AKTULIZ.B.v gl.SZOMSZ DOS TELEK VOLT ARANYK.SZOC.OTTHON 184939hrsz.2023.06.05..pdf

PETRÁNYI TIBOR
igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő
FELSŐSZINTŰ EU MINŐSÍTÉSSEL RENDELKEZŐ INGATLANÉRTÉKELŐ
EUFIM-TEGOVA
Telefon/fax: 06(33) 454-465, Tel: 06(30) 9776-805,
E-mail cím: [email protected]

AKTUALIZÁLÓ
IGAZSÁGÜGYI
INGATLANFORGALMI
SZAKVÉLEMÉNY
a
BUDAPEST XXIII. ker. FELSŐ DUNA SOR 26-28. sz.  alatti
  184939    HRSZ.-Ú,
INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉRŐL,
MELY A TERMÉSZETBEN
A VOLT ARANYKERESZT SZOCIÁLIS OTTHON TERÜLETÉHEZ
TARTOZÓ, DE ÖNÁLLÓ HRSZ.-Ú BEÉPÍTETLEN TERÜLETET FOGLAL
MAGÁBAN, AMI A KERTVÁROSIAS BEÉPÍTÉSŰ LAKÓTERÜLET
Lke-1-XXIII-2/2 ÖVEZETI, - KORLÁTOZÁSOKKAL - BEÉPÍTHETŐ ,
INGATLANFEJLESZTÉSI TERÜLET.


2023.06.05.
__________________________________________________________

RÉGIÓ CONSULT TÉRSÉGFEJLESZTŐ ÉS INGATLANFORGALMI
SZAKTANÁCSADÓ KFT.
1072 BUDAPEST AKÁCFA U. 37.-39. TEL/FAX: 06 1 321-9340, TEL:06 30 9776-805
e.mail: [email protected]

1. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS:

Az ingatlan aktualizált forgalmi értéke / netto /:

A Budapest, XXIII. ker. Felső Duna Sor 26-28. alatti, belterület 184939 hrsz.-ú, kivett
Beépítetlen terület megnevezésű ingatlan forgalmi értékét, az egyes értékképzési
módszerek eredményének egyeztetése alapján, az alábbiak szerint adom meg:

Megnevezés
Alapterület
2020.07.03..
Figyelembe
netto Forg. Érték
/m2 /
forgalmi érték
vett
/ Ft /
/ netto /
értékmódosítás
Kivett beépítetlen
1.904 m2
49.500.000,- Ft
-10 %
44.550.000,- Ft
terület

Az ingatlan ( aktualizált ) netto forgalmi értéke össz:
44.550.000,- Ft

JELEN ÉRTÉKBECSLÉS FORDULÓNAPJA: 2023.06.05.

Az értékbecslés érvényessége 6 hónap.


Budapest , 2023.06.05.

2. Értékbecslés korlátozó feltétei:

-
A  munka  elvégzése  az  ingatlan  értékbecslés  általánosan  elfogadott  szabályaival
összhangban kerültek teljesítésre.

-
A megbízást független szakértőként vállaltam.

-
Minden  külön  bizonyítás  nélkül  feltételeztük  a  részünkre  átadott  adatok
pontosságát.  Minden  iratot  és  a  munka  során  keletkezett  munkaanyagot  és
dokumentációt amit az értékbecsléshez nem csatoltunk, bizalmasan kezelünk.

-
Felméréseinket csak a jelen iratanyagban feltüntetett célra történő felhasználásra
érvényesek. Harmadik személyek céljára történő felhasználása érvénytelen.

-
A jogszabályi kereteknek megfelelően az értékelési munkával kapcsolatos szóbeli
és  írásbeli  információkat,  valamint  az  átadott  dokumentációkat  és
nyilvántartásokat bizalmasan kezeljük.
Az  értékelt  vagyontárgyakkal  kapcsolatos  jogügyletekkel  kapcsolatban
felelősséget nem vállalunk. Ilyen vonatkozásban az értékelt vagyontárgyakat nem
vizsgáltuk.  Az  értékelés  feltételezi,  hogy  az  ingatlan  tulajdoni  lapján  feltüntetett
tulajdoni viszonyok érvényesek, a tulajdonjogok megfelelőek és érvényesíthetőek.

-
Tudomásunk  szerint  minden  adat,  melyet  szakvéleményünkben  és  a  csatolt
bizonyítványban  közzétettünk,  helytálló.  Nem  vizsgáltuk  a  Megbízó,  vagy  a
megbízó által megjelölt személy által rendelkezésre bocsátott adatok, információk
valódiságát, feltételeztük azok valódiságát.

-
Az  értékbecslésben  megállapított  piaci  érték  6  hónap  időintervallumra érvényes.
A  meghatározott  idő  elteltével  változhatnak  a  piaci  kereslet-kínálati  viszonyok,
valamint  olyan  változások  állhatnak  be  a  felépítmény  műszaki  állapotában,
melyek befolyásolhatják az ingatlan forgalmi értékét.

3. SZAKÉRTŐI MEGÁLLAPÍTÁSOK:

Jelen érték megállapítás, A 2023.06.05.-án végrehajtott helyszíni szemle
tapasztalatai, és az ingatlan piac friss forgalmi érték adatai alapján készült.
Rendelkezésemre állt a 2020.07.03..-án, általam készített, értékbecslési szakértői
vélemény.

Szakértői megállapítás:

Megállapításra került, hogy az ingatlan piaci megítélésében az előző értékbecslést
követően

VÁLTOZÁS ÁLLT BE.

Az értékbecslési megbízás értelmében, az értékelés során, az ingatlant, út
szolgalmi joggal terheltnek kell tekinteni. Ennek oka, hogy az ingatlan,
közvetlen szomszédja a volt Aranykereszt Szociális otthonnak, melynek egyik
gyalogos megközelítése jelenleg is a vizsgált ingatlanon keresztül kialakított
járdán történik. Az út szolgalmi jog alapításával, és a tulajdoni lapra történő
bejegyzésével tiszta  jogi helyzet alakul ki, és a bejárat szabályos,
nyilvántartásának is megnyílik a lehetősége. Az előző értékbecslést követő,
elmúlt időszakban az ingatlanon a megbízó által végrehajtott műszaki
fejlesztés, beruházás nem történt.

Értékelő megállapítások: Az előző értékbecslést követő időszakban végbement
ingatlanpiaci változások is módosították az ingatlan korábban megállapított
forgalmi értékét.

3.1. Megelőző értékbecslés forgalmi adatainak ismertetése:
/  Adatok forrása: Régió Consult Kft.. / lásd: 2. sz. melléklet/

CÍM
Forgalmi érték
Budapest, XXIII. ker. Felső Duna Sor 26-28.

alatti, belterület 184939 hrsz.-ú, kivett
49.500.000,- Ft
Beépítetlen terület megnevezésű ingatlan
forgalmi értékét

3.2. Forgalmi értéket befolyásoló tényezők:

Értéknövelő:

-

Értékcsökkentő:

3.2.1.  Az értékbecslési megbízás értelmében, az értékelés során, az ingatlant, út
szolgalmi joggal terheltnek kell tekinteni, és csak a volt szociális otthon
ingatlannal együtt kerülhet értékesítésre. Tehát ezt az értékesítési
korlátozást is figyelembe kell venni az értékképzés során.
Ennek oka, hogy az ingatlanra a szolgalmi jog, a közeljövőben, a Megbízó
által bejegyzésre fog kerülni, és jelen érték megállapítást, már ezzel a
változással terhelten kívánta elkészíttetni. Az értékelt ingatlan közvetlen
szomszédja a volt Aranykereszt Szociális otthonnak, melynek egyik gyalogos
megközelítése jelenleg is a vizsgált ingatlanon keresztül kialakított járdán
történik. A kapott információk alapján, a jelenlegi kaputól indulva, egy 4 m
széles út kerülne bejegyzésre. Ennek biztosítására fog szolgalmi joggal
terhelődni az ingatlan tulajdoni lapja. Így tiszta jogi helyzet alakul ki, és a
bejárat szabályos, nyilvántartásának is megnyílik a lehetősége. Az
értékcsökkentő tényező mértékének meghatározásánál figyelembe vettem,
hogy a bejegyzésre kerülő szolgalmi jog által védeni kívánt bejárási
lehetőség gyalogos változata, fizikailag már hosszú ideje ( 10 évnél
régebben) kialakításra került. Az ingatlan, a szomszédos volt szociális
otthon ingatlantól nehezen leválasztható szoros egységként, került
figyelembe vételre a korábbi értékbecslésben. ( Önálló ingatlan, de
funkcionálisan, jelenleg a volt szoc. otthon, egyben kerített területének
részét képezi.)

Út szolgalmi jog bejegyzés:
- 5%

3.2.2. Piaci adottságok, az ingatlan forgalmi értékét befolyásoló
  változások ismertetése:

A jelen aktualizálás tárgyát képező, eredeti értékbecslés, 2020.07.03. -án kelt
időpontja, a COVID járvány első hullámának időszakára esett. Az azt követő időszak
ingatlan piacáról elmondható, hogy a bekövetkezett események hatására, az addig
dinamikusan működő ingatlan piac megtorpant, jelentősen beszűkült, a megelőző
időszakot jellemző ingatlan kereslet eltűnt. Az ingatlan árak emelkedése megtorpant,
stagnálásba, sok esetben csökkenésbe váltott. Az értékelthez hasonló beruházási,
befektetési ingatlanok esetén, az árak alakulását, az adott üzletág profit termelő
képesség változása határozza meg.

Befektetési ingatlanok iránti kereslet csökkenés,
romló ingatlanfejlesztési feltételek,
drága ingatlanfejlesztés, a fejlesztés előtt álló ingatlanok
realizálható értékét stagnálásban tarja, illetve lefelé mozdítja:   - 5%

ÖSSZES ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÉNYEZŐ:   -10 %

4. Az ingatlan aktualizált forgalmi értéke / netto /:

A Budapest, XXIII. ker. Felső Duna Sor 26-28. alatti, belterület 184939 hrsz.-ú, kivett
Beépítetlen terület megnevezésű ingatlan forgalmi értékét, az egyes értékképzési
módszerek eredményének egyeztetése alapján, az alábbiak szerint adom meg:

Megnevezés
Alapterület
2020.07.03..
Figyelembe
netto Forg. Érték
/m2 /
forgalmi érték
vett
/ Ft /
/ netto /
értékmódosítás
Kivett beépítetlen
1.904 m2
49.500.000,- Ft
-10 %
44.550.000,- Ft
terület

Az ingatlan ( aktualizált ) netto forgalmi értéke össz:
44.550.000,- Ft

Megjegyzés:

Jelen értékbecslés aktualizálás csak a 2020.07.03.-án a Régió Consult Kft. által
készített eredeti értékbecsléssel együtt érvényes.
A Megrendelő tudomásul veszi, hogy az értékbecslés során diagnosztikai vizsgálat,
szerkezetfeltárás nem történt. Az érték megállapítás az eredeti szemrevételezés és a
helyiség bérlőjétől kapott információk, valamint a jelenleg aktuális ingatlanpiaci
adatok alapján készült.

Az értékbecslés érvényessége 6 hónap.

Az értékelésnél felhasznált egyéb anyagok:
-
Társasházi alapító okirat


Budapest , 2023.06.05.

1. Melléklet
TULAJDONI LAP

2. Melléklet
Eredeti, felülvizsgált értékbecslés

PETRÁNYI TIBOR
igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő
FELSŐSZINTŰ EU MINŐSÍTÉSSEL RENDELKEZŐ INGATLANÉRTÉKELŐ
EUFIM-TEGOVA
Telefon/fax: 06(33) 454-465, Tel: 06(30) 9776-805,
E-mail cím: [email protected]

IGAZSÁGÜGYI
INGATLANFORGALMI
SZAKVÉLEMÉNY
a
BUDAPEST XXIII. ker. FELSŐ DUNA SOR 26-28. sz.  alatti
  184939    HRSZ.-Ú,
INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉRŐL,
MELY A TERMÉSZETBEN
A VOLT ARANYKERESZT SZOCIÁLIS OTTHON TERÜLETÉHEZ
TARTOZÓ, DE ÖNÁLLÓ HRSZ.-Ú BEÉPÍTETLEN TERÜLETET FOGLAL
MAGÁBAN, AMI A KERTVÁROSIAS BEÉPÍTÉSŰ LAKÓTERÜLET
Lke-1-XXIII-2/2 ÖVEZET SZABÁLYAI SZERINT BEÉPÍTHETŐ
PROJEKTÁLHATÓ, INGATLANFEJLESZTÉSI TERÜLET.


.

2020.07.03.

.
RÉGIÓ CONSULT TÉRSÉGFEJLESZTŐ ÉS INGATLANFORGALMI
SZAKTANÁCSADÓ KFT.
1072 BUDAPEST AKÁCFA U. 37.-39. TEL/FAX: 06 1 321-9340, TEL:06 30 9776-805
e.mail: [email protected]

1. ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁS:

Az ingatlan forgalmi értéke / netto /:

A Budapest, XXIII. ker. Felső Duna Sor 26-28. alatti, belterület 184939 hrsz.-ú, kivett
Beépítetlen terület megnevezésű ingatlan forgalmi értékét, az egyes értékképzési
módszerek eredményének egyeztetése alapján, az alábbiak szerint adom meg:

Az értékelt ingatlan netto forgalmi értéke össz:
49.500.000,- Ft

Megjegyzés:
A Megrendelő tudomásul veszi, hogy az értékbecslés során diagnosztikai vizsgálat,
szerkezet feltárás nem történt. Az érték megállapítás szemrevételezés és az ingatlan
tulajdonosától kapott információk alapján készült.

Az értékbecslés érvényessége 6 hónap.

Az értékelésnél felhasznált egyéb anyagok:
- Tulajdoni lap, helyszínrajz, korábbi értékbecslések



JELEN ÉRTÉKBECSLÉS FORDULÓNAPJA: 2020.07.03

Az értékbecslés érvényessége 6 hónap.

Budapest , 2020.07.03.

2. Előzmények:

2.1. A megbízás tárgya, célja, Megbízói adatszolgáltatás :

Az  értékbecslés  elkészítésére,  a  XXIII.  ker.  Önkormányzat  képviselője  adott
megbízást  a  Régió  Consult.  Térségfejlesztő  és  Ingatlanforgalmi  Szaktanácsadó  Kft.-
nek.  A  megbízás  célja,  a  –  a  Bp.  XXIII.  ker.  Felső  Duna  sor  26-28.    sz  alatti,
184939  hrsz.-ú,  Kivett,beépítetlen  terület  ingatlan,  (  Volt  Aranykereszt  Szociális
Otthon  területéhez tartozó, önálló hrsz.-ú beépítetlen telek) jelenlegi piaci forgalmi
értékének  megállapítása  volt.  Megbízó  a  munkafeladat  elvégzéséhez
rendelkezésemre  bocsájtotta  az  ingatlan  tulajdoni  lapját,  K.É.SZ.  vonatkozó
rendelkezéseit, térképmásolatát, valamint az ingatlanról 2015-ben, a Pusztai Mérnök
Iroda  által  készített,  és  2017.-ben  aktualizált    ingatlanforgalmi  értékbecslést.  Ezen
anyagok  megállapításai,  adattartalmuk,  a  jelenlegi  aktuális  körülmények
figyelembe vételével felhasználhatóak.

2.2. A helyszíni szemle eredményének összefoglalása.:

Az ingatlan értékeléséhez szükséges helyszíni szemlére 2020.06.24.- én került sor.
Megtörtént az értékelendő ingatlan helyszínelése. Felmértem a forgalmi értéket
befolyásoló műszaki létesítmények adatait.

A helyszíni bejáráson – a tulajdonos képviseletében jelen volt Dr. Winkler Krisztina.
A Megbízott képviseletében Petrányi Tibor igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő vett
részt a bejáráson.

3. Értékbecslés korlátozó feltételei:

-
A  munka  elvégzése  az  ingatlan  értékbecslés  általánosan  elfogadott  szabályaival
összhangban kerültek teljesítésre.

-
A megbízást független szakértőként vállaltam.

-
Minden  külön  bizonyítás  nélkül  feltételeztük  a  részünkre  átadott  adatok
pontosságát.  Minden  iratot  és  a  munka  során  keletkezett  munkaanyagot  és
dokumentációt  amit  az  értékbecsléshez  nem  csatoltunk,  bizalmasan,  titokként
kezelünk.

-
Felméréseinket csak a jelen iratanyagban feltüntetett célra történő felhasználásra
érvényesek. Harmadik személyek céljára történő felhasználása érvénytelen.

-
A jogszabályi kereteknek megfelelően az értékelési munkával kapcsolatos szóbeli
és  írásbeli  információkat,  valamint  az  átadott  dokumentációkat  és
nyilvántartásokat bizalmasan kezeljük.
Az  értékelt  vagyontárgyakkal  kapcsolatos  jogügyletekkel  kapcsolatban
felelősséget nem vállalunk. Ilyen vonatkozásban az értékelt vagyontárgyakat nem
vizsgáltuk.  Az  értékelés  feltételezi,  hogy  az  ingatlan  tulajdoni  lapján  feltüntetett
tulajdoni viszonyok érvényesek, a tulajdonjogok megfelelőek és érvényesíthetőek.

-
Tudomásunk  szerint  minden  adat,  melyet  szakvéleményünkben  és  a  csatolt
bizonyítványban  közzétettünk,  helytálló.  Nem  vizsgáltuk  a  Megbízó,  vagy  a
megbízó által megjelölt személy által rendelkezésre bocsátott adatok, információk
valódiságát, feltételeztük azok valódiságát.

-
Az  értékbecslésben  megállapított  piaci  érték  6  hónap  időintervallumra
érvényes.  A  meghatározott  idő  elteltével  változhatnak  a  piaci  kereslet-kínálati
viszonyok,  valamint  olyan  változások  állhatnak  be  a  felépítmény  műszaki
állapotában, melyek befolyásolhatják az ingatlan forgalmi értékét.

4. Szakvélemény:

4.1. Ingatlannyilvántartási adatok:

/ A Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztály
  XI. kerület Budafoki út 59. által 2020.06.16.-án kelt, tulajdoni lap alapján /:

Címe:

Budapest, XXIII. ker. Felső Duna sor 26.-28.

Helyrajzi száma:

184939

Terület mértéke:

1.904 m2

Megnevezése:

Kivett beépítetlen terület

Tulajdonosa(i):

1.
Budapest Főváros XXIII. ker. Soroksár Önkormányzata

tulajdoni hányad: 1/1 rész

Egyéb bejegyzések, terhelések:

/ A Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztály 2020.06.16.-án kelt,
tulajdoni lap alapján / lásd. 2. sz. mell. tulajdoni lap. /

-

Bejegyzés nincs.

AZ
INGATLAN
FORGALMI
ÉRTÉKÉNEK
MEGÁLLAPÍTÁSA
TEHERMENTES ÁLLAPOTRA VONATKOZIK.

4.2.  A  befoglaló  környezet  fekvési  -  városrendezési  műszaki  ,  infrastukturális  és
közlekedési adottságai:

Az  ingatlan  Soroksár  északi  részén  a  Ráckevei  Duna  part  közelében,  a  Felső  Duna
soron,  elkerített, védett ősfákkal dúsan beültetett vízközeli területen helyezkedik el.
A  közvetlen  környezetében  teljes  közművesítéssel  rendelkező,  karbantartott,  vegyes
életkorú  lakóingatlanok  találhatóak.  A  környező  utak  és  a  gyalogos  közlekedést
szolgáló  járdák  aszfalt  burkolattal  ellátottak.  A  tömegközlekedési  eszközzel  való
megközelítése  jónak  ítélhető.  A  Grassalkovich  úton  lévő  BKV  busz  és  a  HÉV
megállók,  és  a  kerület  központjában  lévő  valamennyi  kereskedelmi,  és  szolgáltató
egység pár perc sétával elérhetőek.
Szakértői megállapítások: Az ingatlanról 2015-ben, a Pusztai Mérnök Iroda által
készített  ingatlanforgalmi  értékbecslés,  és  2017.-ben  elvégzett  aktualizálás
megállapításaihoz  képest  változás  nem  történt.  Az  értékelt  ingatlan,  (  ősfás,
csendes  nyugodt,  elkerített,  parkosított  )-  lejtős, kevésbé kedvező lejtésviszonyai
ellenére is, jó ingatlanfejlesztési területnek  tekinthető.

Az értékelt ingatlan közvetlen környezetének legfőbb sajátossága, hogy a Felső Duna
sorról  nézve  mögötte elhelyezkedő, közvetlen Duna parti, dunai vízkapcsolattal ren-
delkező ingatlannal, hosszú idő óta egy ingatlan egységet képez. Így a  - korábban A-
ranykereszt  Szociális  Otthont  befogadó  -  1,1ha-t  meghaladó,  ősfás  parkként
kialakított ingatlan területével, egybe kerített, és egybe gondozott telekrészét képezi.
A  két  ingatlan  között,  -  azok  határmezsgyéjén  –  egy  önálló  helyrajzi  számon
nyilvántartott  kiszáradt  patakmeder  található.  A  Tulajdonostól  kapott  információk
alapján  az  év  túlnyomó  részében  kiszáradt  állapotban  van.  Csak  extrém  csapadék
viszonyok között szállít ideiglenesen vizet.

A  rendelkezésemre  bocsájtott  dokumentumok  alapján  az  értékelt  ingatlanra,  a
vezetékes  víz,  és  az  elektromos  áram  bevezetésre  került.  Igény  esetén,  az  ingatlan
teljes közművesítése, a Felső Duna sorról akadálymentesen megoldható. Össz. közmű
bevezetésének, műszaki akadálya nincs.

Tehát az -   elektromos áram, - telekre bekötve
-
vezetékes víz,

- telekre bekötve

-
vezetékes gáz,

- Felső Duna sorról beköthető
-
közüzemi csatorna,
- Felső Duna sorról beköthető

Az ingatlan utcafrontja, és két oldala elkerített. A hátsó telekhatárán kerítés nem ké-
szült. A volt Aranykereszt Szociális Otthont befogadó 185003hrsz.-ú,1,1ha-t megha-
ladó, ősfás parkként kialakított ingatlan telek területével, és a két ingatlan között
húzódó patakmederrel, egy létesítményként került kialakításra. ( A volt szociális
otthon területével egyben elkerített, egyben gondozott terület.)

A környező ingatlanok kerített, karbantartott, családi házas ingatlanok.

Felső Duna sor – Ingatlan előtti közút
185003
hrsz.-el
egy
telektestként
funkcionál
/ Az értékelt terület, befoglaló környezete /


4.3. Az értékelt ingatlan leírása, a forgalmi értéket befolyásoló tényezők ismertetése:
adatok forrása: Helyszíni szemle adatai, Megbízói adatszolgáltatás, korábbi
értékbecslések adatai/

Az  értékelt  ingatlan  szabályos  négyszög  alakú,  felszíne  kissé  lejtős.  A  telekhatárán
húzódó  önálló  hrsz-ú keskeny sekély patakmeder túloldalán lévő, azzal szomszédos,
185003  hrsz.-ú  ingatlannal  egyben  hasznosított.  Azzal  egy  funkcionális  egységet
képez. A fentiek miatt a két ingatlan és a közte húzódó patak meder egyben kerített
oly  módon,  hogy    a  tárgyi  és  a  szomszédos  185003  hrsz.-ú  ingatlan  között  belső
kerítés  nem  készült.    A  két  ingatlant  csak  a  kiszáradt  patak  medre  választja  el
egymástól, ami átjárható felületű.

  Az ingatlan telekhatárán húzódó önálló hrsz.-ú kiszáradt
  patakmeder. A meder túloldalán a volt Aranykereszt szociális
  otthon 185003 hrsz-ú területe található.

Mindkét  telek  kis  –  közepes  mértékben  a  patak  medre  felé  lejt,  mely  fölött  egy
gyalogos használatra kialakított híd vezet át. A híd, egy gyalog út részét képezi, mely
a Felső Duna sor utcai – főbejáratot – köti össze a volt szociális otthon üzemképtelen,
jelentősen avult épületével. A gyalogutat két oldalról, terebélyes lombkoronájú, öreg
–  ősfás  platánsor  szegélyezi.  Ezekhez  hasonló  ős  platánok  találhatóak  még  nagy
számban  elszórtan,  az  1  ha-t  meghaladó  telek  területén,  melyek  szintén  védettek.
Esetleges ingatlanfejlesztési projekt ( építkezés ) esetén nem eltávolíthatóak.

Az ingatlan kerítésének anyaga a Felső Duna sor utcán fém tartóváz közti hegesztett
drótrács. Más helyeken drótfonat, Állapota: Betölti funkcióját. Elöregedett A jobb
oldali oldalkerítést a szomszédos lakóingatlan tégla építésű, szilárd kerítése alkotja.
Az ingatlan földterülete elhanyagolt gondozatlan.

Az  ingatlan  gépkocsival,  jelenleg  nem  közelíthető  meg.  Ennek  oka,  hogy  csak
gyalogosokra méretezett kapubejáróval rendelkezik.

Felépítmények ismertetése:

Az ingatlanon épületek nincsenek. A patakmeder felett egy részlegesen avult, tégla  –
beton építésű gyalogos híd vezet át. Az ingatlan beépítetlen.

Figyelembe vehető beépítési követelmények:
/ adatok forrása: Kerületi Építési Szabályzat Budapest Főváros XXIII. kerület
Soroksár Önkormányzata Képviselő-testületének 26/2017.(IX.22.) önkormányzati
rendelete a Budapest Főváros XXIII. Kerületi Építési Szabályzatról  Hatályos
állapot: 2020. április 15-től / Kertvárosias lakóterületek építési övezeteinek
szabályozási határértékei:  lásd: 4. sz. melléklet //

A terület besorolása:

Lke-1-XXIII-2/2
Legnagyobb beépíthetőség:
Terepszint felett:
35%

Terepszint alatt:
45%
Szintterületi mutató határérték:
1,05
Ebből általános:

0,85
Parkolásra fordítható:

0,20
Legkisebb zöldfelület:

55%
Legnagyobb épületmagasság:
5,0 m
Beépíthető telek legkisebb mérete:  400 m2

Létrehozható: Lakó rendeltetésen kívül, szállás-szolgáltatás, közintézmény,kulturális,
közösségi  szórakoztató,  igazgatási  iroda,  sport,  lakossági  ellátást  szolgáló
kereskedelmi rendeltetésű építmény.

A figyelembe vehető beépítési követelmények alapján beépíthető:

Telek mérete:

1.904 m2

Beépíthető bruttó terület 0,85 m2/m2 szintterületi mutató alapján:
1.904 m2 X 0,85 = 1.618 m2

Beépíthető terepszint feletti bruttó terület a 35% os beépíthetőségi mutató alapján:
1.904 m2 X 0,35 = 666 m2

Beépíthető terepszint alatti bruttó terület a 45% os beépíthetőségi mutató alapján:
1.904 m2 X 0,45 = 856 m2

Legkisebb zöldfelületi minimum 55%:
1.904 m2 X 0,55 = 1.047 m2

A legnagyobb épületmagasság (5,0 méter) határérték, és a lejtős terepen a Ráckevei –
Soroksári Duna felőli oldalon megengedett 8,5 m-es homlokzatmagasság figyelembe
vételével, az ingatlanon pince, földszint plusz tetőtér beépítéses lakóépület hozható
létre. ( A helyszíni szemlét megelőzően a kerületi főépítésszel lefolytatott egyeztetés,
és adatszolgáltatás során részéről a fenti beépítésre vonatkozó információ
megerősítésre került. ) A 35 %-os mértékű terepszint feletti beépíthetőség teljes
mértékű kihasználása mellett, a kialakítható becsült szint számok alapján, az összes
beépíthető bruttó lakóterület (a tetőtéri terület 70 százalékos mértékű
figyelembevételével):

Beépíthető lakószint( bruttó)

Földszint:

  666 m2 (bruttó)
Tetőtér:    666 m2 X 0,7=

  466 m2 ( bruttó)
Össz. lakóterület:

1.132 m2

A lakásokhoz létesíthető pince szintek ( garázs, tároló) bruttó területen a vonatkozó
szintterületi mutató ( 0,85m2/m2 )figyelembevételével:

1.904 m2 X 0,85 = 1.618 m2

1.618 m2- 1.132 m2 = 486 m2 ( bruttó) (486 m2 < 856 m2 m2) MEGFELEL.

Beépíthető netto hasznos építmény terület (nettó):

Az ingatlan nettó hasznos alapterülete a bruttó alapterület 85%-rabecsülhető.
A fentiek alapján, az értékelt ingatlan becsült nettó alapterülete:

Földszint: 666 m2 X 0,85 = 566 m2
Tetőtér:     466 m2 X 0,85=

  396 m2
Össz. lakóterület:

  962 m2
Pince: ( Garázs + tároló) 486 m2 X 0,85=

  413 m2

Térburkolat, magánutak, közlekedő felületek:

( A telek területének 10%-a: 1.904 m2 X0,1 = 190 m2 )

Legkisebb zöldfelület: K.É.Sz.: 55% (1.904 m2 X 0,55= 1.047,- m2)

Létesítendő zöldfelület:

1.904 m2 – (épület: 666 m2 + térburk, közl: 190 m2) = 1.048 m2

1.048 m2 > 1.047 m2 ( zöldfelületi határérték) MEFELEL.

Beépíthető nettó hasznos terület:

Földszint:

566 m2
Tetőtér:

396 m2
Lakóterület:

962 m2

Pince: ( Garázs + tároló)

413 m2
ÉPÍTHETŐ ÖSSZESEN:

    1.375 m2

A 184939 hrsz.-ú ingatlanon létrehozható felépítmény össz. hasznos alapterülete:
1.375 m2

4.4. AZ INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA:

4.4.1.  Módszer
Piaci érték megállapítás összehasonlító forgalmi adatok alapján

Az  értékmeghatározási  módszer  lényege,  hogy  az  értékelendő  ingatlan  valamennyi
műszaki és funkcionális paraméterét felméri. Ezt követően begyűjti az ingatlanpiacon
fellelhető hasonló funkciójú, leginkább összehasonlítható paraméterekkel rendelkező
ingatlanok piaci ár adatait, ingatlanforgalmazók kínálati áradatait. Ezek ismeretében
összehasonlítja az értékelendő ingatlan adottságait az ingatlanpiacon szereplőkével és
paraméterei  alapján    értéknövelő  és  értékcsökkentő  tényezők  képzésével  kifejezi  az
árra  korrekciós  hatással  bíró  egyedi  eltéréseket.  Végül  meghatározza  az  ingatlan
forgalmi  értékét.  Az  eljárás  alkalmazása  során  a  legnagyobb  ármeghatározó
tényezőnek  a  mindenkori  piaci  keresleti-kínálati    viszonyokat  tekinthetjük,
valamint  azt,  hogy  az  értékelt  ingatlanhoz  hasonló  ingatlanok  jelen  vannak  az
ingatlanpiacon.

4.4.2.  Módszer

PROJEKT ÉRTÉKBECSLÉS  - maradvány értékelés - MÓDSZERE:

A fejlesztendő ingatlan forgalmi érték megállapítása azt a befektetői szemléletet
követi, mely szerint annyi a fejlesztés előtt álló ingatlan hasznossága,( értéke )
amennyi a fejlesztéssel létrehozott piacképes ingatlan eladásából (hasznosításából)
származó összbevétel, csökkentve a projekt lebonyolításának valamennyi műszaki és
járulékos költségével, valamint az elvárt befektetői haszonnal. A fenti számok
különbsége megadja, azt az ingatlan értéket, amennyiért még normál kockázatok
mellett befektető megvásárolja a fejlesztendő ingatlant és lebonyolítja a fejlesztést.

4.4.3. A telek piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelése:
Összehasonlító adatok /Adatok forrása:ingatlan.com kínálati adatok+szakértői
adatgyűjtés/

Vizsgált ingatlan
Ingatlan 1
Ingatlan 2
Ingatlan 3
Település
Budapest XXIII.ker.  Budapest XXIII.ker.  Budapest XXIII.ker.  Budapest XXIII.ker.
Utca / út / tér
Felső Duna sor 26.  János apostol utca  Apostol hegy
n.a. Központ
közeli, vízparti
Ingatlan típus
Projektálható beépí-
Projektálható beépí-
Projektálható beépí-
Projektálható beépí-
tetlen építési terület.  tetlen építési terület.  tetlen építési terület.  tetlen építési terület.
Tagolódás
KÉSZ: Kertv.lakót  KÉSZ: Kertv.lakót  KÉSZ: Kertvárosi
25% beépíthetőség
Lke-1-XXIII-2/2
Lke-1-XXIII-1/8
lakóterület
4 lak. társ.ház
építhető
Ajánlat adatai:
-
GL Investment Zrt.
Nefelejcs Ing. Iroda
GDN Ing. Iroda

Dr. Nagy Viktor
Dr. Nagy Viktor
Halmosi Tibor
Tel: 06 70 592-9426
Tel: 06 70 638-8992
Tel:06 73 607-9033
Ing. azonosító: 30669250
Ing. azonosító: 24267658
Ing. azonosító: 28247243
Hasznos alapterület  1.904 m2
827 m2
523 m2
1.063 m2

Ár
-
33,0 M Ft
21,0 M Ft
63,5 M Ft
( nettó)
39.903,- Ft/m2
40.152,- Ft/m2
59.736,- Ft/m2
Fekvés,
Belterület.
0% Apostol hegy
0% Apostol hegy
-10% Ez jobb.
elhelyezkedés
Központtól 1,7 km  Hasonló.
Hasonló.
Központ közeli.
Infrastruktúra
Víz villany telken, össz  0% Össz. közmű.
0% Össz. közmű.
0% Össz. közmű.
közmű beköthető
Vízkapcsol. vagy  Dunai vízkapcsolattal,  -10% Ez örök
-10% Ez örök
-10% Ez Dunai
egyedi panoráma  nem rendelkezik.
panorámás.
panorámás.
vízparti
Kerítettség,
Elkerített. Kiépült
+5% Az értékelt jobb.
+5% Az értékelt jobb.
+5% Az értékelt jobb.
környezet
utcában. Ősfás terület.  Mindkettő kiépült.
Mindkettő kiépült.
Mindkettő kiépült.
Domborzati viszo.
Közepes lejtés.
-10% Rosszabb.

-10% Rosszabb..
-10% Rosszabb.

Vízgyűjtő terület.
Közlekedés,
HÉV. Soroksár Felső
0% Hasonló.
0% Hasonló.
-15% Az értékelt
megközelíthetőség  600-700m-re elérhető.
rosszabb.
Méret korrekció  Telek 1.904 m2-es
-20% Az értékelt telek  -20% Az értékelt telek  -10% Az értékelt telek
beépíthetőség
nagy.
nagyobb, fajlagos
nagyobb, fajlagos
nagyobb, fajlagos
értéke kisebb.
értéke kisebb.
értéke kisebb.
Kínálati
-
-10% Kínálati ár
-10% Kínálati ár
-10% Kínálati ár
árkorrekció

Módosított ár
-
18,15,- M Ft
11,50,- M Ft
25,40,- M Ft
Fajlagos
-
21.946 Ft/m2
22.084,- Ft/m2
23.894,- Ft/m2
alapterületi ár
Fajlagos átlagár:
22.641,-  Ft/m2
Korrekció indoklása: Az értékelt ingatlan egyik fő
vonzereje, hogy a Ráckevei Duna ág mellett fekvő
Alkalmazott egyedi korrekció:
+10%
volt Aranykereszt szociális otthon , Duna parti

ősfás, vízkapcsolattal rendelkező területének egyben

kezelt részeként funkcionál. További közös
Fajlagos ár: ( netto)
24.905,- Ft/m2
hasznosítás a telek értéknövekedését eredményezi.
Szakértői megjegyzés: A felhasznált összehasonlító kínálati adatok, nettó, ÁFA- megjelölés nélküli
hirdetési árak. A kínálati jellemzők alapján a tulajdonosok magánszemélyek, akik nem ÁFA alanyok.

A 184939 hrsz.-ú  ingatlan telek értéke:
24.905,- Ft/m2 X 1.904 m2 = 47.419.120,- Ft

4.4.4. Táblázat, egyedi, értékbefolyásoló tényezők magyarázata:



Település:
Az  értékelés  során  törekedni  kell  azonos  közigazgatási  területen  lévő,  minél
közelebbi  elhelyezkedésű,  lehetőleg  azonos,  vagy  hasonló  adottságú  )  azonos
funkciójú,  hasonló  paraméterekkel  rendelkező  ingatlanok  adottságainak,
értékalkotó  paramétereinek  vizsgálatára,  összehasonlítására.  Jelen  esetben  is  a
Budapest  XXIII.  ker.  Soroksáron  fellelhető,  leinformálható,  szakmai  kínálati  adatok
közül választottam ki a leginkább hasonlóakat.

Ingatlan típusa:
Az értékelés tárgyát képező, ingatlan típusa:  Projektálható. építési telek. Ezért,
hasonló funkciójú, beépítetlen építési telek területek kínálati adatai kerültek
kiválasztásra, és feldolgozásra.

Tagolódás:
Az értékelés tárgyát képező, vizsgált ingatlan beépítetlen, felépítmény nélküli
állapotban veszem figyelembe. Az összehasonlító értékképzés során hasonló
adottságú ingatlanok kerültek kiválasztásra.

Fekvés:

Az  ingatlan  Budapest  XXIII.  kerületében  Soroksáron,  annak  Felső  Duna  sor  utcáról
nyíló kedvező adottságú családi házas lakóterülete. Ez a paraméter a központtól, mért
távolságot, kereskedelmi, szolgáltatási ellátottságot vizsgálja.
Az összehasonlító ingatlanok adottságai ehhez képest kerültek súlyozásra.

Inrastruktúra
Jelentős  értékalkotó  paraméter.  (  Vizsgálja,  hogy  milyen  közmű  szolgáltatások
kerültek  kiépítésre,  illetve  milyen  műszaki  ráfordítással  milyen  feltételekkel  és
kapacitásokkal biztosíthatóak. ) A rendelkezésemre bocsájtott dokumentumok alapján
az  értékelt  ingatlanra,  a  vezetékes  víz,  és  az  elektromos  áram  bevezetésre  került.
Igény esetén, az ingatlan teljes közművesítése, a Felső Duna sorról  akadálymentesen
megoldható. Össz. közmű bevezetésének, műszaki akadálya nincs.
Az összehasonlító ingatlanok adottságai ehhez képest kerültek súlyozásra.

Vízkapcsolat, vagy egyedi panoráma:
Az értékelt ingatlan egyik fő vonzereje, hogy a Ráckevei Duna ág mellett fekvő volt
Aranykereszt szociális otthon , Duna parti elhelyezkedésű, vízkapcsolattal rendelkező
ingatlanával  egyben  művelt,  -  annak  részeként  funkcionáló  terület.  Jogi  értelemben
közvetlen vízkapcsolata nincs, de a helyszíni terület kialakítás alapján, a vízparti ősfás
park részét képezi.  A táblázatban, az értékelt ingatlan adottságaihoz legközelebb álló,
-  átlagostól  jobb  adottságú  (  vízparti,  vagy  panorámás)  fellelhető  összehasonlító
adatok kerültek kigyűjtésre, és vizsgálatra. Az összehasonlító adatok adottságai ehhez
képest kerültek súlyozásra.

Méret korrekció, beépíthetőség:
Az építési telkek - fejlesztésbe vonható ingatlanok - egyik legjelentősebb értékalkotó
paramétere. Az értékelt ingatlan 1.904 m2, kiterjedésű, mely beépíthető, és a
mögötte elhelyezkedő ( Volt Aranykereszt Szociális Otthon ) 185003 hrsz.-ú
11.514 m2-es ingatlanával közös fejlesztési projektbe vonható. A terület
sajátossága, hogy a két ingatlan határvonalán egy önálló hrsz.-ú patakmeder
húzódik, mely kiszáradt, keskeny, néhány cm. mély. Ez a tény nem gátolta a
patakmeder két oldalán lévő ingatlanok eddigi közös hasznosítását, ami továbbra
is a Tulajdonos céljai között szerepel. Ennek oka, az értékelt, park szerűen
kialakított, védett, ősfás, kialakult ingatlan környezet jelentős módosítás nélküli
megtartásának igénye.

A piac viselkedése alapján megfigyelhető, hogy azonos funkciójú, de jelentősen
nagyobb ingatlanok fajlagos értéke kisebb. Az összehasonlító értékképzés során ezt a
korlátozó paramétert kezeli a méret, beépíthetőség korrekció alkalmazása.

Kínálati árkorrekció:
Ha az értékbecslés során, ingatlanpiaci kínálati összehasonlító adatokat használunk,
akkor a kínálat, és a végső megvalósult tranzakciós ár közötti alku pozíció miatt -5%,
-10% korrekciót szükséges figyelembe venni. Jelen esetben, a stabil kínálat mellett, a
több évi növekedést követően lassuló keresleti piacon a jelentősebb alku pozíció
miatt a -10% os kínálati árkorrekciót alkalmazom.

Egyedi korrekciós tényező:
Az értékelt ingatlan egyik fő vonzereje, hogy a Ráckevei Duna ág mellett fekvő volt
Aranykereszt szociális otthon, Duna parti ősfás, vízkapcsolattal rendelkező
területének egyben kezelt részeként funkcionál. További közös hasznosítás a telek
értéknövekedését eredményezi. Jelen értékbecslésben figyelembe vett
ingatlanfejlesztési projektben is az egyben hasznosítás lehetőségével kalkulálok.
Ennek oka, hogy ez a Megbízó tulajdonos önkormányzat szándéka is, és ez az
életszerű projekt terv megítélésem szerint értéknövelő hatással van az értékelt
ingatlanra.
(Vízkapcsolat lehetősége, és gépkocsival történő megközelítés alternatív lehetősége
adottá válik, a létesítendő ingatlan értékalkotó paraméterei javulnak. Szinergikus
hatás)

AZ INGATLAN ÉRTÉKE ÜRES TELEKKÉNT: ( nettó) / 185003 hrsz. /:

A 184939 hrsz.-ú  ingatlan telek értéke:
24.905,- Ft/m2 X 1.904 m2 = 47.419.120,- Ft

A 184939 hrsz.-ú ingatlan (kerekített) piaci értéke összehasonlító adatok alapján,
üres telekként figyelembe véve (netto): 47.000.000,- Ft

4.4.5. PROJEKT ÉRTÉKBECSLÉS  - maradvány értékelés - MÓDSZERE:

A fejlesztendő ingatlan forgalmi érték megállapítása azt a befektetői szemléletet
követi, mely szerint annyi a fejlesztés előtt álló ingatlan hasznossága,( értéke )
amennyi a fejlesztéssel létrehozott piacképes ingatlan eladásából (hasznosításából)
származó összbevétel, csökkentve a projekt lebonyolításának valamennyi műszaki és
járulékos költségével, valamint az elvárt befektetői haszonnal. A fenti számok
különbsége megadja, azt az ingatlan értéket, amennyiért még normál kockázatok
mellett befektető megvásárolja a fejlesztendő ingatlant és lebonyolítja a fejlesztést.

A hozam alapú értékelés során feltételeztem hogy a legjobb hasznosítási módként,
egy befektető az ingatlanon lakásokat létesít, és értékesíti azokat. Az önálló hrsz.-ú,
értékelt ingatlan jelenleg is a - telekhatárán futó önálló patakmeder mögötti -
185003 hrsz.-ú – volt Aranykereszt szociális otthon -  Duna parti ősfás,
vízkapcsolattal rendelkező területével egyben kezelt, egyben elkerített, egyben
hasznosított terület. Jelen értékbecslésben figyelembe vett ingatlanfejlesztési
projektben is az egyben hasznosítás lehetőségével kalkulálok. Ennek oka, hogy ez a
Megbízó tulajdonos önkormányzat szándéka is ez, és ez az életszerű projekt terv
megítélésem szerint értéknövelő hatással van az értékelt ingatlanra. ( Vízkapcsolat
lehetősége, és gépkocsival történő megközelítés alternatív lehetősége adottá válik, a
létesítendő ingatlan értékalkotó paraméterei javulnak. Szinergikus hatás) A két önálló
ingatlan külön hasznosításnak sincs akadálya.

Az ingatlan forgalmi értékét, a piaci körülmények között történő hasznosítás során
becsülhető költségek és bevételek szembeállításával, a keletkező jövőbeni
pénzfolyamok jelenértékre diszkontálásával határoztam meg. A számításban
felhasznált adatokat a piaci környezet, és hasonló létesítmények értékesítési adatai
alapján vizsgáltam.

Kiinduló feltételezések:

1. Feltételeztem hogy a fent leírt lakás célú hasznosítás valósul meg.
2.Feltételeztem hogy egy befektető, a befektetésétől megfelelő hozamot vár el.
3. Számításokat 2020 III. negyedévben valószínűsíthető átlagos ár színvonalon
végeztem el mind a költségek mind a bevételek vonatkozásában.
4. A költségeket és bevételeket forintba terveztem a kialakult ingatlanpiaci
jellemzőket figyelembe véve.
5. Feltételeztem hogy a projekt maximum a következő 3. naptári év végére
megvalósul megfelelő marketing munka mellett.
6. A számítások nettó árakon történtek. Megbízó Soroksár önkormányzta nem ÁFA
alany

Bevételek kalkulációja:
A bevételek a létesítendő lakások értékesítéséből keletkeznek. A lakások értékesítési
árait az ingatlan elhelyezkedése és adottságait figyelembe véve becsültem. A
kerületben értékesítésre felkínált új építésű lakások kínálati árai bruttó: 555.000-
677.000 Ft/m2 = (nettó 437.007,- Ft-533.070,- Ft/m2 ) közötti ársávban mozognak, de
ezek elhelyezkedése környezeti adottságai elmaradnak az értékelt ingatlanétól.

Hasonló adottságú vízközeli, (vízparti projektbe vonható) exkluzív elhelyezkedésű új
eladó lakásokat hasonló földrajzi környezetben nem találtam. Az értékelt ingatlan
elhelyezkedését, tervezett adottságait alapul véve a lakóterület értékesítési árát a
Soroksáron kínált új építésű normál lakóparki lakások árai felett + 20%-al
valószínűsítem, ami netto 618.000, Ft/m2 mértéket jelent. A pinceszint garázs,
tároló értékesítési árait a lakószinti árak 60%-ban nettó 371.000 Ft/m2 árban veszem
figyelembe. . ( lásd: 14. old.)

Figyelembe vett, fajlagos lakás m2 –ár kalkulációja:

ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK: ( bruttó)
Adatok forrása: ingatlan.com ingatlan kínálati adatbázis:

1. Soroksár, Szitás u,
97 m2
69,99mill

677.869,- Ft/m2
  Új építésű
2. Soroksár, Homokkúp u. 120 m2
74,50mill

620.833,- Ft/m2
  Új építésű
3. Bp. XX. ker. Madách u. 80 m2
56,90mill

698.160,- Ft/m2
  Új építésű
( Soroksári rosszabb elhelyezkedés miatt – 5% korrekció: 663.252,- Ft/m2)

Átlag ár( brutto): 653.984,- Ft/m2

Értékmódosító tényezők:

Értéknövelő: Az értékelt 184939 hrsz-ú ingatlan a vele egyben hasznosított
185003/hrsz.-ú ingatlan elhelyezkedése egyedi, átlagon felüli. Az értékelt 1.904 m2-es
beépítetlen terület, és a volt Aranykereszt szociális otthon 1,1ha-t meghaladó
elkerített, vízparti, ősfás területe magas igényszintű ingatlanok befogadására
alkalmas. A figyelembe vett projekt keretében magas minőségű ingatlanok
megvalósítása került figyelembe vételre. A jelenleg vizsgált 184939 hrsz-ú ingatlanon
megépítésre kerülő magasabb minőségű lakások piaci értékét, az összehasonlító
adatokban szereplő ingatlanokénál +20%-al magasabbra becslem.  ( Indoklás: A
185003 hrsz.-ú, közvetlen vízkapcsolattal rendelkező ingatlanon épülő lakások értékét
+30%-os értéknövelő tényezővel kalkuláltam, az összehasonlító adatokhoz képest.
Jelen esetben, a Felső Duna sor utcafrontjához közeli, jogi értelemben közvetlen
vízkapcsolattal nem rendelkező, kevésbé kedvező, adottságú ingatlan esetén,
alacsonyabb, +20% mértékű értéknövelő tényező alkalmazása indokolt.

653.984,- Ft X 1,20 = 784.780,- Ft/m2 ( bruttó) =
= 617.938,- Ft/m2+1,27% ÁFA

Jelen szakvéleményben figyelembe vett ( tényleges) bevételeket képző kerekített:

Építendő lakások m2-ár( netto):

618.000,- Ft

Pincei területek:

A pince mélygarázs, és tárolók árát, a lakások árának 60%-ban veszem figyelembe.
Ennek oka, a mélygarázs funkcionális, műszaki adottságaiból, megközelítési,
műszaki, klimatikus hátrányaiból adódóan, alkalmazott értékkülönbség.

Építendő mélygarázs + pincei területek ( netto):
618.000,-Ft/m2 X0,6 = 370.800,- Ft=m2

Pince, figyelembe vett (kerekített) m2 –ára ( nettó):
371.000,- Ft/m2

Költségek kalkulációja:

A megvalósítási költségeket az ÉKS.2019 költségbecslési segédlet adatai, valamint
szakmai, kivitelezői, adatszolgáltatás alapján becsültem.
A költségek tartalmazzák
-
a meglévő felépítmények bontási költség
-
az új felépítmények megfelelő színvonalon történő megvalósítási költségeit
-
a tervezési szervezési költségeket és a finanszírozás
-
a tartalék keretet
-
értékesítéssel kapcsolatban felmerülő költségeket
Társasházi lakások építésére a 2019 es ÉKS. nettó 403.500 Ft/m2 fajlagos építési
költséget határoz meg. Az ár átlagos műszaki tartalomra vonatkozik. A kiadvány
magasabb igényszintű kivitelezés esetén társasházi lakások esetén 1,35 ös minőségi
többlet szorzó alkalmazását teszi lehetővé. Jelen ingatlan esetén 1,25-as minőségi
szorzót alkalmazok. A fentiek értelmében a földszinti lakóterület építési költségét
(nettó 403.500,- Ft/m2 X 1,25 = 504.375,- Ft/m2 ) határoztam meg.  A tetőtéri
lakóterület építési költségét ennek 70 százalékában határozom meg: (504.375,-
Ft/m2 X 0,7 = 353.062,- Ft/m2) . A pincei mélygarázs, tároló építésére, az ÉKS. 52.
old. irodai mélygarázs adatát alkalmazom az 1,25 magas minőségi szorzóval
( 282.000 X 1,3 = 352.500,- Ft/m2)

Térburkolat, magánutak, közlekedő felületek: / lásd: 9. old./

Térburkolat készítés költsége:
/ Adatok forrása: ÉKS. 2019. /
/ Egyenes vonallal határolt térkő 6 cm vtg: 19.900,- Ft/m2/

Térburkolat, magánutak, közlekedő felületek:
( A telek területének 10%-a: 1.904 m2 X0,1 = 190 m2 )

190 m2 X 19.900,- Ft/m2 = 3.781.000,- Ft

Legkisebb zöldfelület: K.É.Sz.: 55% (1.904 m2 X 0,55= 1.047,- m2)

Létesítendő zöldfelület:

1.904 m2 – (épület: 666 m2 + térburk, közl: 190 m2) = 1.048 m2

1.048 m2 > 1.047 m2 ( zöldfelületi határérték) MEFELEL.

Parkosítás, öntöző rendszer elhelyezése:

Zöldfelület: 1.048 m2

Parkosítás fajlagos költsége, öntöző, fű, cserjék elhelyezése. Döntően ősfás környezet
megtartása: 3.500,- Ft/m2. ( Adatok forrása: vállalkozói adatszolgáltatás.)

1.048 m2 X 3.500,- Ft/m2 = 3.668.000,- Ft

A kivitelezés járulékos költségei:

Azokat a költségeket tartalmazza, melyek a kivitelezési tevékenység akadálymentes,
és szakszerű lebonyolításához elengedhetetlenül szükséges:

-
Tervezési költség: Mértéke, az össz. építési költség 3%-a.
-
Munkahelyi termelés irányítás, építés vezetés, helyszíni szervezés, logisztika.
Mértéke, az össz. építési költség 2,5%-a.
-
Közműfejlesztés: Közmű kapacitások, infrastruktúra jelenkori igényszintre történő
bővítése. ( el. áram, napelem, informatikai hálózat, víz, hőszivattyú, ./ Mértéke,
az össz. építési költség 1,5%-a.
-
Tartalék keret: A kivitelezés nem várt műszaki eseményeinek, többlet
finanszírozási igényének biztosítása. Mértéke, az össz. építési költség 2%-a.
-
Finanszírozási költség: Beruházási hitel. Figyelembe vett kamata 4%. A hitel a
mindenkori éves össz. költség fedezésére került beállításra.
-
Reklám, marketing költség: Mértéke, az össz. építési költség 1%-a. Az
ingatlanfejlesztési projekt indulásától, a tervezés befejeződését követően elindul a
megvalósuló lakások piaci bemutatása, az értékesítés támogatása. Cél a lehető
legnagyobb mértékű előértékesítés elérése, melyhez reklám, marketing eszközök,
hirdetési felületek használata, direkt marketing szükséges.
-
Értékesítési, ingatlan ügynöki költségek: Mértéke, az össz. építési költség 1%-a.
Az értékesítés szakmai, és jogi hátterének biztosítására, szakképesítéssel
rendelkező ingatlanforgalmazó alkalmazása.

Diszkont ráta megállapítása:

Diszkont ráta képzése:

Kockázatmentes befektetés hozama :
2031/A tipusú15 éves lejáratú államkötvény garantált hozama 2018.06.11. banki
aukciós adatszolgáltatása alapján:

Kockázatmentes állampapír hozam:

3,25%

Kockázati felár kalkulációja:

-
Ágazati kockázat:

1,25%
-
Likviditási kockázat

1,0%
-
Ingatlan tönkremenetelének kockázata:
1,0%
-
Funkcióváltás lehetőségének kockázata:
0,5%
Összesen:

3,75 %

Diszkont ráta összesen: 3,25% + 3,75%=  7,0 %

DISZKONT RÁTA:  7,00%

Diszkont ráta ellenőrzése: A banki fedezet értékelői gyakorlatban kidolgozott, és
2017 óta alkalmazott iránymutatások alapján, a vizsgált ingatlan hozam alapú
értékelésénél figyelembe veendő besorolás:

Új, újszerű lakás lakás Budapest és agglomerációja kategória     lakás családi ház

Kiemelt elhelyezkedés

ráta     5,50% 6,00%
Egyéb elhelyezkedés:

ráta     5,75% 6,25%

Szakértői megállapítás: A magasabb diszkont ráta, alacsonyabb ingatlan
hozamértéket eredményez. Az ingatlanpiac évek óta tartó emelkedésének
kifulladás, a pandémiás helyzet miatti befektetetői kockázatok megemelkedése
miatt, az óvatos becslés elve alapján, a 7,0%-os magasabb diszkontrátát
alkalmazom.

ALAKALMAZOTT DISZKONT RÁTA:  7,0%

FEJLESZTENDŐ TELEK PROJEKT ALAPÚ MARADVÁNY ÉRTÉKE /
NETTÓ /:
/ lásd: 5.sz. melléklet: Cash – Flow Ingatlanfejlesztés Soroksár 184939 hrsz.
Adatok: (nettó)/

  Ingatlanfejlesztés eredményének jelenértéke
  61.644.284,- Ft
- Beruházó elvárt profitja (15%):

-     9.246.642,- Ft
_________________________________________________________
  Ing. projekt alapú maradvány értéke:
  52.397.642,- Ft

AZ INGATLAN KEREKÍTETT PROJEKT ALAPÚ
MARADVÁNY ÉRTÉKE: ( nettó)
52.000.000,- Ft


4.5. A forgalmi érték végső kiszámítása:

A forgalmi érték meghatározása (érték egyeztetés)

Piaci összehasonlító forgalmi érték :
47.000.000,- Ft

Hozamszámításon alapuló érték

52.000.000,- Ft


A végső forgalmi érték meghatározásánál a két számítási módszer súlyozott átlagát
veszem figyelembe 50% – 50 % mértékben. Ennek oka, hogy a jelenlegi
magyarországi gazdasági környezetben, a speciális adottságú, lakóingatlan fejlesztés
céljára projektálható telek ingatlanok forgalmi értékét azonos mértékben
befolyásolják azok környezetében található üres telek ingatlanok piaci kínálati ár –
érték viszonyai, és a fejlesztési projekt bevétel, költség kalkulációjából számítható
megtérülési adatok, ezáltal az ingatlan megszerzésére fordítható összeg, és az elérhető
profit nagyságrendje.
47.000.000,-Ft + 52.000.000,- Ft
___________________________
= 49.500.000,- Ft


2

Az ingatlan, értékegyeztetésen alapuló(kerekített )
netto forgalmi értéke össz: 49.500.000,- Ft

5. Az ingatlan egyeztetett forgalmi értéke / netto /:

A Budapest, XXIII. ker. Felső Duna Sor 26-28. alatti, belterület 184939 hrsz.-ú,
kivett, Beépítetlen terület megnevezésű ingatlan forgalmi értékét, az egyes
értékképzési módszerek eredményének egyeztetése alapján, az alábbiak szerint adom
meg:

Az értékelt ingatlan netto forgalmi értéke össz:
49.500.000,- Ft

Megjegyzés:
A Megrendelő tudomásul veszi, hogy az értékbecslés során diagnosztikai vizsgálat,
szerkezet feltárás nem történt. Az érték megállapítás szemrevételezés és az ingatlan
tulajdonosától kapott információk alapján készült.

Az értékbecslés érvényessége 6 hónap.

Az értékelésnél felhasznált egyéb anyagok:
- Tulajdoni lap, helyszínrajz, korábbi értékbecslések


Budapest , 2020.07.03.

MELLÉKLETEK

1.SZ.MELLÉKLET
FOTO MELLÉKLET

INGATLAN KÖRNYEZETE

Felső Duna sor – Ingatlan előtti közút

185003 hrsz.-el együtt, egy telektestként hasznosított (11.514 m2 + 1.904 m2)

GYALOGÚT HÍDDAL – ÖSSZEKÖTTETÉS A 185003 hrsz.-hoz

ÉRTÉKELT INGATLAN

INGATLAN TERÜLETE

ÉRTÉKELT TELEK ÉS A SZOMSZÉDOS VOLT SZOCIÁLIS OTTHON TELKÉNEK HATÁRA –
KISZÁRADT PATAKMEDER

RÉSZLETEK

MEGKÖZELÍTÉS FELSŐ DUNA SOR FELŐL KERÍTÉS + GYALOGOS KAPU

AVULT TÖREDEZETT GYALOGÚT HÍDDAL

TELEK KEVÉSBÉ KEDVEZŐ ADATTSÁGA - KÖZEPES LEJTÉSŰ-, INTENZÍV CSAPADÉK
ESETÉN IDEIGLENESEN VÍZGYŰJTŐ TERÜLETTÉ VÁLHAT

2.SZ.MELLÉKLET
TULAJDONI LAP

3.SZ.MELLÉKLET
TÉRKÉPMÁSOLAT

4.SZ.MELLÉKLET
SZABÁLYOZÁSI TERV KIVONAT
FIGYELEMBE VEHETŐ BEÉPÍTÉSI KÖVETELMÉNYEK:

ÉRTÉKELT TELEK: 184939 hrsz.
Kertvárosias lakóterületek építési övezeteinek szabályozási határértékei
Lke-1-XXIII-2/2

SZOMSZÉDOS ARANYKERESZT SZOCIÁLIS OTTHON TELEK
TERÜLETE: 185003

Kertvárosias lakóterületek építési övezeteinek szabályozási határértékei
Lke-1-XXIII-1/2

2. Kertvárosias lakóterületek építési övezeteinek szabályozási határértékei

A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
1.
kialakítható telek
legnagyobb

szintterületi mutató

épületmagasság
beépítettség

t

le
k
ete
terepszint
határérték bontása
elü
df
Építési övezet

a
tele
erül
öl

jele
ető
k

ásra
ató
s módj
th
sebb t
sebb
ete
gyobb
ete
sebb
ssége
sebb
sége

nos
th
sebb z

tt
rérté
sebb
gyobb
té
épí
gki
ly
tt
dí
gki
rül
gna
rül
gki
gki
tá
rkol
gki
gki
gna
épí
be
le
le
te
le
te
le
széle
le
mé
ala
fele
ha
általá
pa
for
le
le
le
be

(m2)
(m2)
(m2)
(m)
(m)
(%)
(%)
(m2/m2)  (m2/m2)
(m2/m2)
(%)
(m)
(m)
2.
Lke-1-XXIII-1/1
SZ
1000
1000
-
22
40
40
30
0,8
0,6
0,2
55
-
7,5
3.
Lke-1-XXIII-1/2
SZ
2000
2000
-
20
20
35
25
0,8
0,6
0,2
55
-
5,5
4.
Lke-1-XXIII-1/3
SZ
500
800
-
20
40
15
25
0,8
0,6
0,2
65
-
5,5
5.
Lke-1-XXIII-1/4
SZ
3000
3000
-
40
20
-
10*
0,2
0,2
-
60
-
4,5
6.
Lke-1-XXIII-1/5
SZ
390
800
-
14
20
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
7.
Lke-1-XXIII-1/6
SZ
500
500
-
16
25
35
25
0,8
0,6
0,2
50
-
6,0
8.
Lke-1-XXIII-1/7
SZ
500
500
-
16
30
40
30
1,0
0,8
0,2
50
-
7,5
9.
Lke-1-XXIII-1/8
SZ
800
800
-
16
30
35
25
0,8
0,6
0,2
60
-
6,0
10.  Lke-1-XXIII-1/9
SZ
900
900
-
20
30
30
20
0,8
0,6
0,2
60
-
7,5
11.  Lke-1-XXIII-2/1
O
300
800
1400
16
30
35
25
0,8
0,6
0,2
60
-
4,5
12.  Lke-1-XXIII-2/2
O
120
400
800
10
25
45
35
1,05
0,85
0,2
55
-
5,0**
13.  Lke-1-XXIII-2/3
O
250
400
800
14
20
45
35
1,05
0,85
0,2
55
-
4,5**
14.  Lke-1-XXIII-2/4
O
130
400
-
10
20
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
15.  Lke-1-XXIII-2/5
O
230
500
-
16
25
35
30
0,8
0,6
0,2
60
-
5,0
16.  Lke-1-XXIII-3/1
S
200
200

9
20
25
20
0,8
0,6
0,2
65
-
4,5
17.  Lke-1-XXIII-3/2
S
300
300
-
10
25
35
30
0,8
0,6
0,2
55
4,5
7,5
18.  Lke-1-XXIII-3/3
Z
400
400
-
10
25
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
19.  Lke-1-XXIII-3/4
Z
250
400
-
12
30
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
20.  Lke-1-XXIII-4/1
I
300
300
500
10
30
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
21.  Lke-1-XXIII-4/2
I
200
200
-
9
16
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
22.  Lke-1-XXIII-4/3
I
380
800
1200
10
40
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
23.  Lke-1-XXIII-5/1
SZ
350
500
800
14
20
40
35
1,05
0,85
0,2
55
-
4,5
24.  Lke-1-XXIII-5/2
SZ
290
400

14
20
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0**
25.  Lke-1-XXIII-5/3
SZ
500
500
-
15
25
15
15
0,4
0,3
0,1
60
-
4,5
26.  Lke-1-XXIII-5/4
SZ
330
500
-
15
25
30
25
0,8
0,6
0,2
60
-
7,5
27.  Lke-1-XXIII-5/5
SZ
500
1500
-
30
25
40
25
0,8
0,6
0,2
55
-
7,5
28.  Lke-1-XXIII-6/1
I
390
400

10
40
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
29.  Lke-1-XXIII-6/2
I
350
400

10
40
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
30.  Lke-1-XXIII-7/1
SZ
400
400
-
14
30
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0
31.  Lke-1-XXIII-7/2
O
220
400

10
20
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
5,0**
32.  Lke-1-XXIII-7/3
SZ
400
400
-
14
20
35
25
0,5
0,4
0,1
55
-
5,0
33.  Lke-1-XXIII-7/4
SZ
600
600
-
16
25
30
30
0,6
0,4
0,2
60
-
5,5
34.  Lke-1-XXIII-8/1
SZ
1500
2000
-
24
40
50
50
1,5
1,5
-
20
-
12,5
35.  Lke-1-XXIII-8/2
SZ
800
800
-
14
20
45
35
0,8
0,6
0,2
55
-
7,5
* A beépítettség mértéke összesen legfeljebb 500 m2 lehet
** A Grassalkovich úton és a Felső Duna soron az épületmagasság maximuma 7,5m

22/B. Kertvárosias, jellemzően oldalhatáron álló beépítésű lakóterületek részletes előírásai
26.§

(1) Az Lke-1-XXIII-2/1 jelű építési övezetbe sorolt telkeken:
[64]
b) [65]meglévő zártsorú beépítésű épület átalakítása, bővítése zártsorú kialakítással is megengedett,
ebben az esetben el lehet térni az oldalhatáron álló beépítési módtól.
c) a Káposztásföld utca mellett telkenként legfeljebb egy lakás létesíthető.
(2) Az Lke-1-XXIII-2/2 jelű építési övezetbe sorolt telkeken:
a) a Felső Duna sor és a Kisduna utca közötti területen a § (1) bekezdésben meghatározottakon
túl vendéglátó funkció és kilátóterasz kialakítása is megengedett.
b) a Felső Duna sor és a Kisduna utca közötti területen, a Felső Duna sorral határos telek
közterület felőli határa mellett kialakított kilátóterasz, illetve parkoló esetén az utcával
párhuzamos 6 méteres sávot kötelezően parkolóként kell kialakítani. A parkolósáv fölé, annak
síkja felett minimum 2,5 méterrel erkély, terasz a telekhatárig kialakítható.
c) lejtős terepen a Ráckevei-Soroksári Duna felőli oldalon a homlokzatmagasság legfeljebb 8,5
méter lehet.
d) 1 méternél magasabb támfal, illetve bevágás nem alakítható ki.
e) az utcai telekhatár kötelező építési vonal, kivéve a Felső Duna sor felé néző és a Vecsés út Felső
Duna sor és a Kisduna utca közötti telkek esetében, ahol az előkert 6 méter.
(3) Az Lke-1-XXIII-2/3 jelű építési övezetbe sorolt telkeken legfeljebb kétlakásos lakóépület helyezhető
el.
(4) [66]Az Lke-1-XXIII-2/4 jelű építési övezetbe sorolt telkeken:
a) a d) pontban foglaltak kivételével legfeljebb négylakásos lakóépület helyezhető el.
b) az építési övezetben előírt legkisebb telekmélységet kétszeresen meghaladó mélységű telek esetében a
hátsókert mérete az épület hátsókert felé néző homlokzatmagasságával azonos érték, de legalább 6
méter kell legyen.
c) annyi főépület helyezhető el, ahányszor a telek terület mérete az építési övezetben előírt kialakítható
legkisebb telekterület méretét meghaladja.
d) 1000 m2-ként hat rendeltetési egység helyezhető el, melyből legfeljebb négy lehet lakás.
e) telekegyesítés, telekhatárrendezés vagy szabályozási vonal, mint határvonal mentén történő
telekfelosztás esetén a kialakuló telek területe, illetve szélessége elmaradhat az övezetre előírt legkisebb
mérettől, valamint beépítettsége meghaladhatja az övezetre előírt legnagyobb beépíthetőségi mértéket.

22/A. Kertvárosias, jellemzően szabadon álló beépítésű lakóterületek részletes előírásai
25.§

(1)  Az  Lke-1-XXIII-1/1  jelű  építési  övezetben  meglévő  ikresen  csatlakozó  épület  átalakítása, bővítése
ikresen csatlakozó kialakítással is megengedett, ebben az esetben el lehet térni a szabadon álló beépítési
módtól.
(2) Az Lke-1-XXIII-1/2 jelű építési övezetben:
a) egészségügyi épület, szociális épület, szálláshely-szolgáltató épület, sport rendeltetésű építmény,
és  több  lakóépület,  de  legfeljebb  15  lakás  és  a  hozzá  kapcsolódó  kiszolgáló  rendeltetések
helyezhetők el.
b) a maximális homlokzatmagasság 6 méter.
c)  az  övezetben  nyeles  telek  nem  megengedett,  de  magánút  legalább  10  méter  szélességben
kialakítható.
d)  a  szabályozási  terven  jelölt  értékes  faegyedek,  fasorok  megtartandók,  védendők,  kipusztulás
esetén pótlandók, építmény-elhelyezés érdekében nem vághatók ki.
(3) Az Lke-1-XXIII-1/3 jelű építési övezetbe sorolt Felső Duna sor melletti telkeken:
a)  a  21.  §  (1)  bekezdésben  meghatározottakon  túl  vendéglátó  funkció  és  kilátóterasz  kialakítása  is
megengedett.
b)  kilátóterasz,  illetve  parkoló  esetén  az  utcával  párhuzamos  6  méteres  sávot  kötelezően  parkolóként
kell kialakítani és fenntartani. A parkolósáv fölé, annak síkja felett minimum 2,5 méterrel erkély, terasz a
telekhatárig kialakítható.
c) a maximális homlokzatmagasság 6 méter.
d) 1 méternél magasabb támfal, illetve bevágás nem alakítható ki.
(4) Az Lke-1-XXIII-1/4 jelű építési övezetbe sorolt telkeken:
a) kizárólag vízisportokhoz kapcsolódó kiszolgáló sportépítmény helyezhetők el.
b) a fennmaradó területet növényzettel, (dominánsan fákkal, cserjékkel) fedetten kell kialakítani.
(5)  Az  Lke-1-XXIII-1/5  jelű  építési  övezetbe  sorolt  telkeken  négynél  több,  de  legfeljebb  hatlakásos
lakóépület 1200 m2-nél nagyobb telken helyezhető el.
(6) Az Lke-1-XXIII-1/6  jelű építési övezetbe sorolt telkeken legfeljebb négy lakás létesíthető, kivéve a
Taling utca mellett található tömböket és a Szitás utca – Alsókert utca – Lápos utca által határolt tömb
Lápos utca felőli telkeit, ahol legfeljebb két lakás létesíthető.
(7) Az Lke-1-XXIII-1/7 jelű építési övezetbe sorolt telkeken:
a)  legfeljebb  hatlakásos  lakóépület  helyezhető  el,  de  amennyiben  a  telekméret  meghaladja  a  800  m2-t,
akkor telkenként egy darab nyolclakásos lakóépület is elhelyezhető.
b) kötelező építési vonal a Tartsay utca felől 5 méter.
(8) Az Lke-1-XXIII-1/8 jelű építési övezetbe sorolt telkeken:
a) legfeljebb négy lakás létesíthető.
b) a Középtemető utca melletti tömbökben két fő rendeltetésű épület is elhelyezhető.
c)  [62]telekfelosztás,  telekhatárrendezés  esetén  10  %-kal  el  lehet  térni  az  építési  övezetben
meghatározott  legkisebb  telekterület-méret-,  legkisebb  közterületi  szélesség-,  illetve  telekmélység
értékektől.

5.SZ.MELLÉKLET
CASH – FLOW
INGATLANFEJLESZTÉS SOROKSÁR 184939 HRSZ.

DISZKONTÁLT CASH – FLOW (DCF) INGATLANFEJLESZTÉS SOROKSÁR 184939 hrsz. Adatok: (nettó)
BEVÉTELEK
Ft/m2
m2
Ft
2020
2021
2022

Lakóterület értékesítése
618.000,-
962 m2
594.516.000
59.451.600
416.161.200
118.903.200
Pinceszint értékesítése
371.000,-
413 m2
153.223.000
15.322.300
107.256.100
30.644.600
Bevételek összesen:

747.739.000
74.773.900
523.417300
149.547.800



Ft/m2
m2
Ft
2020
2021
2022

0
1
2
KÖLTSÉGEK:
Fajlagos kltsg.
Mennyiség
Költség

Telek területe:

1.904,-

Kivitelezési költségek:

Lakás építés - Földszint
504.375
566
285.476.250
28.547.625
242.654.812
14.273.813
Lakás építés - Tetőtér
353.062
396
139.812.552
13.981.255
118.840.669
6.990.628
Pinceszint építése – Garázs, tároló
352.500
413
145.582.500
87.349.500
58.233.000
0%
Térburkolat készítése:
19.900
190
3.781.000
0%
756.200
3.024.800
Parkosítás, öntöző
3.500
1.048
3.668.000
0%
0%
3.668.000
Össz. kivitelezési költség:

578.320.302
129.878.380
420.484.681
27.957.241
Kivitelezés járulékos ktsgei:

Tervezési ktsg.( Össz. építési ktsg. 3%-a)
3%

17.349.609
17.349.609
0%
0%
Ép. vezetés, szervezés
2,5%

14.458.007
4.337.402
8.674.804
1.445.801
Közműfejlesztés (Össz. építési ktsg. 2%-a)
1,5%

8.674.804
2.602.441
6.072.363
0%
Tartalék:
2,0%

11.566.406
3.469.921
4.626.562
3.469.921
Össz. járulékos költségek

52.048.826
27.759.373
19.373.729
4.915.722
Mindössz. kivitelezési ktsg:

630.369.128
157.637.753
439.858.410
32.872.963
Egyéb költségek:

Finanszírozás (MINDÖSSZ. KTSG 4%-A)
4%  éves ktsg %-a
25.214.765
6.305.510
17.594.336
1.314.918
Reklám marketing
1%

6.303.691
0%
3.782.215
2.521.476
Értékesítés, ing ügynöki tevékenység
1%

6.303.691
1.260.738
3.151.845
1.891.107
Egyéb ktsg. összesen:

37.822.147
7.566.248
24.528.396
5.727.501
ÖSSZES KÖLTSÉG:

668.191.275
165.204.001
464.386.806
38.600.464

DISZKONTÁLT CASH – FLOW (DCF) INGATLANFEJLESZTÉS SOROKSÁR 184939 hrsz. Adatok: (nettó)

SZÁMÍTÁSOK

fajlagos kltsg.

ÉVEK

2020
2021
2022

Bevételek

74.773.900
523.417.300
149.547.800
Költségek

165.204.001
464.386.806
38.600.464
CF

-90.430.101
59.030.494
110.947.336
diszkontráta
7,0%

(1 + 0,07)1 =
(1 + 0,07)2
= 1,07
=1,1449
DCF ( Évenkénti cash-flow jelenértéke)

-90.430.101
55.168.685
96.905.700
NPV

61.644.284

Befektető haszna
15%

-9.246.642

AZ INGATLANFEJLESZTÉS HOZAM

52.397.642

ALAPÚ JELEN ÉRTÉKE: