Értékelési szakvélemény
2094 Nagykovácsi, belterület, Bánya utca mentén fekvő
4561/8 és 4561/9 hrsz
alatti ingatlanokról
2483 Gárdony, Ady Endre u. 6., 1124 Budapest, Csörsz u. 43., 1041 Budapest, Rózsa u. 53. I/4.
Tel/Fax: (06-1)-272-0805,(06-22)-356-366
Mobil:(06-30)9511-359, (06-30)-2470-943
www.promptimmo.com
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
1
Tartalom:
1. Megbízási adatok ............................................................................................................................. 2
2. Értékelési bizonyítvány Nagykovácsi 4561/8 hrsz .......................................................................... 3
3. Értékelési bizonyítvány Nagykovácsi 4561/9 hrsz .......................................................................... 4
4. Nyilatkozat ....................................................................................................................................... 5
5. Előzmény ......................................................................................................................................... 6
6. Ingatlan-nyilvántartási adatok .......................................................................................................... 6
7. Az ingatlanok jellemzői ................................................................................................................... 6
A telkek és környezetük ................................................................................................................... 6
8. Értékelés ........................................................................................................................................... 7
Az alkalmazott értékelési módszer .................................................................................................. 7
Értéket befolyásoló tényezők ........................................................................................................... 9
Értékelés piaci összehasonlító adatok elemzése alapján ................................................................ 11
9. Melléklet ........................................................................................................................................ 13
Számítási táblák
Fotók
Tulajdoni lapok
Térkép
Szintvonalas helyszínrajz
Övezeti tervlap
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
2
1. Megbízási adatok
Megbízó:
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata
cím: 2094 Nagykovácsi, Kossuth Lajos u. 61.
képviseli Bencsik Mónika polgármester
A szakvéleményt készítő társaság:
PROMPT-IMMO Kereskedelmi és Szolgáltató Kft.
székhely: 1124 Budapest, Csörsz u. 43.
iroda: 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
képviseli: Molnár Mária ügyvezető igazgató
cégjegyzékszám: Cg.01-09-669821
adószám: 12363012-2-41
A szakvéleményt készítő szakértő:
Molnár Mária
okleveles ingatlangazdálkodó,
PSZÁF Ingatlanértékelői Névjegyzékbe felvett vezető szakértő
eng.szám: 01692/96
EUFIM ingatlanértékelő
minősítő oklevél szám: 2004/93
A megbízás tárgya:
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatt nyilvántartott, természetben
Bánya utca mentén fekvő kivett beépítetlen területek
A Megbízó által átadott dokumentumok:
2010.06.22. napján kiadott, nem hiteles tulajdoni lap másolatok
Nagykovácsi 4561/8 és 4561/9 hrsz-ú ingatlanok szintvonalas helyszínrajza
Az értékelt jog/jogosultság:
tehermentes tulajdonjog
Meghatározásra kerülő érték:
piaci forgalmi érték
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
3
2. Értékelési bizonyítvány
Nagykovácsi 4561/8 hrsz
Megbízó:
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata
Az értékelt ingatlan adatai:
Az ingatlan címe :
Nagykovácsi, belterület (Bánya utca)
Helyrajzi száma :
4561/8
Területe : 5152 m2
Megnevezése :
kivett beépítetlen terület
Tulajdonosa :
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata 1/1 tulajdoni hányadban
A Nagykovács, belterület 4561/8 hrsz alatt nyilvántartott, természetben
Bánya utca mentén fekvő kivett beépítetlen terület
per- teher- és igénymentes, nettó piaci forgalmi értéke
84.000.000.- Ft
azaz Nyolcvannégymillió forint,
Az értékbecslés készült:
Készítette:
2010. június 22.
Molnár Mária
okleveles ingatlangazdálkodó
EUFIM ingatlanértékelő
Megjegyzés:
A fentiek szerint megállapított érték – a helyszíni szemle időpontjában jellemző állapot jelentős mér-
tékű megváltoztatása nélkül – a fordulónaptól számított 180 napig érvényes, ezt követően az érték-
becslés aktualizálása vagy új értékbecslés készítése szükséges.
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
4
3. Értékelési bizonyítvány
Nagykovácsi 4561/9 hrsz
Megbízó:
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata
Az értékelt ingatlan adatai:
Az ingatlan címe :
Nagykovácsi, belterület (Bánya utca)
Helyrajzi száma :
4561/9
Területe : 5152 m2
Megnevezése :
kivett beépítetlen terület
Tulajdonosa :
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata 1/1 tulajdoni hányadban
A Nagykovács, belterület 4561/9 hrsz alatt nyilvántartott, természetben
Bánya utca mentén fekvő kivett beépítetlen terület
per- teher- és igénymentes, nettó piaci forgalmi értéke
81.900.000.- Ft
azaz Nyolcvanegymillió-kilencszázezer forint,
Az értékbecslés készült:
Készítette:
2010. június 22.
Molnár Mária
okleveles ingatlangazdálkodó
EUFIM ingatlanértékelő
Megjegyzés:
A fentiek szerint megállapított érték – a helyszíni szemle időpontjában jellemző állapot jelentős mér-
tékű megváltoztatása nélkül – a fordulónaptól számított 180 napig érvényes, ezt követően az érték-
becslés aktualizálása vagy új értékbecslés készítése szükséges.
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
5
4. Nyilatkozat
• Az értékbecslő szakértőnek az értékelés tárgyát képező ingatlanokban semmiféle közvetlen vagy
közvetett érdekeltsége nincs.
• Az értékbecslésben rögzített megállapítások, következtetések kizárólag szakmai szempontokon
alapulnak.
• Megbízásunk jogi természetű kérdések vizsgálatára nem terjedt ki, így ilyen irányú vizsgálatot az
értékelt vagyontárgyra vonatkozóan nem folytattunk.
• Nem vállalunk felelősséget a Megbízótól kapott és általunk valósnak vélt adatok és információk
esetleges pontatlanságáért.
• A szakvéleményben jellemzett állapotot egyszerű szemrevételezés, valamint a Megbízó szóbeli
tájékoztatása és általa rendelkezésünkre bocsátott iratok alapján mutattuk be. Nem vállalunk fele-
lősséget olyan károsodások meglétéért, amelyek észleléséhez speciális szakvizsgálat szükséges.
• A szakértő jelen értékelés kapcsán kizárólag Megbízó felé tartozik felelősséggel, őt harmadik
személy felé kötelezettség nem terheli.
• Jelen értékelés egy eredeti, és egy elektronikus, egymással megegyező példányban készült,
amelynek egy példánya a Megbízót illeti, egy példány a szakértő irattárába kerül.
• Az értékbecslés egésze vagy részletei, illetőleg adataira való hivatkozás nem publikálható a Meg-
bízónak és a PROMPT-IMMO Kft-nek a megjelenés formáját és tartalmát jóváhagyó írásbeli hoz-
zájárulása nélkül.
• Szakértő kijelenti, hogy a rendelkezésére bocsátott dokumentumokat, adatokat és információkat
üzleti titokként kezeli, és tudomásul veszi, hogy azokat harmadik fél részére csak a Megbízó elő-
zetes írásbeli hozzájárulásával adhatja ki.
• A gazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható
változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértői vélemény vonatkozó megállapítása-
it, ezért a vagyontárgy értékét befolyásoló körülményekben beálló lényeges változás esetén szük-
séges a megadott érték felülvizsgálata.
• Az értékelés fordulónapja 2010. június 17.
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
6
5. Előzmény
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata megbízást adott a Nagykovácsi, Bánya u. mentén fekvő
4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslésére.
A Megbízó az értékelési szakvéleményt az ingatlanok további hasznosítására vonatkozó képviselő-
testületi döntés előkészítéséhez kívánja felhasználni.
6. Ingatlan-nyilvántartási adatok
6.1.
Az ingatlan címe :
Nagykovácsi, belterület (Bánya utca)
Helyrajzi száma :
4561/8
Területe : 5152 m2
Megnevezése :
kivett beépítetlen terület
Tulajdonosa :
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata 1/1 tulajdoni hányadban
6.2.
Az ingatlan címe :
Nagykovácsi, belterület (Bánya utca)
Helyrajzi száma :
4561/9
Területe : 5152 m2
Megnevezése :
kivett beépítetlen terület
Tulajdonosa :
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzata 1/1 tulajdoni hányadban
7. Az ingatlanok jellemzői
A telkek és környezetük
A vizsgált ingatlanok Nagykovácsi Nagyszénáskert elnevezésű településrészében, a Kaszáló utca -
Bánya utca –Nagyszénás utca – Kazal utca által határolt, szabályozott, beépítés előtt álló belterületen,
a Bánya utcára merőlegesen, egymás mellett helyezkednek el.
4561/8 hrsz
A Kaszáló utca és Bánya utca találkozásánál fekvő, szabályos négyszög alakú, 5152 m2 térmértékű,
É-D-i irányban enyhén lejtő, két utcára nyitott, beépítetlen saroktelek.
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
7
Az ingatlan közműcsatlakozásokkal jelenleg nem rendelkezik, a szomszédos utcákban azonban az
elektromos áram, vezetékes víz, földgáz és szennyvízcsatorna közüzemi hálózatra való csatlakozás
lehetősége egyaránt elérhető.
A terület gépkocsival és gyalogosan szilárd burkolatú úton közelíthető meg, tömegközlekedési elérhe-
tősége megfelelő, buszmegálló kb. 300 m.-re található.
Az alapszintű ellátáshoz tartozó szolgáltatások (élelmiszer és iparcikk üzletek, szolgáltató egységek,
orvosi rendelő, gyógyszertár, oktatási intézmények stb.) az ingatlan néhány 100 m-es környezetében
megtalálhatók.
4561/9 hrsz
A Bánya utca mentén fekvő, egy utcára nyitott, szabályos négyszög alakú, 5152 m2 térmértékű, É-D-i
irányban enyhén lejtő beépítetlen telek.
Az ingatlan közműcsatlakozásokkal jelenleg nem rendelkezik, a szomszédos utcákban azonban az
elektromos áram, vezetékes víz, földgáz és szennyvízcsatorna közüzemi hálózatra való csatlakozás
lehetősége egyaránt elérhető.
A terület gépkocsival és gyalogosan szilárd burkolatú úton közelíthető meg, tömegközlekedési elérhe-
tősége megfelelő, buszmegálló kb. 300 m.-re található.
Az alapszintű ellátáshoz tartozó szolgáltatások (élelmiszer és iparcikk üzletek, szolgáltató egységek,
orvosi rendelő, gyógyszertár, oktatási intézmények stb.) az ingatlan néhány 100 m-es környezetében
megtalálhatók.
8. Értékelés
Az alkalmazott értékelési módszer
Az 1977-ben alakult TEGoVA
(The European Group of Valuer’s Associations) egységes eszközérté-
kelési szabványokat és eljárásokat ajánlott az értékelők európai szervezetéhez tartozó tagországok
értékelői számára.
Az Európai Gazdasági Közösség 1992-es létrehozása óta az ingatlan értékelés Európában mindenütt a
TEGoVA útmutatója alapján történik. A jelenleg hatályos Európai Értékelési Szabványok (European
Valuation Standards 2009) definíciója szerint
„A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingat-
lan az értékelés időpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandóságot mutató eladó és egy hajlandósá-
got mutató vevő között tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében megfelelő piacra bo-
csátást követően, amelynek során mindkét fél jól informáltan, körültekintően és kényszer nélkül csele-
kedett.”
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
8
Adott ingatlan értékének meghatározására több módszer alkalmazható, ezek közül legelterjedtebb a
forgalmi értékelés, amely piaci összehasonlító adatokon alapul. A piaci összehasonlító adatok elemzé-
sén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre
való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.
A módszer lényege, hogy az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése
után határozzuk meg a fajlagos értéket, amit az értékelendő ingatlan értékmódosító tényezőinek figye-
lembevételével korrigálunk.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:
− az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése,
− fajlagos átlagos alapérték meghatározása
− értékmódosító tényezők elemzése,
− a fajlagos átlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása,
− végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.
Az összehasonlító vizsgálatokat egy, olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni,
amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa
azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az
elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.
Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (a konkrét esetben pl. tehermentes tulajdonjog)
szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell
alkalmazni Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.
Azokban az esetekben, amikor egy vagyontárgy jövedelme becsülhető, megbízható értéket állapítha-
tunk meg a
hozadéki értékeléssel. A szakirodalom meghatározása szerint ennél a módszernél az érték
megállapítása azon az elven alapul, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta
jövedelmek jelenértéke.
Az eljárás lényege, hogy a hozadéki (jövedelmi) értéket tőkésítjük az ingatlan élettartamának, haszno-
síthatóságának vagy a befektetés elvárható megtérülésének időtartamára.
A hozadéki (hozamszámításon alapuló) értékelés esetében a számítások alapja az ingatlan bérbeadása
révén elérhető jövedelem, melynek becsléséhez a vizsgált ingatlanra fennálló szerződés adatait és/vagy
az ingatlanpiacon elérhető, lehetséges bérleti díj mértékét tekinthetjük kiindulási pontnak.
Alapvetően a különleges rendeltetésű és/vagy az ingatlanpiacon csak kis számban előforduló felépít-
mények értékének megállapításához használjuk a
költségalapú értékelést (egyéb ingatlanok esetében
elsősorban ellenőrző számításként alkalmazzuk).
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
9
Az újraelőállítási költség olyan szerkezeteket és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjá-
ban a meglévő funkciók a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal előállíthatók lennének. Az
újra-előállítási költségbe értendő a közművesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivi-
telezési, a beruházói, a pénzügyi és minden egyéb ténylegesen fizetendő költség is, ide értendők a
hatályos számviteli törvény szerinti bekerülési értékként meghatározott költségek. Ezeket a költsége-
ket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni.
A költségalapú érték-megközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell vonni
az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét.
A földterület, építési telek értékét annak beépítetlen (üres) állapotban való értékelésével kell megálla-
pítani a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékeléssel.
A költségalapú módszer felépítmény nélküli ingatlanok értékelésére értelemszerűen nem alkalmas.
Az értékelés módszerét mindig a vizsgált ingatlan jellege és az értékelés célja alapján választjuk ki.
Jelen szakvélemény elkészítése során a forgalmi értékelés módszerét választottuk. Az összehasonlí-
táshoz – megfelelő korrekciók alkalmazásával – a településnek az értékelt ingatlanokhoz közel eső
területein eladásra kínált, beépíthető telkeket használtunk fel.
Értéket befolyásoló tényezők
Jogi szempontok:
Ennél a pontnál vizsgáltuk a tulajdoni viszonyok rendezettségét, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és
tényeket.
A rendelkezésre álló tulajdoni lap másolatok szerint az értékelt ingatlanok jogi helyzete rendezett.
Telekadottságok:
Az ennél a pontnál alkalmazott korrekciókat a vizsgált telkek és az összehasonlító adatokat szolgáltató
ingatlanok alapterületének eltérése indokolta.
Infrastruktúra
Ennél a pontnál hasonlítottuk össze az értékelt ingatlanok és az összehasonlító adatokat szolgáltató
telkek közművesítettségének szintjét, közlekedési helyzetét, valamint az alapszintű ellátástól való tá-
volságukat. Utóbbi két ismérv nem igényelt korrekciót, de értékcsökkentő tényezőként értékeltük,
hogy a vizsgált ingatlanok – az összehasonlításra felhasznált telkek többségével ellentétben – közmű-
csatlakozásokkal jelenleg nem rendelkeznek.
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
10
Környezeti szempontok
A környezeti jellemzők közül az értéket elsősorban az eltérő gazdasági környezet befolyásolhatja,
jelen esetben az összehasonlító adatok mindegyike az értékelt ingatlanokkal azonos gazdasági környe-
zetben, azok közvetlen közelében található.
Környezetvédelmi vizsgálat nem készült, egyszerű szemrevételezés alapján úgy ítéljük meg, hogy az
értékelt ingatlanrészek és környezetük mentes minden, környezetre ártalmas szennyező anyagtól.
Egyéb szempontok
Itt vettük (értéknövelő tényezőként) figyelembe azt a körülményt, hogy az összehasonlító adatokat
szolgáltató ingatlanok lakóház építésére használhatók, míg az értékelt ingatlanok üzleti, jövedelem-
termelő célú felhasználásra alkalmasak.
Ugyancsak ennél a pontnál jeleztük, 2 %-os negatív korrekció alkalmazásával a 4561/8 és 4561/9 hrsz
alatti ingatlanok értékének – elhelyezkedésükből adódó – kis mértékű eltérését. Az azonos kialakítású
és nagyságú telkek közül a két utcára nyitott 4561/8 hrsz alatti ingatlan jobb kihasználhatósága indo-
kolta a 4561/9 hrsz értékének minimális különbséggel történő megállapítását.
Övezeti besorolás
Nagykovácsi Nagyközség Önkormányzatának jelenleg hatályos Helyi Építési Szabályzata az értékelt
ingatlanok területét a
Vk-1 jelű,
Központi vegyes terület megnevezésű építési övezetbe sorolja, ahol
kizárólag igazgatási épület, kereskedelmi,vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület; közösségi szóra-
koztató, kulturális épület,egyházi, oktatási egészségügyi, szociális épület, a terület rendeltetésszerű
használatát nem zavaró hatású egyéb gazdasági épület, sportépítmény helyezhető el.
A területen az épületek személygépjármű- tárolóinak rendeltetését kereskedelmi- vagy vendéglátó
funkcióra változtatni nem lehet.
A központi vegyes területen önálló lakóépületet elhelyezni nem lehet és állattartásra szolgáló épület
sem építhető.
A központi vegyes területen építhető melléképítmények: közmű-becsatlakozási műtárgy, közműpótló
műtárgy (záportározó), hulladéktartály-tároló (legfeljebb 2,0 m belmagassággal), kirakatszekrény (leg-
feljebb 0,40 m mélységgel), kerti építmény (hinta, csúszda, homokozó, szökőkút, pihenés és játék
céljára szolgáló, műtárgy, a terepszintnél 1,0 m-nél magasabbra nem emelkedő, lefedés nélküli terasz),
kerti vízmedence, napkollektor, kerti lugas, kerti szabadlépcső és lejtő, szélkerék, antenna, zászlótartó
oszlop (max. 6,0 m magasságig)
A felsorolt melléképítmények oldalhatárra nem telepíthetők.
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
11
A telekhasználat részletes előírásai:
Ingatlanpiaci helyzet
Nagykovácsi a legkeresettebb budai agglomerációs területek közé tartozik. Bár az agglomerációba
irányuló kiköltözés intenzitása az utóbbi 1-2 évben csökkent, a Nagykovácsiban kínált ingatlanok – a
település fővároshoz való közelsége, a fejlett infrastruktúra és a szép természetes környezet miatt –
változatlanul keresettek. A településen az elmúlt néhány évben történt változások (belterületbe voná-
sok, telekalakítások) következtében jelentősen megnőtt a lakóépülettel beépíthető telkek kínálata,
ugyanakkor , az ingatlanstatisztikai adatbázisokban fellelhető adatok szerint, a hitel- és ingatlanpiacot
sújtó recesszió hatása az ingatlan árakat itt is csökkentette.
Összességében a település jó elhelyezkedésű, a főváros közvetlen szomszédsága értékessé teszi az
ingatlanokat, kedvelt célterület mindazok számára, akik a főváros közelében, mégis nyugodtabb he-
lyen, szebb természeti környezetben szeretnének lakni, ill. vállalkozást folytatni.
Értékelés piaci összehasonlító adatok elemzése alapján
A vizsgált ingatlanok értékének meghatározásához a Nagykovácsi ingatlanpiac aktuális adatai, vala-
mint a 2010. június 17. napján megtartott helyszíni szemle szolgáltattak alapot.
A jelenlegi, jelentős mennyiségű kínálat mellett az ingatlanpiacra általában is jellemző alku lehetősége
erősödik, ennek a ténynek az értékmódosító potenciálját a kínálati árak -15%-os korrekciójával fejez-
tük ki.
A számítási táblákat a szakvélemény melléklete tartalmazza.
A fenti értékmódosító tényezők figyelembe vételével, a vizsgált ingatlanok piaci összehasonlító adatok
elemzése alapján becsült forgalmi értéke a következő:
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
12
Nagykovácsi, belterület 4561/8 hrsz alatti ingatlan nettó piaci forgalmi értéke
84.000.000.- Ft
azaz Nyolcvannégymillió forint
Nagykovácsi, belterület 4561/9 hrsz alatti ingatlan nettó piaci forgalmi értéke
81.900.000.- Ft
azaz Nyolcvanegymillió-kilencszázezer forint
Gárdony, 2010. június 22.
Molnár Mária
okleveles ingatlangazdálkodó
EUFIM ingatlanértékelő
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Nagykovácsi, belterület 4561/8 és 4561/9 hrsz alatti ingatlanok értékbecslése________
13
9. Melléklet
Számítási táblák
Fotók
Tulajdoni lapok
Térkép
Szintvonalas helyszínrajz
Övezeti tervlap
PROMPT-IMMO Kft. 2483 Gárdony, Ady Endre u. 6.
Tel: +36 1 272 0805, +36 22 356 366, Mobil: + 36 30 9511 359
Piaci összehasonlító adatok elemzése
Nagykovácsi, belterület 4561/9 hrsz
Értékelt
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
ingatlan
adat 1.
adat 2.
adat 3.
adat 4.
adat 5.
adat 6.
adat7.
adat 8.
adat 9.
adat 10.
Bánya u.
Az ingatlan címe
Nagyszénáskert
Kálváriakert
Nagyszénáskert
Kálváriakert
Nagyszénáskert
Széna u.
Kalász u.
Fejér Gy. u.
Nagyszénáskert
Szeles u.
4561/9 hrsz
Telek terület m2
5152
2076
3271
1175
1269
950
983
1080
959
1104
3836
közművesítettség
nincs
összközműves
összközműves
nincs
összközműves
összközműves
részközműves
összközműves
összközműves
összközműves
összközműves
Eladás/kínálat éve
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
Eladási/kínálati ár
38 900 000
57 500 000
26 000 000
26 500 000
25 200 000
20 000 000
19 000 000
20 500 000
22 000 000
130 000 000
Fajlagos ár Ft/m2
18 738
17 579
22 128
20 883
26 526
20 346
17 593
21 376
19 928
33 889
Kínálati ár, ill. eltelt idő miatti korr.
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
Módosított fajlagos ár
15 927
14 942
18 809
17 750
22 547
17 294
14 954
18 170
16 938
28 806
Értékmódosító tényezők
Jogi szempontok
tulajdonviszonyok rendezettsége
osztott tulajdon, résztulajdon
kapcsolódó jogok
terhek (haszonélvezeti, használati jog)
műemléki védettség, vízbázisvéd.övezet
Telekadottságok
telek alakja, domborzata
telek mérete
-15%
-10%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-10%
építési lehetőség
Infrastruktúra
közművesítettség
-10%
-10%
0%
-10%
-10%
-5%
-10%
-10%
-10%
-10%
közlekedés
táv. alap-és középszintű ellátástól
Környezeti szempontok
településen belüli elhelyezkedés
szomszédos létesítmények
övezet
panoráma
Egyéb szempont
üzleti célú felhasználás
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
egy utcára nyitottság
-2%
-2%
-2%
-2%
-2%
-2%
-2%
-2%
-2%
-2%
Összes korrekció %
-17%
-12%
-7%
-17%
-17%
-12%
-17%
-17%
-17%
-12%
Korrekció Ft/m2
-2 708
-1 793
-1 317
-3 018
-3 833
-2 075
-2 542
-3 089
-2 880
-3 457
Korrigált átlagár Ft/m2
13 220
13 149
17 492
14 733
18 714
15 219
12 412
15 081
14 059
25 349
Átlagár Ft/m2
15 943
Kerekített átlagár
15 900
Ft/m2
Becsült érték
81 916 800
összesen
Becsült érték kerekítve Ft
81 900 000
PROMPT-IMMO Kft.
Piaci összehasonlító adatok elemzése
Nagykovácsi belterület 4561/8 hrsz
Értékelt
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
Összehasonlító
ingatlan
adat 1.
adat 2.
adat 3.
adat 4.
adat 5.
adat 6.
adat7.
adat 8.
adat 9.
adat 10.
Bánya u.
Az ingatlan címe
Nagyszénáskert
Kálváriakert
Nagyszénáskert
Kálváriakert
Nagyszénáskert
Széna u.
Kalász u.
Fejér Gy. u.
Nagyszénáskert
Szeles u.
4561/8 hrsz
Telek terület m2
5152
2076
3271
1175
1269
950
983
1080
959
1104
3836
közművesítettség
nincs
összközműves
összközműves
nincs
összközműves
összközműves
részközműves
összközműves
összközműves
összközműves
összközműves
Eladás/kínálat éve
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
Eladási/kínálati ár
38 900 000
57 500 000
26 000 000
26 500 000
25 200 000
20 000 000
19 000 000
20 500 000
22 000 000
130 000 000
Fajlagos ár Ft/m2
18 738
17 579
22 128
20 883
26 526
20 346
17 593
21 376
19 928
33 889
Kínálati ár, ill. eltelt idő miatti korr.
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
Módosított fajlagos ár
15 927
14 942
18 809
17 750
22 547
17 294
14 954
18 170
16 938
28 806
Értékmódosító tényezők
Jogi szempontok
tulajdonviszonyok rendezettsége
osztott tulajdon, résztulajdon
kapcsolódó jogok
terhek (haszonélvezeti, használati jog)
műemléki védettség, vízbázisvéd.övezet
Telekadottságok
telek alakja, domborzata
telek mérete
-15%
-10%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
-10%
építési lehetőség
Infrastruktúra
közművesítettség
-10%
-10%
0%
-10%
-10%
-5%
-10%
-10%
-10%
-10%
közlekedés
táv. alap-és középszintű ellátástól
Környezeti szempontok
településen belüli elhelyezkedés
szomszédos létesítmények
övezet
panoráma
Egyéb szempont
üzleti célú felhasználás
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
Összes korrekció %
-15%
-10%
-5%
-15%
-15%
-10%
-15%
-15%
-15%
-10%
Korrekció Ft/m2
-2 389
-1 494
-940
-2 663
-3 382
-1 729
-2 243
-2 725
-2 541
-2 881
Korrigált átlagár Ft/m2
13 538
13 448
17 868
15 088
19 165
15 565
12 711
15 444
14 398
25 925
Átlagár Ft/m2
16 315
Kerekített átlagár
16 300
Ft/m2
Becsült érték
83 977 600
összesen
Becsült érték kerekítve Ft
84 000 000
PROMPT-IMMO Kft.
FOTÓMELLÉKLET
2094 Nagykovácsi, Bánya u. 4561/8 hrsz
01 Környezet (Kaszáló u.)
02 Környezet (Szeles u.)
03 Ny-K irány (Kaszáló u. felől)
04 É-D irány (Kaszáló u. felől)
05 K-Ny irány (Bánya u. felől)
06 É-D irány (Kaszáló u. felől)
1/2 oldal
FOTÓMELLÉKLET
2094 Nagykovácsi, Bánya u. 4561/9 hrsz
01 Környezet (Bánya u.)
02 K-Ny irány (Bánya u. felől)
03 K-Ny irány
04 K-Ny irány
05 K-Ny irány
06 DK-ÉNy irány
2/2 oldal
TÉRKÉPMELLÉKLET
2094 Nagykovácsi, Bánya u. 4561/8 és 4561/9 hrsz
AZ INGATLANOK ORSZÁGRÉSZEN BELÜLI ELHELYEZKEDÉSE
AZ INGATLANOK TELEPÜLÉSEN BELÜLI ELHELYEZKEDÉSE
