Gagyi-Pálffy András Gábor
AQUADOM
Tanácsadó, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.
Értékelési szakvélemény
a
Budapest, XII. KER.
Béla király út 30/a. Hrsz.: 9533/2 alatt,
kialakult, társasház építésére is alkalmas telekről
1125 Budapest, Zsolna utca 21/B., Telefon: 30-989-1190, E-mail:
[email protected]
FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA
Elhelyezkedés:
Budapest, XII. ker. Béla király 30a.
Típus:
telek
Tulajdonos:
XII. Ker. Önkormányzat
Helyrajzi szám:
9533/2
Alapterület:
Összesen kialakult 3.649 m2
(megbízó tájékoztatása alapján)
Hrsz.: 9533/2 alatt kialakult fejlesuztési telek
ingatlan becsült nettó piaci forgalmi értéke 395.000.000,- Ft
(azaz háromszázkilencvenötmillió forint)
Budapest, 2023. 06. 20.
Gagyi-Pálffy András
ingatlan értékbecslő
Névjegyzék: 03814/2003
ÉRTÉKBEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK RÉSZLETEZÉSE
1. Előzmények, megbízási adatok
2. Piaci érték megállapítására alkalmazott módszerek
3. Az ingatlan földrajzi fekvése, környezete, infrastruktúrája
4. A vizsgált vagyontárgy leírása
5. Értékbefolyásoló tényezők
6. Értékelő nyilatkozat
7. Forgalmi érték meghatározása
1. Előzmények, megbízási adatok
Elvégeztük a Budapest XII. kerület Hegyvidék Önkormányzatának
megbízásából a XII. kerület Önkormányzat tulajdonában lévő, Budapest, XII.
ker., Béla király t 30/a., 9533/2 helyrajzi számon kialakult, összesen 3649nm
alapterületű fejlesztési telek értékelését és ténymegállapításainkat az
alábbiakban foglaljuk össze.
Vizsgálatunk célja volt, hogy 2023. június 20-i érvénnyel megbecsüljük a
tiszta tulajdonjogú vagyontárgy valós piaci értékét.
Megbízó adatai:
Budapest Főváros XII. kerület
Hegyvidéki Önkormányzat
Budapest, XII. ker. Böszörményi út 23-25.
Megbízott adatai:
Aquadom Tanácsadó, Szolgáltató és Kereskedelmi Kft.
1125 Budapest, Zsolna utca 21/B.
Megbízás tárgya:
ingatlan értékbecslés
A valós piaci érték az a becsült összeg, amelyen várható, hogy a
vagyontárgy egy érdekelt vevő és egy érdekelt eladó között gazdát cserél,
miközben mindkét fél kényszertől mentesen jár el, és mindkét fél kellően
tudatában van a vonatkozó tényeknek.
A tiszta tulajdonjogú ingatlan meghatározható, mint az az abszolút vagyon,
amely mentes minden vagyonértékű jogtól, de alárendelt az állami kisajátítási
jog korlátozásainak és adózásnak.
2. Piaci érték megállapítására alkalmazott módszerek
A piaci értékek megállapítását a következő módszerek felhasználásával
végeztük:
Az ingatlant helyszíni szemrevételezéssel az ingatlan mérete, rendeltetése, a
környező ingatlanok eladási-vételi árainak, illetve összehasonlító értékek
figyelembevételével és hozadéki értékszámítással értékeltük.
Az ingatlan fekvését, környezetét, megközelíthetőségét, infrastrukturális
ellátottságát,
használhatóságát
értékhelyesbítő
tényezőként
vettük
számításba.
Vizsgáltuk továbbá az ingatlan környezetszennyezettségét, illetve azokat a
külső káros hatásokat, amelyek a területet érintik.
Az ingatlanon helyszíni szemlét tartottunk. A szemle során egyeztettük a
kapott adatokat, fényképfelvételeket készítettünk, melyekből néhányat a
szakvéleményhez mellékelünk.
Az értékelés a hazai rendelkezések figyelembevételével készült.
A becsült piaci értéket a helyi ingatlanforgalmi sajátosságok szerinti
korrekciós tényezővel képeztük.
A korrekciós tényező kialakításához vizsgáltuk:
- helyi ingatlanpiac keresleti-kínálati viszonyait
- az eladási, bérbeadási hasznosítási lehetőségeket
- beépített anyagok és alkalmazott technológiák korszerűségét
- funkciónak való megfelelőséget
3. Az ingatlan földrajzi fekvése, környezete, infrastruktúrája
Az ingatlan Budapest XII. kerületében található a Béla király út 30a szám
alatt a Bükkös út sarkán.
A Béla Király út és a Bükkös utca parkolási szempontból nem tartozik a
fizető övezetbe, személygépkocsival az ingatlanon belül, illetve előtte lehet
várakozni.
Az ingatlan fekvése különböző oktatási intézmények szempontjából
kedvezőtlen helyen található, mivel mind az óvoda, mind az általános és
középiskola távol esik és ugyanez az egészségügyi ellátottságról, boltokról is
elmondható.
4. A vizsgált vagyontárgy leírása
A telek Lke-3/ÉK-2 építési övezetbe tartozik és a Bála király út felé erősen
lejtős. A telek formája kedvezőtlen adottságú, közel háromszög alakú. A
telken keresztül mennek a mögötte lévő villaépület közművei, valamint a
villa jelenlegi kocsifeljárója és személyi bejárata is ezen a telken keresztül
megy, ezen kívül a villaépülethez tartozó támfal is átnyúlik. A telek
beépítéséhez ezek rendezése is szükséges lesz.
KERTVÁROSIAS LAKÓTERÜLET (Lke)
Kertvárosias lakóterületek általános előírásai (Lke)
69. § (1) Az Lke jelű építési övezetekben – az Lke-3/ÉK-AI1, Lke-3/ÉK-AI2, Lke-3/ÉK-
AI3, Lke-3/ÉK-AI4, Lke-3/ÉK-AI6, Lke-3/ÉK-AI7, Lke-3/ÉK-AI8, Lke-3/ÉK-Vke jelű
építési övezetek kivételével – egy önálló rendeltetési egység létesíthető az általános szintterületi
mutató (szmá) alapján építhető szintterület minden 125 m2-e után.
(2) Az Lke jelű építési övezetekben – az Lke-3/Ék-AI1, Lke-3/Ék-AI2, Lke-3/Ék-AI3, Lke-
3/Ék-AI4, Lke-3/Ék-AI6, Lke-3/Ék-AI7, Lke-3/ÉK-AI8, Lke-3/Ék-8 és Lke-3/ÉK-Vke jelű
építési övezetek kivételével – telkenként egy épület helyezhető el minden, az (1) bekezdés szerint
létesíthető 4 önálló rendeltetési egység után.
(3) Az Lke jelű építési övezetekben – az Lke-3/Ék-AI1, Lke-3/Ék-AI2, Lke-3/Ék-AI3, Lke-
3/Ék-AI4, Lke-3/Ék-AI6, Lke-3/Ék-AI7, Lke-3/ÉK-AI8, és Lke-3/ÉK-Vke jelű építési
övezetek kivételével – épületenként legfeljebb 6 önálló rendeltetési egység létesíthető, kivéve
azoknál az épületeknél, amelyek használatát az építésügyi hatóság e rendelkezés
hatálybalépése előtt engedélyezte vagy tudomásul vette.
(4) Az Lke jelű építési övezetekben – az Lke-3/ÉK-Vke jelű építési övezet kivételével –
telkenként csak egy önálló gépjárműtároló épület helyezhető el a 31. § (4) bekezdés szerinti
esetekben. Az önálló gépjárműtároló épületet a (2) bekezdés alkalmazása során nem kell
figyelembe venni.
(5) Az Lke jelű építési övezetekben – az Lke-3/ÉK-Vke jelű építési övezet kivételével – a
főépítményt kiszolgáló egyéb önálló épület a (4) bekezdésben foglaltak kivételével nem
helyezhető el.
(6) Épület kereskedelmi rendeltetésű bruttó szintterülete nem haladhatja meg az Lke jelű építési
övezetekben az 1000 m2-t.
Kertvárosias sziluettérzékeny, hegyvidéki lakóterület (Lke-3) építési övezetei
72. § (1) az Lke-3/Ék-1, Lke-3/Ék-2, Lke-3/Ék-3, Lke-3/Ék-4, Lke-3/Ék-5, Lke-3/Ék-6,
Lke-3/Ék-7, Lke-3/Ék-8, Lke-3/Ék-9, Lke-3/Ék-10, Lke-3/Ék-11, Lke-3/Ék-12, Lke-3/Ék-13
jelű építési övezetekben
a) lakó,
b) a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató,
c) kulturális, közösségi szórakoztató,
d) szállás jellegű,
g) hitéleti,
h) nevelési, oktatási,
i) egészségügyi, szociális,
j) sport
rendeltetés helyezhető el a 30. § figyelembe vételével.
(7) Azon Lke-3 építési övezetbe tartozó telkek esetében, ahol a Főváros Településszerkezeti
Tervének szerkezeti tervlapja eltérő területfelhasználást határoz meg, az építési övezetre előírt
általános szintterületi mutató megengedett legnagyobb mértéke 0,05 m2/m2-rel csökken,
valamint a telek beépítésének feltétele dendrológiai vizsgálat elkészítése.
Lakásszám csökkenését elősegítő előírások
8. § Amennyiben az Lke-3/ÉK-1, Lke-3/ÉK-2, Vi-2/ÉK-1 jelű építési övezetekben a telken kialakuló
lakás célú rendeltetési egységek átlagos bruttó területe eléri, vagy meghaladja a 200 m2-t, az építési övezet
által előírt megengedett legnagyobb beépítettsége 5%-al, általános szintterületi mutató értéke 0,05-tel
növelhető.
Kertvárosias, sziluettérzékeny, hegyvidéki lakóterület (Lke-3)
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
Terepszint
Általános
Parkolási
Telek
Telek
Telek
Beépítettség Zöldfelület
szintterületi szintterületi
Épület-
Épület-
kialakítható kialakítható kialakítható
megengedett megengedett
alatti
mutató
mutató
magasság
magasság
1. Építési övezet jele legkisebb legkisebb
legkisebb
Beépítési
legnagyobb
legkisebb
beépítés
megengedett megengedett megengedett megengedett
mód
megengedett
területe
szélessége mélysége
mértéke
mértéke
legnagyobb legnagyobb legnagyobb
legkisebb
legnagyobb
(m2)
(m)
(m)
(%)
(%)
mértéke (%)
mértéke
mértéke
mértéke (m) mértéke (m)
(m2/m2)
(m2/m2)
Lke-3/ÉK-2
2000
21
50
SZ
10 (15*)
70
25
0,25
0,15
3,5
6,5(5,0*)
*: Amennyiben az épületmagasság mértéke legfeljebb 5,0 méter, a beépítettség megengedett legnagyobb mértéke 15 % lehet
a védett természeti területeken elhelyezkedő ingatlanok kivételével.
A kialakuló 3649nm-es telekre vagy két épületben egy 3 és egy 4 lakásos
társasház építhető bruttó 912nm-rel, plusz 547nm mélygarázzsal, vagy
kihasználva a nagylakásokra vonatkozó szabályt egy db 5 lakásos társasház
épülhet 1094nm bruttó alapterülettel, 547nm-es mélygarázzsal.
5. Értékbefolyásoló tényezők
Piaci összehasonlító adatok
helyszín
Idő
méret (nm)
Piaci ár
Fajlagos
MFt
ár (Ft/m2)
Svábhegy
2023 2157
449,0
208.159,-
(ugyanebben az építési övezetben, panorámás, közművek bevezetve, építési engedéllyel, nyilvános hirdetés)
Svábhegy
2023 2080
482,4
231.923,-
(Normafánál, Lke-3/XI-1 építési övezetben, azonos szintterület, sík telek, közművek a telekhatáron, nyilvános
hirdetés)
Csillagvölgyi út
2023 2158
500,0
231.696,-
(ugyanebben az építési övezetben, panorámás, közművek bevezetve, építési engedéllyel, nyilvános hirdetés)
Istenhegyi út 98.
2023 2204
310,0
140.653,-
(ugyanaz a besorolás, előnytelen elhelyezkedés, meredek telek, érvényes építési engedélyekkel, fullpanorámás,
mellette lévő felújítandó villával együtt évek óta hirdetik, másfél éve 250M-ért, fél éve 290M-ért volt a piacon,
nyilvános hirdetés)
Átlagos alapár
203.107,-
Korrekciós tényezők:
- erősen lejtős, kedvezőtlen formájú és adottságú telek,
átmenő közművek
- 10%
- elhelyezkedés, panorámás adatok
- 5%
- összközműves, engedélyes adatok
- 5%
- méret
- 5%
- kínálati árak
- 10%
Teljes korrekció mértéke
- 35%
Korrigált fajlagos alapár kereken:
132.020 Ft/ m2
3649m2 * 132.020,- Ft/m2 = 481.741.116,- Ft, a megfelelő kerekítések
elvégzése után az ingatlan értéke: 480.000.000,- Ft
Hozam alapú megközelítés (1)
Bruttó lakás
Telekméret
3.649 m2
alapterület
912 m2
Nettó lakás 7db 640 m2
autóbeállók
14 db(500nm)
Átlagos nettó
bevétel eladásból
építési költség
lakás
800.000,- Ft
Ft/m2
lakás és
2.400 000,-* Ft/m2
garázs
350.000,- Ft
garázs
10.000.000,- Ft/db
Bekerülési ár
Teljes eladásból
kerekítve
915 000 000
Ft
realizálható
1.675 000 000 Ft
(telek nélkül)
bevétel
Teljes eladásból realizálható bevétel –
kivitelezési költség 760 000 000,- Ft
Kivitelezési
kockázat (15%)
+ értékesítési
420 000 000
Ft
kockázat (10%)
Teljes bevétel – kivitelezési költség –
kivitelezési és értékesítési kockázat =
Telekérték 340 000 000,- Ft
* nettó átlagár
Megj.:a kivitelezési és az értékesítési kockázat magában foglalja befektető
által elvárt hasznot is.
Hozam alapú megközelítés (2, nagylakások)
Bruttó lakás
Telekméret
3.649 m2
alapterület
1094 m2
Nettó lakás 5db 850 m2
autóbeállók
15db(500nm)
Átlagos nettó
bevétel eladásból
építési költség
lakás
800.000,- Ft
Ft/m2
lakás és
2.200 000,-* Ft/m2
garázs
350.000,- Ft
garázs
10.000.000,- Ft/db
Bekerülési ár
Teljes eladásból
kerekítve
1.050 000 000 Ft
realizálható
2.020 000 000 Ft
(telek nélkül)
bevétel
Teljes eladásból realizálható bevétel –
kivitelezési költség 970 000 000,- Ft
Kivitelezési
kockázat (15%)
+ értékesítési
610 000 000
Ft
kockázat (15%)
Teljes bevétel – kivitelezési költség –
kivitelezési és értékesítési kockázat =
Telekérték 360 000 000,- Ft
* nettó átlagár
Megj.:a kivitelezési és az értékesítési kockázat magában foglalja befektető
által elvárt hasznot is.
Alkalmazott módszer:
Piaci érték
Súlyozás
Piaci összehasonlító
480.000.000,- Ft
1/3
módszer
Hozam alapú módszer 1 340.000.000,- Ft
1/3
Hozam alapú módszer 2 360.000.000,- Ft
1/3
Végső kerekített piaci
érték
395.000.000,- Ft
* A jelenlegi piaci viszonyok között a hozam alapon számított értékek
elmaradnak a hirdetési áraktól. Az értékesítésre szánt ingatlan tulajdonosai
továbbra is az elmúlt évek tendenciáit próbálják beárazni és érvényesíteni az
eladási árakban, miközben a fejlesztők a magas kamatkörnyezet és a
lassuló/megálló ingatlanpiac miatt azon az áron nem tudják az elvárt hozamukat
realizálni.
6. Értékelő nyilatkozat
- Az értékelés a hazai rendelkezések figyelembevételével készült.
- Jelen szakvélemény csak egységes szerkezetben értelmezhető,
részegységei külön nem használhatóak
- A szakvélemény elkészítésének célja, hogy a szóban forgó vagyontárgy
tiszta tulajdonjogú és jelenlegi terhelt valós piaci értékét 2023. június 20-i
érvénnyel megbecsüljem
- Feltételezzük, hogy az ingatlan jó és piacképes jogcímmel rendelkezik,
hogy minden dokumentumot megfelelően állítottak ki, és ugyanígy
feltételezzük, hogy az ingatlan mentes mindenféle pertől és tehertől,
melyekről nincs tudomásunk (tehermentes árnál).
- az ingatlan tulajdonosának tájékoztatása szerint az ingatlan jelenlegi
felhasználása legális és megfelel az előírásoknak.
- nem
végeztünk
megbontással
történő
szerkezeti
vagy
közműszolgáltatásokkal kapcsolatos vizsgálatokat
- az értékelés feltételezi, hogy veszélyes anyagok nincsenek és korábban
sem voltak az ingatlanon
- a szakvéleményben feltűntetett minden adat és információ bizalmas, a
megbízón és a tulajdonoson kívül harmadik félnek ki nem adható
- jelen szakvélemény érvényességi ideje a 2023. június 20-tól számított 6
hónap
7. Forgalmi érték meghatározása
Az előző pontokban ismertetett tényezők figyelembevételével az ingatlan
értékének megállapításánál a következők kerültek számításba:
Elhelyezkedés:
Budapest, XII. ker. Béla király 30a.
Típus:
telek
Alapterület:
Összesen kialakuló 3.649 m2
(megbízó tájékoztatása alapján)
Hrsz.: 9533/2 alatt kialakult fjlesztési telek
ingatlan becsült nettó piaci forgalmi értéke 395.000.000,- Ft
(azaz háromszázkilencvenötmillió forint)
Budapest, 2023. 06. 20.
Gagyi-Pálffy András
ingatlan értékbecslő
Névjegyzék: 03814/2003
