GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz: 2908
Miskolc, Adler Károly u. 37.
46/361-319
Balatonszepezd, Csuki tér 4.
Úttörő tábor és saját használatú út
(hrsz.: 1447, 1446)
I N G A T L A N
F O R G A L M I
É R T É K B E C S L É S E
A szakvélemény 19 számozott oldalt és a mellékleteket tartalmazza.
Készült: 2020. május 12-én, 4 példányban.
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
Balatonszepezd, (hrsz.: 1447, 1446)
FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
T A R T A L O M
1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY
2.
AZ INGATLAN ISMERTETÉSE
2.1. Az ingatlan adatai
2.2. Adatszolgáltatás
2.3. Az ingatlan és környezetének leírása
3.
ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS
3.1. Az értékelés módszere (TEGOVA)
3.2. A hitelbiztosítéki érték ismertetése
3.3. A forgalmi érték meghatározása
4.
MELLÉKLETEK
tulajdoni lap másolat (2020.02.21)
térképmásolat (2020.02.21)
épületek elhelyezkedése helyszínrajz
alaprajzok (a Megbízótól kapott dokumentációból)
„A” jelű konyha épület
„B” WC és zuhanyzó
4 szobás apartman ház
2 szobás apartman ház
„M” jelű apartman ház
„N” WC és zuhanyzó
„O” jelű épület
„P” jelű épület
„R” jelű épület
Vendégház vizesblokkal
egyéb építmények
fotók
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
2
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
1. ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY
Kazincbarcika Városi Önkormányzat (3700 Kazincbarcika, Fő tér 4.sz.) megbízásából
elkészítettem a
Balatonszepezd, Csuki tér 4. sz.
úttörő tábor és saját használatú út ingatlanok
piaci forgalmi értékbecslését.
Az értékbecslés tárgyát képező úttörő tábor ingatlan becsült forgalmi értéke kerekítve
110.000.000,- Ft
azaz
száztízmillió forint.
Az értékbecslés tárgyát képező saját használatú út ingatlan becsült forgalmi értéke
kerekítve
7.700.000,- Ft
azaz
hétmillió-hétszázezer forint.
Megjegyzés:
Fenti érték az ÁFÁ-t nem tartalmazza, kiürített, per-igény és tehermentes állapotra
vonatkozik, üres, s azonnal beköltözhető állapotot tételezett fel.
Az értéket a piaci módszer bemutatásával határoztam meg a 2020. március 18-i helyszíni
szemle alapján, a 2020. május 12-i fordulónappal.
Az értékelés célja az ingatlan piaci forgalmi értékének megállapítása a Megbízó részére.
Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékelő, környezetvédelmi és diagnosztikai vizsgálat
elvégzésére nem jogosult, az értékelést szemrevételezés és a Megbízó adatszolgáltatásai
alapján készíti.
Az értékelő által meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj
nagyságával. Az értékmeghatározást nem befolyásolták a Megbízó személyes szempontjai,
a szakértő mindettől függetlenül állapította meg a fenti értéket.
Jelen szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 pld. a megbízóé, 1 pld. a szakértőé.
Az értékelés 180 nap időtartamra érvényes.
Miskolc, 2020. május 12.
G o m b o s Ágnes
szakértő
isz. 2908
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
3
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
2.
AZ INGATLAN ISMERTETÉSE
2.1. Az ingatlan adatai
Cím:
Balatonszepezd, Csuki tér 4.
Tulajdonos:
Kazincbarcika Városi Önkormányzat
Helyrajzi száma:
1447
Fekvése:
belterület
Megnevezése:
úttörő tábor
Telek területe:
7916 m2
Tul. hányad: 1/1
Cím:
Balatonszepezd
Tulajdonos:
Kazincbarcika Városi Önkormányzat
Helyrajzi száma:
1446
Fekvése:
belterület
Megnevezése:
saját használatú út
Telek területe:
1275 m2
Tul. hányad: 1/1
2.2. Adatszolgáltatás
Megbízó az értékelés elkészítéséhez átadta:
• tulajdoni lap másolat
• térképmásolat
• tábor felmérési dokumentáció, alaprajzok
Az értékbecslés fenti dokumentáció, az általam szerzett összehasonlító adatok, valamint a
2020. március 18-i helyszíni bejáráson tapasztaltak és a Megbízótól kapott információk
alapján készült. A helyszínt a Megbízó képviselőjének jelenlétében tekintettem meg.
A helyszínen az átadott dokumentációt leellenőriztem, és azokat jónak találtam. A
földhivatali térképmásolaton az épületek nem kerültek feltüntetésre, csak a konyha épület
és az északi telekhatár mellett lévő vizesblokk került feltüntetésre a térképen.
Jogi szempontok
Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonnyal bír, az ingatlan-nyilvántartásban a melléklet
tulajdoni lap másolat szerint tehermentes.
A helyszínrajzon jelölt, a Pedagógusok Szakszervezetének tulajdonában lévő épületek nem
kerültek értékelésre.
2.3. Az ingatlan és környezetének ismertetése:
Balatonszepezd
község Veszprém megyében, a
Balatonfüredi járásban. A
Balaton északi
partján helyezkedik el,
Balatonfüredtől 24 km-re,
Zánka és
Révfülöp között. Autóval a
71-
es
főúton közelíthető
meg.
Vasúti
megállói
a
Székesfehérvár–Tapolca-
vasútvonalonː Balatonszepezd megállóhely és
Szepezdfürdő megállóhely. Három részre
tagolódik a község: a tulajdonképpeni falura középen, amelyet a helyiek
Balatonszepezdnek hívnak, tőle nyugatra található Szepezdfürdő, keletre pedig a
Viriusztelepnek nevezett nyaralótelep, amelynek 1913 és 1961 között szintén volt saját
vasúti megállóhelye.
A falut nevét 1164-ben Zepuzd néven említik az írások. Eredetileg zalai várföld és királyi
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
4
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
udvarnokföld volt. A
veszprémi püspökségnek és a
somogyvári bencés apátságnak szintén
voltak itt birtokai, valamint a 14. századtól a Rátótiak (Gyulafiak) mellett helyi nemesek is
rendelkeztek földekkel a faluban. A
török hódoltság pusztításai miatt – 1548-ban felégették
a helységet – egy időre elnéptelenedett a falu, a
18. század közepén német telepesek
költöztek ide. 1799-ben
Vályi András német faluként ír a településről, és Szepesd névvel
illeti
.[9] Első fürdőtelepét a 19-20. század fordulóján Virius Vince hozta létre a saját
birtokán, amelyet később Viriustelepnek (illetve Viriusztelepnek) neveztek el.
forrás: wikipédia
A helyi önkormányzat által üzemeltetett szabad strand a tábortól mintegy 500 m-re
található. A tábor több éve üresen áll, használaton kívüli, csak a Pedagógusok
Szakszervezetének tulajdonában lévő épületek vannak szezonális használatban.
Az Ifjúsági tábor Balatonszepezd város üdülőtelepén található, Révfülöp határa mellett.
Megközelítése a Balaton északi partjával párhuzamosan húzódó 71-es számú főútról
lehetséges, az 1446 hrsz-ú mellékúton.
A működő idejében a 197 fő befogadóképességű ifjúsági szálláshely a Balatontól mintegy
200 m-re épült.
Apartman házakban és faházakban lehetett elhelyezni a vendégeket, az alábbi
szálláshelyekkel:
4 szobás apartmanház 3 db x 24 =
72 fő 2 szobás apartmanház 5 db x 14 =
70 fő
„M” jelű épület 4 x 2 fő =
8 fő
„N” épület 4 x 2 fő =
8 fő „O” jelű épület 5 x 4 fő =
20 fő „P” jelű épület 3 x 4 fő =
12 fő „R” jelű épület 3 x 4 fő + 3 x 2 fő =
15 fő
A tábor területén található egy önkiszolgáló jellegű étterem, konyhával, ahol napi
háromszori ellátást lehetett biztosítani. A táborozó gyerekek kikapcsolódását sportpályák
segítették. Működő idejében az ifjúsági szálláshely kiválóan alkalmas volt különböző
táborok, mint pl. erdei táborok, iskolai táborok, tánctáborok, sporttáborok, horgász
táborok, élővilág táborok rendezésére.
A tábor szezonális használatra volt alkalmas,
májustól – szeptemberig igény szerinti
turnusokban tudta fogadni vendégeit.
A telek leírása
Hrsz: 1447
A trapéz alakhoz hasonlítható, nagy kiterjedésű, enyhén emelkedő felszínű terület, kötött
talajjal rendelkezik. A terepszinti építmények, belső út, térvilágítás, kerítés a kapukkal,
szabadtéri berendezések a telek értékénél kerültek beszámításra.
Az ingatlant a délnyugati oldal kivételével hasonló hasznosítású ingatanok határolják.
Fém oszlop + drótháló kerítéssel körbekerítve. Egy főbejárat és egy mellékbejáraton
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
5
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
keresztül lehet megközelíteni az ingatlant.
A parkosított telken sportolási lehetőség, kültéri sütő és társalgó épült, de elhanyagolt
állapotban vannak. A Tábor építése óta megnőtt fák ritkítása szükséges, a nagyra nőtt fák
gondozása az utóbbi években elmaradt, a száraz ágak, belógó ágak levágása szükséges.
Csak kaszálás történik a területen, szükség szerint évente többször.
Az épületek rendszertelenül helyezkednek el a telken, közöttük nincs szilárd burkolatú
megközelítési lehetőség, a kavicsburkolatot benőtte az aljnövényzet. Aszfalt burkolat a
konyha-étterem előtti részen készült, továbbá a sportpálya rendelkezik aszfalt burkolattal,
de ezek a burkolatok felgyűrődtek, a sportpálya biztonságosan nem használható. A
területen lévő kültéri világítás elavult, felújításra szorul.
A telek területe: 7916 m2.
Közműellátás:
➢ elektromos energia
➢ vezetékes ivóvíz
➢ szennyvízkezelés
Hrsz: 1446
A saját használatú út az úttörő tábor keleti telekhatára mellett húzódik és a 71-es számú
főúthoz csatlakozik.
A telek területe: 1275 m2.
Az épületek leírása
A tábor az 1970-es években épült. Az épületek többsége eredeti állapotában van, csak az
állagmegőrző javításokat végezték el. A Tábor az utóbbi években nem került teljes
használatra, a folyamatos szezonális használta megszűnt. A faházak erősen lepusztult
állapotban vannak, a gazdaságos felújíthatóságuk nem lehetséges, bontásra érett állapotban
vannak a korszerűtlen anyaghasználat és elhanyagoltság miatt. Nyílászárók rosszul zárnak,
burkolatok, tetőszerkezet elhasználódott. A szezonális használatra tekintettel fűtés nincs,
szükség esetén elektromos kályhával megoldható.
„A” jelű konyha-étterem és személyzeti épület
A főbejárathoz legközelebb lévő, téglalap alaprajzi kialakítású épületben étterem, konyha
és a hozzátartozó kiszolgáló helyiségek kaptak helyet. A konyha felszereltsége az
építéskori technológiai követelményeknek, igényeknek felel, vezetékes gázellátással nem
rendelkezik. Alaprajzi kialakítása az építéskori igényeknek felel meg. A kapacitása alapján
a rendelkezésre álló étteremben 150 fő ellátására volt maximálva. A konyhához a
technológiai helyiségeken túlmenően szociális rész is tartozik.
Az épület eredeti állapotában van, a vizes helyiségek kerültek felújításra. Jelen állapotában
az eredeti célra korszerűsítés és felújítás után használható.
Az épület 232 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelő állapotban van, a rendszeres karbantartás az
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
6
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
utóbbi években nem került elvégzésre.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton sáv
Függőleges teherhordó szerkezetek: acél váz + kitöltő falazat,
Vízszintes teherhordó szerkezetek: fa födém
Tetőszerkezet: lapostető lágy fedéssel,
fa tetőszerkezet korcolt fedéssel
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából és fémből, nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: nemes vakolat, lécborítás
belső felületen: fehér színű diszperziós festék, a vizes helyiségekben
az ajtó magasságáig csempe burkolat
padlóburkolatok: beton, kerámia, pvc
Közműellátottság: villany, víz, szennyvíz
Melegvízellátás: villanyboyler
Fűtés: nincs, szükség esetén villanykályha
„B” jelű WC és zuhanyzó
A konyha mögött lévő, hagyományos szerkezetű épület. Alaprajzi kialakítása két eltolt
téglalapot formál, melyekben teljesen egyforma alaprajzi elrendezésű férfi és női
vizesblokk épült. Az előtérből zuhanyzók, mosdók és WC helyiségek nyílnak. Az
épületben korábban belső felújítás történt, de jelen állapotában nem használható. A falakon
erős vakolat omlás, a tetőszerkezetről beázási nyomok, a nyílászárók rosszul zárnak. A
kialakítása a mai igényeknek nem felel meg. A mai táborozási igényeknél a komfort
érzetnek nem felel meg a szállástól elkülönült épületben elhelyezett vizes blokk.
Az épület 64 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelőtől rosszabb állapotban van, a rendszeres
karbantartás az utóbbi években nem került elvégzésre. Gazdaságos felújíthatóságát
vizsgálni szükséges az állapota és az anyaghasználata miatt.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton sáv
Függőleges teherhordó szerkezetek: tégla falazat,
Vízszintes teherhordó szerkezetek: vb födém
Tetőszerkezet: lapostető lágy fedéssel,
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából és műanyagból nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: nemes vakolat
belső felületen: fehér színű diszperziós festék, a vizes helyiségekben
az ajtó magasságáig csempe burkolat
padlóburkolatok: kerámia
Közműellátottság: villany, víz, szennyvíz
Melegvízellátás: villanyboyler
Fűtés: nincs, szükség esetén villanykályha
4 szobás apartman ház (3 db)
A tábor legújabb és legjobb állapotban lévő épületei 20 éve épültek. A tetőteres
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
7
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
kialakítású épületből 2 db egymás mellett, 1 db pedig a „B” épület és a sportpálya között
került elhelyezésre. Az alaprajzi kialakítása egyszerű, az építéskori funkciónak megfelelő.
Az előtéren keresztül lehet bejutni az épületbe. Középen került elhelyezésre a csoportos
vizesblokk, zuhanyzókkal, mosdókkal, WC-kel. Két oldalra nyílik egy-egy szoba. A tetőtér
kialakítása ugyanaz, ahova külső fa lépcső vezet. Itt a tetőtéri bevágás miatt kisebb a
hasznos alapterület. Az épület környezetbe illő, jó megjelenésű. A homlokzati
egyszerűségét jól megbontja a terasz és a külső lépcső. A kialakítása a mai igényeknek is
megfelel.
Az épület 99 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épületek szerkezetileg korának megfelelő állapotban vannak, a rendszeres karbantartás
elvégzésre került.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton sáv
Függőleges teherhordó szerkezetek: tégla falazat,
Vízszintes teherhordó szerkezetek: vb födém
Tetőszerkezet: fa szerkezetű összetett tető
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: nemes vakolat
belső felületen: fehér színű diszperziós festék, a vizes helyiségekben
az ajtó magasságáig csempe burkolat
padlóburkolatok: kerámia, pvc
Közműellátottság: villany, víz, szennyvíz
Melegvízellátás: villanyboyler
Fűtés: szükség esetén villanykályha, ill. hagyományos fűtés az épített kéményre
tekintettel
2 szobás apartman ház (5 db H, I, J, K, L)
A földszintes kialakítású típus faházból összesen 5 db található az ingatlanon. A nyugati
telekhatár közelében 3 db, vele szemben 2 db található. A beton alapra épült,
könnyűszerkezetes épület két helyiségből áll, mely az előtte lévő teraszról érhető el. Az
épületek nagyon lepusztult állapotban vannak. A falazat vetemedett, felszívta a
nedvességet, dohos, penészes. A tetőről beázások vannak, a nyílászárók rosszul zárnak,
igénytelen pvc padlóburkolat készült. Jelen állapotában szállás célra nem alkalmas az
épület, műszaki állapota, anyaghasználata miatt gazdaságos felújításra nem kivitelezhető.
alkalmas.
A mai táborozási igényeknek nem felel meg a kialakítása.
Az épület 31 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelőtől rosszabb állapotban van, a rendszeres
karbantartások nem kerültek elvégzésre.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton lemezalap
Függőleges teherhordó szerkezetek: fa szerkezetű szendvicspanel, kívül-belül
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
8
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
farostlemez
Vízszintes teherhordó szerkezetek: fa födém
Tetőszerkezet: fa szerkezetű nyereg tető, hullámpala fedéssel
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: farost lemez, léc
belső felületen: fehér színű festés
padlóburkolatok: pvc
Közműellátottság: villany
Melegvízellátás: nincs
Fűtés: szükség esetén villanykályha
„M” jelű apartman ház
A földszintes kialakítású, vegyes szerkezetű faházból 1 db található az észak-nyugati
telekhatár közelében. A beton alapra épült, tégla falazatú, részben könnyűszerkezetes
épület négy helyiségből áll, mely az előtte lévő fedett teraszról érhető el. Az épület nagyon
lepusztult állapotban van. A bejárat előtti szakipari falazat vetemedett, felszívta a
nedvességet. A tégla falazat dohos, penészes, a vakolat omladozik. A tetőről beázások
vannak, a nyílászárók rosszul zárnak, igénytelen pvc padlóburkolat készült. A szobákban
mosdó található. Jelen állapotában szállás célra nem alkalmas az épület, műszaki állapota,
anyaghasználata miatt gazdaságos felújításra nem kivitelezhető. alkalmas.
A mai táborozási igényeknek nem felel meg a kialakítása.
Az épület 32 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelőtől rosszabb állapotban van, a rendszeres
karbantartások nem kerültek elvégzésre.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton lemezalap
Függőleges teherhordó szerkezetek: 3 oldalról tégla falazat, a bejáratnál fa szerkezetű
szendvicspanel, kívül-belül farostlemez
Vízszintes teherhordó szerkezetek: fa födém
Tetőszerkezet: fa szerkezetű nyereg tető, hullámpala fedéssel
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: farost lemez, léc, nemes vakolat
belső felületen: fehér színű festés
padlóburkolatok: pvc
Közműellátottság: villany, víz, szennyvíz
Melegvízellátás: nincs
Fűtés: szükség esetén villanykályha
„N” jelű WC és zuhanyzó
A földszintes kialakítású, téglalap alakú alaprajzi elrendezésű, hagyományos falazott
szerkezetű épület az észak-nyugati telekhatár mellé épült, a környezetében lévő
vizesblokk nélküli apartmanok kiszolgálására. Eredetileg szimmetrikus kialakítású volt az
épület, középen 5 db mosdó-zuhanyzó helyiséggel, a két szélén 2 db 2 fülkés WC-vel.
Időközben az épület északi végéhez a villanyboylerek elhelyezésére egy hozzáépítés
történt, ahol erős falrepedés látható. Ezzel egyidőben belső felújítás is történt, új padló- és
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
9
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
falburkolatok készültek, új szaniterek beépítésével.
A belső felújítás ellenére a mai táborozási igényeknek nem felel meg a kialakítása. A mai
táborozási igényeknél a komfort érzetnek nem felel meg a szállástól elkülönült épületben
elhelyezett vizes blokk.
Az épület 35 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelő állapotban van, a rendszeres karbantartások
elvégzésre kerültek. A falazaton nedvesedés, vakolat pergési nyomok.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton sávalap
Függőleges teherhordó szerkezetek: tégla falazat
Vízszintes teherhordó szerkezetek: vb födém
Tetőszerkezet: vb szerkezetű lapos tető, lágy fedéssel
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: nemes vakolat
belső felületen: fehér színű festés
padlóburkolatok: kerámia
Közműellátottság: villany, víz, szennyvíz
Melegvízellátás: nincs
Fűtés: szükség esetén villanykályha
„O” jelű épület
A földszintes kialakítású faház az észak-nyugati telekhatár közelében található. A beton
alapra épült, könnyűszerkezetes épület öt helyiségből áll, melyek az előtte lévő fedett
teraszról érhetők el. Az épület lepusztult állapotban van. A falazat dohos, penészes, a
tetőről beázások vannak, a nyílászárók rosszul zárnak, igénytelen pvc padlóburkolat
készült. Jelen állapotában szállás célra nem alkalmas az épület, műszaki állapota,
anyaghasználata miatt gazdaságos felújításra nem kivitelezhető. alkalmas.
A mai táborozási igényeknek nem felel meg a kialakítása.
Az épület 77 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelőtől rosszabb állapotban van, a rendszeres
karbantartások nem kerültek elvégzésre.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton lemezalap
Függőleges teherhordó szerkezetek: 3 oldalról tégla falazat, a bejáratnál fa szerkezetű
szendvicspanel, kívül-belül farostlemez
Vízszintes teherhordó szerkezetek: fa födém
Tetőszerkezet: fa szerkezetű nyereg tető, hullámpala fedéssel
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: farost lemez, léc, nemes vakolat
belső felületen: fehér színű festés
padlóburkolatok: pvc
Közműellátottság: villany, víz, szennyvíz
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
10
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
Melegvízellátás: nincs
Fűtés: szükség esetén villanykályha
„P” jelű épület
A földszintes kialakítású faház a keleti telekhatár mellett található. A beton alapra épült,
könnyűszerkezetes épület három helyiségből áll, melyek az előtte lévő fedett teraszról
érhetők el. Az épület lepusztult állapotban van. A falazat dohos, penészes, a tetőről
beázások vannak, a nyílászárók rosszul zárnak, igénytelen pvc padlóburkolat készült. Jelen
állapotában szállás célra nem alkalmas az épület, műszaki állapota, anyaghasználata miatt
gazdaságos felújítása vizsgálatra szorul.
A mai táborozási igényeknek nem felel meg a kialakítása.
Az épület 46 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelő állapotban van, a rendszeres karbantartások
részben kerültek elvégzésre.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton lemezalap
Függőleges teherhordó szerkezetek: fa szerkezetű szendvicspanel, kívül lécborítás,
belül farostlemez
Vízszintes teherhordó szerkezetek: fa födém
Tetőszerkezet: fa szerkezetű nyereg tető, hullámpala fedéssel
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: léc
belső felületen: fehér színű festés
padlóburkolatok: pvc
Közműellátottság: villany
Melegvízellátás: nincs
Fűtés: szükség esetén villanykályha
„R” jelű épület
A földszintes kialakítású faház a keleti telekhatár mellett található. A beton alapra épült,
könnyűszerkezetes épület hat helyiségből áll, melyek az előtte lévő fedett teraszról érhetők
el. Az épület lepusztult állapotban van. A falazat dohos, penészes, a tetőről beázások
vannak, a nyílászárók rosszul zárnak, igénytelen pvc padlóburkolat készült. Jelen
állapotában szállás célra nem alkalmas az épület, műszaki állapota, anyaghasználata miatt
gazdaságos felújítása vizsgálatra szorul.
A mai táborozási igényeknek nem felel meg a kialakítása.
Az épület 49 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelő állapotban van, a rendszeres karbantartások
részben kerültek elvégzésre.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton lemezalap
Függőleges teherhordó szerkezetek: fa szerkezetű szendvicspanel, kívül lécborítás,
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
11
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
belül farostlemez
Vízszintes teherhordó szerkezetek: fa födém
Tetőszerkezet: fa szerkezetű nyereg tető, hullámpala fedéssel
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: léc
belső felületen: fehér színű festés
padlóburkolatok: pvc
Közműellátottság: villany
Melegvízellátás: nincs
Fűtés: szükség esetén villanykályha
Vendégház vizes blokkal
A földszintes kialakítású épület az északi telekhatár mellett található az 5 szobás
apartmanház mögött, nehezen megközelíthető helyen. Tört alakú alaprajzi elrendezésű. A
szoba az előtte lévő fedett teraszról érhető el, de a többi helyiség megközelítése csak a
kültérből lehetséges. Középen vizes blokk található, melynek nemenkénti elkülönítése nem
biztosított. A vizes blokk mellett egy külső megközelítésű teakonyha került kialakításra.
Az épület közepes állapotban van. A falazat dohos, penészes, a tetőről beázások vannak, a
nyílászárók rosszul zárnak, igénytelen kerámia padlóburkolat készült. A mai táborozási
igényeknek nem felel meg a kialakítása.
Az épület 41 m2 alapterületű.
Műszaki leírás
Az épület szerkezetileg korának megfelelő állapotban van, a rendszeres karbantartások
részben kerültek elvégzésre.
Alkalmazott anyagok:
Alapozás: beton lemezalap
Függőleges teherhordó szerkezetek: tégla
Vízszintes teherhordó szerkezetek: fa födém
Tetőszerkezet: fa szerkezetű nyereg tető, hullámpala fedéssel
Nyílászárók: egyedi és típus méretben, fából nem hőszigetelt kivitelben
Felületképzések: homlokzaton: nemes vakolat
belső felületen: fehér színű festés
padlóburkolatok: kerámia
Közműellátottság: villany, víz, szennyvíz
Melegvízellátás: nincs
Fűtés: szükség esetén villanykályha
Az épületek alapterülete összesen
megnevezés
terület m2
A épület konyha
232
B épület vizes blokk
64
4 szobás apartan ház 3 db
288
2 szobás faház 5 db
155
M épület
32
N épület
35
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
12
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
O épület
77
P épület
46
R épület
49
vendégház
41
összesen
1019
Funkcionális jellemzés:
A tábor kialakítása az eredeti hasznosításnak megfelelő, a mai kor igényeket a műszaki
állapota és kialakítás miatt már nem elégíti ki. Nincs igény az egy hálótérben több mint
5 fő elhelyezésére, különös tekintettel úgy, hogy a vizes blokkok külön épületben
helyezkednek el. Az éttermi épület még használható lenne, de felújítást igényel. A
különálló faházak többségében bontásra érettek, ill. az épületek felújíthatósága további
vizsgálatot igényel. A kétszintes épületek vannak jobb állapotban.
A beépített alapterület, a helyiségek mérete, kapcsolata és elhelyezkedése csak nagy
felújítással adna lehetőséget a funkciónak megfelelő hasznosításra.
Az épületek alaprajzi elrendezése a funkciónak megfelel, anyaghasználata az
építéskori igénynek és szokásnak felel meg.
A beépített alapterület, a helyiségek mérete, kapcsolata és elhelyezkedése lehetőséget
adhat más célú funkciónak megfelelő hasznosításra, de ahhoz teljes átalakítás, felújítás,
ill. bontás szükséges.
3. ÉRTÉKKÉPZÉS
Az érték megállapításánál a TEGOVA által javasolt módszert alkalmaztam,
kiegészítve azt a hitelbiztosítéki érték megállapításánál előírt követelményekkel.
3.1. Az értékelés módszere (TEGOVA)
A TEGOVA (az Állóeszközértékelők Európai Csoportja) javaslata alapján az
eszközérték meghatározásának alapja a következő lehet:
- az újraelőállítási (pótlási) költség
- a piaci érték
- az üzleti hasznosításból származó profit
Jelen esetben az értékelés célját és jelenlegi hasznosítást tekintve a piaci módszer
alkalmazható.
Az alkalmazott módszer leírása:
Piaci érték definíciója alapján a következő:
A nyílt piaci érték egy olyan optimális árat jelent, amelyen elvárható egy tulajdoni
érdekeltség (azonnali fizetésű) készpénz ellenében való, egyéb feltétel nélküli értékesítése,
feltételezve, hogy
-
van egy eladni szándékozó fél
-
rendelkezésre áll egy, az eladás lebonyolításához szükséges ésszerű időtartam,
figyelembe véve a tulajdon jellegét és piaci helyzetét
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
13
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
-
az értékek az adott időszakban nem változnak
-
az ingatlan szabadon értékesíthető
-
nem vesznek figyelembe olyan magasabb árat, amelyet egy speciális érdekeltségű
vásárló fizet
3.2. A hitelbiztosítéki érték ismertetése
3.2.1. A hitelbiztosítéki érték fogalma, megállapítása
A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott
értéke.
A hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a piaci érték, melynek meghatározására
háromféle módszer alkalmazható:
a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés;
b) a hozamszámításon alapuló értékelés;
c) a költségalapú értékelés.
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés:
A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:
1. Az alaphalmaz kiválasztása.
2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.
3. Fajlagos alapérték meghatározása.
4. Értékmódosító tényezők elemzése.
5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.
6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.
1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell
elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban
szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától
jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.
2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket
alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni.
Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti
jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós
tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó
nélkül kell figyelembe venni.
3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték
fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más
volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is
alkalmazhatóak.
4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők
figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket
befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem
jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell:
4.1. Műszaki szempontok:
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
14
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
4.2. Építészeti szempontok:
4.3. Használati szempontok:
4.4. Telekadottságok:
4.5. Infrastruktúra:
4.6. Környezeti szempontok:
4.7. Alternatív hasznosítás szempontjai:
4.8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás:
5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen
befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat
számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a
fajlagos alapértéket.
6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos
érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Egyes
esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlító adat nem áll
rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is
megengedett. Ilyen lehet például az ipartelep, ahol a földterület és a felépítmények külön is
értékelhetőek.
A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló hitelbiztosítéki érték megállapításánál
alkalmazott különleges megkötések:
Az értékmódosító tényezők értéknövelő hatása csak a fajlagos alapérték 20%-os mértékéig
vehető figyelembe a hitelbiztosítéki érték megállapítása során.
Hozamszámításon alapuló értékelési módszer:
A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek
megszerzése érdekében felmerülő kiadásoknak a különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti
le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke
annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.
Költségalapú módszer:
A költségalapú értékmegközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le
kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez
tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat.
Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint
olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre.
3.3. A forgalmi érték meghatározása
3.3.1.
A terület ingatlanpiaci elemzése:
Az ingatlan területi elhelyezkedése, megközelítése átlagosnak mondható. A környéken
hasonló paraméterű, értékesíthető ingatlan található. Úttörőtábor jellegű ingatlanok
vonatkozásában visszafogott a piaci mozgás.
A „saját használatú út” ingatlan is speciális, általánosságban az utak a helyi
önkormányzatok un. forgalomképtelen törzsvagyoni körébe tartoznak. Viszont időnként
az ilyen jellegű ingatlanok is forgalomképessé válhatnak, érétkük a környezetében
jellemző forgalomképes ingatlanokéhoz hasonlítható.
Az egyedi adottságokkal rendelkező ingatlan a fejlesztési lehetőségekkel együtt a
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
15
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
befektető igényének megfelelően több funkciót ki tud elégíteni, de ahhoz gazdasági
vizsgálat, sok bontás és felújítás szükséges.
Ingatlanpiaci helyzet:
A kedvező gazdasági körülmények és a bankok finanszírozási aktivitása az utóbbi 3
évben jelentősen fellendítette az ingatlanpiacot. A figyelem középpontjában az új lakás
építések állnak. A befektetők érdeklődésével párhuzamosan igen erőteljes maradt az
bérleti kereslet is.
A kereslet visszafogott a kereskedelmi-, az irodapiaci és az ipari ingatlanok piacán
egyaránt.
Az ingatlan keresettsége átlagos mértékűnek mondható.
3.3.2. Alkalmazott módszerek:
Az ingatlan értékét a piaci összehasonlító módszer alkalmazásával közelítetem meg
a reális piaci forgalmi érték meghatározása érdekében.
3.3.3
A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés:
Megbízható összehasonlító adattal, (tekintettel a speciális jellegre) annak hiányában
csak részben rendelkezem, a szakvélemény készítésekor a szakképzettségem és az
ingatlanforgalomban szerzett közel 40 éves gyakorlati tapasztalatom alapján jártam
el.
A Balatonszepezden és Révfülöpön több üres, fejlesztési telek került meghirdetésre,
melyek elhelyezkedésük és egyéb paramétereik alapján igen eltérő fajlagos árat
mutatnak.
Az ingatlan elhelyezkedése, megközelítése átlagos tényező. A környéken hasonló
paraméterű, értékesíthető ingatlan a szabadpiacon elvétve található.
Az ingatlan eredeti funkció szerinti hasznosítására visszafogott a piaci kereslet.
É r t é k m e g h a t á r o z á s:
A forgalmi érték kialakításánál az alábbi tényezőket vettem figyelembe:
➢
műszaki állapot
➢
komfort fokozat
➢
fekvés, elhelyezkedés, fekvés, megközelíthetőség
➢
funkcióváltás lehetősége
➢
hasznosíthatóság, bővítési lehetőség
➢
jelenlegi beépítés, fejlesztési lehetőségek
➢
idegenforgalmi érték
➢
egyéb piaci lehetőségek
Az ingatlan forgalmi értékének
- értéknövelő tényezői:
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
16
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
- infrastruktúra
- fejlesztési lehetőség
- értékcsökkentő tényezői:
- műszaki állapot
- jelen állapotában nem hasznosítható
3.3.2. Alkalmazott módszerek:
Az ingatlan értékét a piaci összehasonlító módszer bemutatásával közelítettem meg a
reális forgalmi érték meghatározása érdekében.
Piaci alapú forgalmi érték:
Összehasonlító adatok, forrás: internet
Hasonlító
Hasonlító adat
Megnevezés
Vizsgálat tárgya
Hasonlító adat 1.
adat 2.
3.
Balaton északi
az ingatlan címe:
B.szepezd, tábor
Siófok közelében
Sarud
oldal
funkció
úttörő tábor
nyári tábor
ifjusági tábor
ifjusági tábor
telek területe (m2)
7 916
4 511
35
300
Felépítmény hasznos (redukált) alapt. (m2)
1 019
2 490
1 000
920
ajánlat ára (Ft)
360 000 000
89 000 000
134 550 000
ajánlat ideje (év)
2020
2020
2020
ajánlat jellege
balaton-ingatlan
ingatlan.com
ingatlan.doktor
befektetesre-
alkalmas-ingatlan-a-
hivatkozási szám
balaton-deli-partjan
1419495
52419
fajlagos ajánlati ár (Ft/m2)
144 578
89 000
146 250
Értékbefolyásoló tényezők
ajánlat / eladás
ajánlat
ajánlat
ajánlat
ajánlat ideje
azonos
azonos
azonos
elhelyezkedés
hasonló
hasonló
hasonló
környezet
jobb
hasonló
hasonló
épületállomány nagysága
hasonló
nagyobb
nagyobb
az épület kora, kialakítása
rosszabb
rosszabb
rosszabb
műszaki állapot
rosszabb
rosszabb
rosszabb
utca felőli megközelíthetőség
hasonló
hasonló
hasonló
Korrekciós tényezők
ajánlat ideje miatt
1
1
1
ajánlat jellege miatt
0,93
0,93
0,93
földrajzi elhelyezkedés
1
1,1
1,1
környezet
1,2
1,1
1,1
alapterület nagysága
1,3
1
1
műszaki állapot
0,8
0,8
0,8
az épület kora, kialakítása
1
1
1
telken lévő fekvés
1
1
1
felszereltség
0,8
0,9
0,9
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
17
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
funkció
1
1
1
Korrigált egységár (Ft/m2)
134 243
72 109
118 494
Hasonlító átlagár (Ft/m2)
108 282
Becsült érték ( Ft ):
110 339 362
Becsült érték kerekítve( Ft ):
110 000 000
Az ingatlan becsült forgalmi értéke piaci összehasonlító módszerre kerekítve
110.000.000,- Ft
azaz
száztízmillió-hatszázezer forint.
mely nem tartalmazza az ÁFÁ-t.
Összehasonlító adatok bemutatása
1.adat
A Balaton déli partján, a víztől kb. 320 méterre 4511 m2 bekerített telken eladó egy kétszintes,
valaha szebb napokat látott épületkomplexum. Az épület a ’30-as évek elején épülhetett,
gyermekek nyári nyaralására, üdültetésére használták. Mára felújítandó állapotba került. Az
ingatlanba minden közmű be van vezetve. Az ingatlan rendezési terv szerinti besorolása Üü-1 ami
szerint szabadon álló elhelyezést, 6,5 m építménymagasságot és 30 % beépíthetőséget jelent. A
meglévő főépület szerkezetileg olyan jó állapotú, hogy egy építész csoport helyi védelemre
javasolta, ennél fogva nem bontandó, hanem értéknövelő a megléte. A földterület osztható. A 4511
m2 területből 2000 m2 leválasztható és külön beépíthető, anélkül, hogy a maradó 2511 m2 házas
terület beépítési százaléka meghaladná a 30 %-ot. A 2000 m2 leválasztott telekre bruttó 600 m2
alapterületű új üdülőépület építhető, mely 3 szintes is lehet: földszint,- emelet,- tetőtér. A jelenlegi
felújítandó épület és/vagy a megépíthető új épület(ek) a nagyságánál fogva alkalmas bentlakásos
gyermekotthon, lakásotthon, vagy apartman ház kialakítására is.
2.adat
A Tisza-tó közvetlen partján akár céggel együtt eladó egy 160 férőhelyes kemping, ifjúsági tábor,
3,5 hektáron körbekerítve, kőépületekkel, faházakkal, családi apartmanokkal, lakókocsikkal,
mosdókkal, zuhanyzókkal, abc-vel, portaszolgálattal. Strand, kenuzás, sportpálya, vízibicikli,
horgászás határtalan lehetőségével.
3.adat
Igazi hamisítatlan ifjúsági és gyermek üdülő, a Balaton északi partján várja új tulajdonosát.
A nagy múltra visszatekintő, gyermekfejjel szenzációs tábor már tölti saját magát, nagy erőfeszítés
nélkül hasznot tud termelni, nem a nulláról kell indulnia. Jelenlegi tulajdonos nagyon ügyesen és
gondosan kialakította a vendégkört, ezzel együtt adja tovább a gyermek tábort, mely sok bővülési
lehetőséget rejt magában.
Két telken helyezkednek el a házak, egyik telken a főépület 2 szintes, ahol orvosi szoba és nővér
szoba is kialakításra került a hálók és a közös helyiségek mellett. Ezen a telken 5 faház is található.
Másik telken található egy gondnoki lakás, konyha és étterem, egy főépület szobákkal és szociális
helyiséggel, valamint két faház.
140 fő elhelyezése biztosított jelenleg az üdülő területén. Tökéletes választás osztálykirándulásra,
nyári táborra ,stb.
Étkezés az üdülő saját éttermében megoldott. Valamint kialakított szalonna sütő és bogrács hely is
rendelkezésre áll.
Lehetőségekben bővelkedő ingatlan, ahol szinte csak a képzelete tud határt szabni.
Szépen parkosított zöld terület bőven rendelkezésre áll, a kicsik kifárasztására van bőven lehetőség,
akár a tábor területén ahol több féle sportolási lehetőség van ,de akár túrázni is lehet a környéken.
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
18
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő i.sz:2908
A telek fajlagos értékét 6.000,- Ft/m2 értékben véleményezem.
Az ingatlan végső értékének meghatározása:
Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, műszaki állapotára, annak az eredeti, s a
jövőben választható funkcióira, a hasonló méretű ingatlanok piaci keresettségére, az
értékbecslés tárgyát képező ingatlanok tulajdonjogának az üres, valamint per, igény és
tehermentes állapotára vonatkozó forgalmi értékét - az értékelés célját tekintve – az
alábbiak szerint véleményezem:
Az értékbecslés tárgyát képező úttörő tábor ingatlan becsült forgalmi értéke kerekítve
110.000.000,- Ft
azaz
száztízmillió forint.
Az értékbecslés tárgyát képező saját használatú út ingatlan becsült forgalmi értéke
kerekítve
7.700.000,- Ft
azaz
hétmillió-hétszázezer forint.
Ezen értékelési bizonyítvány 4 példányban a piaci érték megállapítására készült,
semmilyen más célra nem használható fel!
Az értékelés érvényességi idejét 180 napban adom meg. Az értékelésnél az ingatlant
tehermentesnek feltételeztem. Az értékelés szemrevételezés alapján történt. A piac
megmérettetése után a szakértő fenntartja a jogot a forgalmi érték megváltoztatására.
M i s k o l c , 2020. május 12.
G o m b o s Ágnes
ingatlanforgalmi szakértő
Balatonszepezd, úttörő tábor, saját használatú út (hrsz: 1447, 1446)
19
