Dr. Miklós Péter Ákos - 2024.11.15. 18:24:17
Budapest Főváros Ügyiratszám:
XV. Kerületi Polgármesteri Hivatal
2/115-81/2024
JEGYZŐ Ügyintézés helye:
1153 Budapest, Bocskai u. 1-3. • 1601 Bp. Pf. 46. Jegyzői Iroda
Tel.: +36 1 305 3100
Ügyintéző:
[email protected]
www.bpxv.hu Dr. Miklós Péter
Tárgy: Adatigénylésre visszajelzés
Válaszában hivatkozzon az ügyiratszámunkra!
Tisztelt Sipos Károly Tamás!
Részünkre 2024.11.01. napján érkezett közérdekű adatigénylése kapcsán, az alábbiakban
tájékoztatom a válaszról:
1. A bérbeadási folyamat lépései: Milyen előzetes ellenőrzéseket végeznek a bérlők
alkalmasságának megítélése érdekében? Milyen tényezők játszanak szerepet a bérlők
kiválasztásában?
Az Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadása Budapest Főváros XV. Kerület
Rákospalota, Pestújhely, Újpalota Önkormányzat Képviselő-testületének az Önkormányzat
tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről és a bérleti díjak mértékéről szóló
12/2023. (IV. 28.) önkormányzati rendelet (továbbiakban: Rendelet) előírásainak megfelelően
elsődlegesen szociális-, költségelvű, illetve piaci I. és piaci II. alapú pályázat alapján történik.
A pályázatok feltételei egyedileg kerülnek kialakításra figyelembe véve a Rendelet bérlő
személyére vonatkozó előírásokat. A benyújtott pályázatokat a bérbeadói jogokat gyakorló
Bizottság által erre előzetesen kijelölt Munkabizottság a pályázati kiírás mellékletét képező
pontrendszer alapján rangsorolja, és a megpályázott lakás nyertese az a pályázó, aki a
kiírásban szereplő valamennyi feltételnek megfelel, és aki a pályázati kiírásban szereplő
pontrendszer alapján a legtöbb pontot éri el.
2. Bérleti jogviszony felügyelete: Milyen módon ellenőrzik a bérlők magatartását és a
bérleti szerződés betartását? Milyen lépéseket tesznek, ha a bérlő megszegi a
szerződést vagy zavarja a közösségi normákat?
A rendelet szabályozza többek között az ingatlannal kapcsolatos éves ellenőrzések
ingatlankezelői feladatait. Eszerint:
40. § (1) Az ingatlankezelő erre felhatalmazott munkatársa évente legalább egyszer – a bérlő
szükségtelen háborítása nélkül – ellenőrzi a lakásnak a rendeltetés-, jog- és szerződésszerű
használatát, kiemelten a bérlő karbantartásra, felújításra vonatkozó kötelezettségének
teljesítését.
(2) Az ellenőrzés időpontja előtt a bérlőt legalább nyolc nappal az ellenőrzés tényéről értesíteni
kell.
(3) A bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni
köteles az Ltv.-ben meghatározott eseteken kívül a közüzemi fogyasztásmérők cseréjének
esetén is.
(4) Az Ingatlankezelő – önállóan vagy a Polgármesteri Hivatal felkérése alapján – előzetes
értesítés nélkül soron kívüli bérleményellenőrzést tarthat, amennyiben olyan körülmény merül
fel, amely a bérleménynek, nem az Ltv. vagy a szerződésben foglaltak szerinti használatára
utal.
(5) Ha az épületben vagy az épület központi műszaki berendezéseiben a bérlő vagy a vele
együtt lakó személyek rongálással vagy nem rendeltetésszerű használattal kárt okoznak, az
Ingatlankezelő felszólítására a bérlő a hiba kijavítására vagy a kár megtérítésére köteles.
(6) A bérleményellenőrzésről minden esetben jegyzőkönyv és fényképfelvétel készül.
Idősbarát önkormányzat • Befogadó település
A rendeletben rögzített ellenőrzések megvalósítását a PALOTA-HOLDING Zrt. Bérlemény-
ellenőrzési csoportja látja el.
A bérlemény-ellenőrzéseket úgy szervezzük és hajtjuk végre, hogy azzal elősegítsük, szükség
esetén kikényszerítsük a bérlők/használók rendeltetésszerű lakáshasználatát, a jogszabályi
előírásokban és a bérleti szerződésekben meghatározott feltételek betartását. Az ellenőrzés a
bérlemény műszaki állapotára, leltár szerinti felszereltségére, a közmű- és energiafogyasztás
mérőóráira, a szerződésszerű lakáshasználatra, valamint az ingatlanhasználók tartózkodási
jogcímének ellenőrzésére terjed ki.
A bérleményellenőrök munkaköri feladatait, hatáskörüket és felelősségüket a munkaköri
leírásuk tartalmazza. Munkájukat a bérlemény-ellenőrzési terv alapján, a jogszabályi előírások
és a Társaság belső szabályzataiban meghatározott eljárási rend szerint végzik. Az
ellenőrzésen tapasztaltakat kötelesek pontosan és visszakövethető módon hiteles
jegyzőkönyvben rögzíteni és szükség esetén intézkedésre előterjeszteni. Ha az ellenőrzések
során jogsértést vagy szerződésszegést tapasztalnak, illetve erről tudomást szereznek, akkor
kötelesek haladéktalanul intézkedni a jogszerű szankciók alkalmazására.
Amennyiben az ingatlanba bejutva bármilyen jogsértést tapasztalnak ellenőreink, akkor a
határozott fellépésen túl a jogsértő magatartások, illetve az ingatlan állapotával kapcsolatos
bérlői teendőkre való felszólítást követően írásban hívják fel a társosztályokat a szükséges –
adott esetben szankciót is tartalmazó – intézkedések megtételére.
A Társaság Lakáskezelési osztálya felé kerül jelzésre többek között:
a bérlő az őt terhelő karbantartási, felújítási vagy állagmegóvási munkálatait nem végzi
el, az ingatlan elhanyagolt, piszkos, takarítás és tisztasági festés szükséges,
a bérlő, vagy a vele együtt lakók a többi lakóval szemben az együttélés
követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak,
a bérlő vagy a vele együtt lakó személy a bérleményt vagy berendezéseit, vagy a közös
használatra szolgáló helyiséget, vagy ezek területét rongálja, vagy nem
rendeltetésszerűen használja,
a bérlő vagy a vele együtt lakó - a bérbeadó írásbeli engedélye nélkül – a bérleményt
nem kizárólag lakhatás céljából használja (pl. raktározás),
a bérlő vagy a vele eggyüttlakó nem tartja be a társasház működésével kapcsolatos
valamely lényeges szabályt, kisebb lomok elhelyezése esetén is,
a bérlő vagy a vele együtt lakó a bérleményben az állattartás szabályait megszegi,
társasházat/közös képviselőt érintő problémák.
Jogi osztály feladatköre:
a bérlő nem lakik életvitelszerűen a bérleményben vagy ennek igazolására vonatkozó
szabályokat megsérti,
a bérlő - a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül befogadható személyeken kívül
(engedély nélkül befogadható: szülők, házastárs, gyermek, befogadott gyermek
gyermeke) - bárkit a bérbeadó írásbeli hozzájárulás nélkül fogad be a bérleménybe,
a bérlő a bérleményt albérletbe adja, vagy más személy részére időleges, vagy
végleges használatba átadja,
a bérlő vagy a vele eggyüttlakó bármely módon akadályozza vagy meggátolja a
bérbeadó vagy meghatalmazottja részére a bérlemény rendeltetés- és szerződésszerű
használatának ellenőrzése érdekében a bejutást.
Műszaki osztály hatáskörébe tartozik:
Idősbarát önkormányzat • Befogadó település
villamos hálózatok állapotában tapasztalt hibák, és régi biztosítéktábla jelzése,
penészes, vizes falak az ingatlanban,
beázással kapcsolatos észrevételek (vezetékes vízkár, csapadékvíz, tető, héjazat),
fűtésrendszerrel kapcsolatos problémák,
gázberendezéssel kapcsolatos problémák,
nagyobb lomok esetén, a Lakáskezelési osztály egyidejű értesítése mellett.
Az eljárásrend:
a. az ellenőrzés megállapítja a jogsértést, jegyzőkönyvezi, és e-mail útján értesíti az
illetékes osztályt a szükséges intézkedés megtétele miatt
b. az ügyben illetékes osztály tértivevényes felszólító levelet küld a bérlőnek a jogellenes
helyzet megszüntetésére való felhívással
Amennyiben a kifogásolt magatartás/állapot olyan súlyos, hogy a szerződés azonnali
felmondása szükséges, úgy az ügyben illetékes osztály e-mail útján értesíti a jogi
osztályt a szükséges intézkedés megtételére
c. az ügyben illetékes osztály a hozzá visszaérkező tértivevény alapján a felszólításban
előírt határidőt követően elektronikus úton utóellenőrzést kér a bérlemény-ellenőrzési
csoporttól
d. az utóellenőrzésen tapasztaltak alapján vagy megoldásra kerül az ügy, vagy azonnali
jogi eljárás megindítását kezdeményezi a bérlemény-ellenőrzési csoport
e. amennyiben a bérbeadó kötelessége a feltárt hiba orvoslása, úgy az illetékes osztály
az erre vonatkozó elektronikus tájékoztatás megérkezését követően haladéktalanul
megkezdi a hiba javítását. Amennyiben már folyamatban van az elhárítás, erről
elektronikus úton tájékoztatja a bérlemény-ellenőrzési csoportot.
A jogi ügyintézés a szerződés felmondásától adott esetben az ingatlan végrehajtás útján
történő kiürítéséig tart, így a jogszabálysértő esetekben, ahol a bérlő magatartása súlyosan
sérti a lakóközösség érdekeit, végső soron a bérlő kihelyezésre kerülhet az ingatlanból.
3. Lakóközösség védelme: Hogyan kommunikálnak a lakóközösséggel a bérleti
jogviszony alakulásáról? Milyen módon vonják be a lakókat a bérlők megítélésébe és a
problémás esetek kezelésébe?
A rendelet 5. §-a tartalmazza, hogy önkormányzati tulajdonú lakást milyen jogcímeken lehet
bérbe kapni és a 33 §-a határozza meg azt, hogy ki lehet és ki nem lehet egy önkormányzati
lakás bérlője. Azzal kapcsolatban, hogy egy, az Önkormányzat tulajdonában álló lakásnak ki
és milyen jogcímen lett a bérlője, továbbá, hogy a későbbiekben a bérlő jogviszonya hogyan
alakul, a Tulajdonosnak nincs jelentési kötelezettsége a lakóközösség felé. Társasházak
esetében az Ingatlankezelő minden új bérbeadás esetén informálja a Közös képviseletet az új
bérlő nevéről, elérhetőségeiről, továbbá a bérlővel együtt költöző személyek számáról.
Amennyiben bármelyik önkormányzati tulajdonú lakás esetében írásos panasz érkezik, azt az
Ingatlankezelőnek minden esetben kötelessége kivizsgálnia a Bérlemény-ellenőrzési Csoport
bevonásával és a vizsgálat eredményétől függően megtennie a szükséges intézkedést,
melyről értesíti a Tulajdonost is. (írásos felszólítás küldése, Jogi Osztályra való átadás további
intézkedésre). A bejelentő felé, legyen az magántulajdonos, önkormányzati tulajdonú lakás
bérlője, vagy akár a Közös Képviselet, az Ingatlankezelőnek írásban kell válaszolnia a
szükséges intézkedés megtörténtéről.
Idősbarát önkormányzat • Befogadó település
4. Panaszkezelési mechanizmus: Milyen eljárásokat alkalmaznak a lakóközösség
tagjainak panaszai esetén, és hogyan reagálnak a közösség aggályaira?
Az Ingatlankezelő két módon értesülhet bérlőre, vagy a bérleményre vonatkozó panaszról. Az
Ingatlankezelő Bérlemény-ellenőrzési Csoportja által végzett rendes évi, előre leegyeztetett
időpontban végzett helyszíni szemle alkalmával, vagy külső (Tulajdonos, másik bérlő,
Társasházkezelő, stb.) bejelentés alapján.
Amennyiben az Ingatlankezelő Bérlemény-ellenőrzési Csoportja a helyszíni szemle során
bármilyen jogsértést tapasztal, annak megfelelően, hogy ez milyen jellegű, a 2. pontra adott
válaszban leírtaknak megfelelően az illetékes Osztály felé írásban jelzi ezt, az illetékes Osztály
pedig ennek megfelelően felszólítólevelet küld a bérlő részére határidő megszabásával,
melynek egy példánya megküldésre kerül a Tulajdonos részére is. A felszólítólevélben
kiszabott határidő lejártával a Bérlemény-ellenőrzési Csoport újabb helyszíni ellenőrzést tart a
felszólításban foglaltak megtörténtére vonatkozóan. Amennyiben a bérlő eleget tett a
felszólításban foglaltaknak, az ügy lezárásra kerül. Amennyiben bérlő a megjelölt határidőre
nem tett eleget a felszólítólevélben foglaltaknak, abban az esetben az ügy átadásra kerül a
Jogi Osztály részére további ügyintézés céljából. (pl.: felmondás előtti felszólítás, felmondás)
Amennyiben külső bejelentés alapján érkezik írásos panaszbejelentés valamelyik
önkormányzati bérlőre vagy bérleményre vonatkozóan, a Bérlemény-ellenőrzési csoport
bevonásával az Ingatlankezelőnek minden esetben ki kell vizsgálnia a bejelentés valódiságát
és vizsgálat eredményétől függően meg kell tennie a szükséges intézkedést. Abban az
esetben, ha a panaszbejelentés valósnak bizonyul, a jogsértés jellegétől függően, az illetékes
Osztály a fent leírtaknak megfelelően felszólítólevelet küld az érintett bérlő részére határidő
megszabásával, melynek egy példánya megküldésre kerül a Tulajdonos részére is.
Amennyiben a bérlő a felszólításban foglaltaknak határidőre eleget tesz, úgy az ügy lezárásra
kerül, ellenkező esetben, az ugyancsak fent már leírtaknak megfelelően, további ügyintézés
céljából átadásra kerül a Jogi Osztály részére. A bejelentő részére minden esetben
tájékoztatólevél kerül kiküldésre az Ingatlankezelő által megtett intézkedésről.
Az Ingatlankezelő minden beérkező panaszbejelentést kivizsgál és amennyiben olyan súlyos
jogsértést tapasztal, vagy olyan renitens, visszaeső bérlő esetében, ahol a felszólítólevélnek
már nincs visszatartó ereje, a Jogi Osztály teszi meg a megfelelő intézkedést. (a bérleti
szerződés felmondására, vagy esetlegesen a kilakoltatási eljárás elindítására.)
Kérjük Öntől a fentiek tudomásul vételét!
Kelt: elektronikus aláírás szerint
Tisztelettel,
Dr. Miklós Péter
adatvédelmi tisztviselő
Idősbarát önkormányzat • Befogadó település
