyobb
beépítettség 5%-al, általános szintterületi mutató értéke 0,05-tel növelhető.
6. Értékbefolyásoló tényezők
Piaci összehasonlító adatok nagy telkekre:
helyszín
idő
méret (nm)
Piaci ár
Fajlagos
MFt
ár (Ft/m2)
Virányos
2023 6,000
950
158.333,-
(Lke-3/ÉK-1, beépíthetőségi mértéke 10%, szintterületi mutatója 0,25, közművek az utcában, panorámás,
nyilvános hirdetés)
Adorján köz
2023 4.200
520
123.809,-
(összközműves, két utcáról bejárat, szintterületi mutatója 0,25, nyilvános hirdetés)
Mártonhegy
2023 4.900
585
119.388,-
(Lke-3/III-1, 15%-os beépíthetőség, összközműves, nyilvános hirdetés)
Csillebérc
2023 7500
950,0
126.667,-
(10%-os beépíthetőség, Moha utcánál, Széchenyi.hegy déli lejtőjén, panorámás, legalább emásfél éve a piacon,
nyilvános hirdetés)
Átlagos alapár
132.049,-
Korrekciós tényezők:
- bontandó épületek és szolgalmi jogok miatt
- 15%
- elhelyezkedés miatt
- 20%
- telekméret
- 5%
- panorámás adat miatt
- 5%
- beépíthetőség mértéke
+ 30%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 25%
Korrigált fajlagos alapár kereken:
99.037,- Ft/ m2
8034m2 * 99.037,- Ft/ m2 = 795.663.258,- Ft, a megfelelő kerekítések
elvégzése után az ingatlan értéke: 800.000.000,- Ft
Hozadéki módszerrel:
Bruttó
2.410 m2 garázs
alapterület
+
Telekméret
8 034 m2
4 820 m2
felépítmény
Nettó terület
lakás +
3 600 m2
garázs
80db
Átlagos építési
400 000,-
bevétel
7 000 000,-
Ft/db
költség (garázs+ +
Ft/m2 eladásból
lakás)
700 000,-
(nettó átlagár) 1 800 000,-
Ft/m2
Bekerülési ár
Teljes
kerekítve
eladásból
(telek nélkül,
4.500.000.000,-
Ft
realizálható
7.000.000.000,- Ft
bontással)
bevétel
Teljes eladásból realizálható bevétel –
kivitelezési költség 2.500 000 000,- Ft
Kivitelezési
kockázat
Ft
(10%) +
értékesítési
1 400 000 000
kockázat
(10%)
Teljes bevétel – kivitelezési költség –
kivitelezési és értékesítési kockázat 1.100 000 000,- Ft
Alkalmazott módszer:
Piaci érték
Súlyozás
Piaci összehasonlító
800.000.000,-
50%
módszer
Piaci hozadéki módszer
1.100.000.000,-
50%
Végső piaci érték kerekítve 950.000.000,- Ft
7. Értékelő nyilatkozat
- Az értékelés a hazai rendelkezések figyelembevételével készült.
- Jelen szakvélemény csak egységes szerkezetben értelmezhető,
részegységei külön nem használhatóak
- A szakvélemény elkészítésének célja, hogy a szóban forgó vagyontárgy
tiszta tulajdonjogú valós piaci értékét 2023. július 18-i érvénnyel
megbecsüljem.
- Feltételezzük, hogy az ingatlan jó és piacképes jogcímmel rendelkezik,
hogy minden dokumentumot megfelelően állítottak ki, és ugyanígy
feltételezzük, hogy az ingatlan mentes mindenféle pertől és tehertől,
melyekről nincs tudomásunk.
- az ingatlan tulajdonosának tájékoztatása szerint az ingatlan jelenlegi
felhasználása legális és megfelel az előírásoknak.
- nem
végeztünk
megbontással
történő
szerkezeti
vagy
közműszolgáltatásokkal kapcsolatos vizsgálatokat
- az értékelés feltételezi, hogy veszélyes anyagok nincsenek és korábban
sem voltak az ingatlanon
- a szakvéleményben feltűntetett minden adat és információ bizalmas, a
megbízón és a tulajdonoson kívül harmadik félnek ki nem adható
- jelen szakvélemény érvényességi ideje a 2023. július 18-tól számított 6
hónap
8. Forgalmi érték meghatározása
Az előző pontokban ismertetett tényezők figyelembevételével az ingatlan
értékének megállapításánál a következők kerültek számításba:
Elhelyezkedés:
Budapest, XII. ker. Bürök utca 77-87.
Típus:
fejlesztési telek bontandó épületekkel
Alapterület:
8034m2
Hrsz.: 8664/14 nettó piaci forgalmi értéke
Lk2/D-AI2-es besorolás esetén :
950.000.000,- Ft
(azaz kilencszászötvenmillió forint)
Budapest, 2023. július 18.
Gagyi-Pálffy András
ingatlan értékbecslő
Névjegyzék: 03814/2003
