PETRÁNYI TIBOR 
igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő  
FELSŐSZINTŰ EU MINŐSÍTÉSSEL RENDELKEZŐ INGATLANÉRTÉKELŐ 
EUFIM-TEGOVA  
 Telefon/fax: 06(33) 454-465, Tel: 06(30) 9776-805,  
E-mail cím: [email protected] 
 
 
 
 
 
 
AKTUALIZÁLÓ 
IGAZSÁGÜGYI 
INGATLANFORGALMI   
SZAKVÉLEMÉNY 
a  
BUDAPEST XXIII. ker. KOVÁSZ U. 14. és ÚJ ÉLET U. 14. sz.  alatti 
  185003    HRSZ.-Ú,  
 INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉRŐL,  
MELY A TERMÉSZETBEN  
A VOLT ARANYKERESZT SZOCIÁLIS OTTHON 
AVULT ÜZEMKÉPTELEN  INGATLAN TERÜLETÉT FOGLALJA MAGÁBAN, 
AMI EGY DUNA PARTI, ŐS FÁS NÖVÉNYZETŰ, INGATLAN FEJLESZTÉSRE 
ALKALMAS FEJLESZTÉSI TERÜLET. 
  
 
 
2023.06.05.   
_______________________________________________________________________________________________________ 
 
RÉGIÓ CONSULT TÉRSÉGFEJLESZTŐ ÉS INGATLANFORGALMI 
SZAKTANÁCSADÓ KFT. 
1072 BUDAPEST AKÁCFA U. 37.-39. TEL/FAX: 06 1 321-9340, TEL:06 30 9776-805 
e.mail: [email protected] 
 
1 

---

 
1. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS:  
 
 
Az ingatlan AKTUALIZÁLT piaci forgalmi értéke: 
 
A Budapest, XXIII. ker. Kovász u. 14., Új élet u. 14. sz. alatti, belterület 185003 hrsz.-
ú,  kivett  Szociális  otthon  megnevezésű,  ingatlan  AKTUALIZÁLT  forgalmi 
értékét,  a  megadott  beépítési  szabályozás,  és  az  aktuális  értéknövelő  és 
értékcsökkentő tényezők figyelembevételével az alábbiak szerint adom meg: 
 
 
Az ingatlan AKTUALIZÁLT, kerekített netto forgalmi értéke össz: 
210.000.000,- Ft 
 
 
 
JELEN ÉRTÉKBECSLÉS FORDULÓNAPJA: 2023.06.05. 
 
 
 
 
Az értékbecslés érvényessége 3 hónap. 
  
 
 
 
 
Budapest , 2023.06.05.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 

---

 
 
 
 
 
2. Értékbecslés korlátozó feltétei:  
 
 
 
 
- 
A  munka  elvégzése  az  ingatlan  értékbecslés  általánosan  elfogadott  szabályaival 
összhangban kerültek teljesítésre. 
 
- 
A megbízást független szakértőként vállaltam. 
 
 
- 
Minden  külön  bizonyítás  nélkül  feltételeztük  a  részünkre  átadott  adatok 
pontosságát.  Minden  iratot  és  a  munka  során  keletkezett  munkaanyagot  és 
dokumentációt amit az értékbecsléshez nem csatoltunk, bizalmasan kezelünk.  
 
- 
Felméréseinket csak a jelen iratanyagban feltüntetett célra történő felhasználásra 
érvényesek. Harmadik személyek céljára történő felhasználása érvénytelen. 
 
 
- 
A jogszabályi kereteknek megfelelően az értékelési munkával kapcsolatos szóbeli 
és  írásbeli  információkat,  valamint  az  átadott  dokumentációkat  és 
nyilvántartásokat bizalmasan kezeljük.  
Az  értékelt  vagyontárgyakkal  kapcsolatos  jogügyletekkel  kapcsolatban 
felelősséget nem vállalunk. Ilyen vonatkozásban az értékelt vagyontárgyakat nem 
vizsgáltuk.  Az  értékelés  feltételezi,  hogy  az  ingatlan  tulajdoni  lapján  feltüntetett 
tulajdoni viszonyok érvényesek, a tulajdonjogok megfelelőek és érvényesíthetőek. 
 
- 
Tudomásunk  szerint  minden  adat,  melyet  szakvéleményünkben  és  a  csatolt 
bizonyítványban  közzétettünk,  helytálló.  Nem  vizsgáltuk  a  Megbízó,  vagy  a 
megbízó által megjelölt személy által rendelkezésre bocsátott adatok, információk 
valódiságát, feltételeztük azok valódiságát. 
 
- 
Az  értékbecslésben  megállapított  piaci  érték  6  hónap  időintervallumra érvényes. 
A  meghatározott  idő  elteltével  változhatnak  a  piaci  kereslet-kínálati  viszonyok, 
valamint  olyan  változások  állhatnak  be  a  felépítmény  műszaki  állapotában, 
melyek befolyásolhatják az ingatlan forgalmi értékét. 
 
 
 
 
 
 
 
 
3 

---

 
2. Előzmények:  
 
2.1. A megbízás tárgya, célja :  
Az értékbecslés aktualizálás elkészítésére, a XXIII. ker. Önkormányzat képviselőjétől, 
kaptam megbízást. A megbízás célja a 2020.07.23. -án, a Régió Consult Kft. keretein 
belül, általam készített, eredeti értékbecslési szakértői véleményben foglalt – 
belterület 185003 hrsz.-ú, kivett Szociális otthon megnevezésű, ingatlan 
megállapított piaci, forgalmi értékének aktualizálása volt, AZ ALÁBBI 
SZEMPONTOK FIGYELEMBE VÉTELÉVEL:  
 
Az aktualizálandó, korábbi értékbecslés, az ingatlan értékét több, egymástól eltérő 
beépítési, és hasznosítási feltétel esetén vizsgálta meg.  
Az alábbi érték megállapítások történtek: 
 
2020.07.03.-i Korábbi értékbecslés:                 (1 sz. Hasznosítási alternatíva) 
Az ingatlan hasznosítása maximális beépíthetőség figyelembevételével, és optimális 
15 lakásos társasház létesítésének feltételezésével. (Szociális otthontól eltérő funkció 
megvalósítása engedélyezett volt.) 
Megállapított forgalmi érték: nettó 306.000.000,-Ft 
 
2020.07.23. Korábbi értékbecslés kiegészítés ( 2 sz. Hasznosítási alternatíva) 
Az érték megállapítás az  ingatlan kizárólag szociális ellátó intézmény létesítésére 
és működtetésére vonatkozó korlátozás figyelembe vételével történt a meglévő avult 
szoc. otthon felépítmény elbontását követően az ingatlanon elhelyezhető 
maximális méretű,  bentlakásos idősek otthona megvalósításával. 
Megállapított forgalmi érték: nettó = - 1.938.666.318,- Ft  ( negatív érték.) 
 A vizsgált hasznosítási forma nem adott realis megtérülési eredményt. Ez az eredmény arra adott 
információt, hogy a figyelembe vett paraméterekkel megvalósuló, új építésű, maximális beépítési 
lehetőséget kihasználó, magas komfortfokozatú bentlakásos idősek otthona projekt végrehajtása nem 
biztosítja a befektetett tőke reális időn belüli megtérülését.)  
 
2020.07.23. Korábbi értékbecslés kiegészítés  (3 sz. Hasznosítási alternatíva) 
Az érték megállapítás az  ingatlan kizárólag szociális ellátó intézmény létesítésére 
és működtetésére vonatkozó korlátozás figyelembe vételével történt. A meglévő szoc. 
otthon épület  felújításával, és tetőtéri lakóterület bővítésével, egy kisebb méretű 
bentlakásos  idősek otthona, szociális  otthon projekt megvalósításával. 
Megállapított forgalmi érték: nettó = 212.500.000,- Ft   
(Az értékképzés hozamszámításon alapuló maradvány értékelés, és piaci összehasonlító módszerek 
eredményeinek egyeztetésével történt.) 
 
Jelenlegi megbízás értelmében: 
 
2.1.1. Szakértő aktualizálja, a vizsgált ingatlan korábban megállapított forgalmi 
értékét, annak figyelembe vételével, hogy a 185003 hrsz.-ú ingatlan, kizárólag 
szociális ellátó intézmény létesítés és működtetés céljára kerülhet hasznosítására, a 
meglévő épület felújításával, annak alapterületi határain belüli hasznos 
alapterülettel. 
 
A FENTI FELADAT MEGHATÁROZÁS ALAPJÁN, A KORÁBBI, 2020.07.23.-
ÁN ELKÉSZÜLT ÉRTÉKBECSLÉS (3 sz. Hasznosítási alternatíva) ÉRTÉK 
MEGHATÁROZÁSÁNAK AKTUALIZÁLÁSA SZÜKSÉGES.  
 
4 

---

 
2.1.2. Szakértő egészítse ki a szakvéleményét, és az értékképzésnél vegye 
figyelembe, a megrendelésben szereplő azon körülményt, hogy a meglévő épület 
hasznosítása szociális ellátó intézmény lehet, és, vagy lakás maximum 3 db 
építhető, darabonként 250 m2 hasznos alapterülettel.  
 
3. SZAKÉRTŐI MEGÁLLAPÍTÁSOK: 
Jelen érték megállapítás, Megbízói adatszolgáltatás alapján, 2020.06.24.-én 
végrehajtott helyszíni szemle, és az ingatlan piac friss forgalmi érték alkotó 
paraméterei  alapján készült. Rendelkezésemre állt a 2020.07.23. -án, általam 
készített, értékbecslési szakértői vélemény. A Megbízói adatszolgáltatás alapján, az 
ingatlan felépítményei, az eredeti értékbecsléskor figyelembe vett állapottal 
megegyező műszaki állapotban kerültek figyelembe vételre. ( üzemképtelen, avult, 
hiányos felszereltségű épület. korszerűtlen felépítmények.)  
 
Az aktualizálás tárgyát képező, eredeti értékbecslés, két egymástól független 
értékképzési módszer eredményeinek egyeztetésével készült.  
1.  módszer: Telek érték megállapítása, piaci összehasonlító módszerrel 
                          ( Eredménye volt: nettó 316.000.000,- Ft) 
2.  módszer: Telek érték megállapítása, hozamszámítás, és maradvány értékelés  
    módszerével  (Eredménye volt: nettó 109.000.000,- Ft) 
      
Egyeztetett végső érték volt: nettó 212.500.000,- Ft 
 
Szakértői megállapítás:  
 
Megállapításra került, hogy az ingatlan piaci megítélésében az előző értékbecslést 
követően  
 VÁLTOZÁS ÁLLT BE. 
 
3.1. VÁLTOZÁSOK: Piaci adottságok, az ingatlan forgalmi értékét befolyásoló  
                                    változások ismertetése:  
 
 A jelen aktualizálás tárgyát képező, eredeti értékbecslés, 2020.07.23. -án kelt 
időpontja, a COVID járvány első hullámának időszakára esett. Az azt követő időszak 
ingatlan piacáról elmondható, hogy a bekövetkezett események hatására, az addig 
dinamikusan működő  ingatlan piac megtorpant, jelentősen beszűkült, a megelőző 
időszakot jellemző ingatlan kereslet eltűnt. Az ingatlan árak emelkedése megtorpant, 
stagnálásba, sok esetben csökkenésbe váltott. Az értékelthez hasonló beruházási, 
befektetési ingatlanok esetén, az árak alakulását, az adott üzletág profit termelő 
képesség változása határozza meg.  
 
A COVID járványt követően 2022-be a gazdaság újraindulási fellélegzési folyamatának 
velejárójaként, az addig stagnáló kereslet, szinte pillanatok alatt a fogyasztási cikkek 
legtöbb területén jelentősen  megugrott, sok esetben a kínálatot meghaladó keresletet 
generált. Ez elindított és megalapozott egy jelentős áremelkedést, kialakult egy  jelentős 
mértékű (15%-25% közötti )infláció, először az alapvető fogyasztási cikkek, 
élelmiszerek piacán, aztán átgyűrűzött az építőanyagok egyébkén is kiemelten magas 
árára, és egyéb termékekre, ami drasztikusan megterhelte és átformálta valamennyi 
vállalati és magán döntéshozó költségvetését.  
 
 
5 

---

 
Az emelkedő megélhetési, működési költségek arra ösztönözték a társadalom 
valamennyi szereplőjét, hogy a beruházási, befektetési döntéseiket, és hosszú távú 
ingatlan beruházásaikat óvatos módon tervezzék meg, vagy halasszák el. Sok ingatlan 
beruházás, a kereslet drasztikus csökkenése miatt nem indult el, ill. ellehetetlenült.  
( Nagy számú új építésű lakás építési beruházás nem indult el, ill. az anyag árak, és a 
munkaerő árának jelentős és gyors emelkedése miatt ellehetetlenült.)  Az ingatlanpiacra 
rövid idő leforgása alatt ( 1 éven belül) általánosan elmondhatóvá vált, hogy keresleti 
piacból kínálati piaccá változott. A potenciális befektetők kivártak, és mind a mai napig 
gyér forgalmat produkálnak ami az árak stagnálásához, hektikus csökkenéséhez 
vezetett. 
 
A fent leírtakra további megrendítő hatással volt a 2022- januárban, a szomszédos 
Ukrajnában kitört háború. A konfliktus legfőképpen az európai energia ellátásra 
gyakorolt drasztikus hatást. Olyan mértékű energiahiány, és ezáltal olyan energia 
áremelkedés lépett fel, ami a II. világháború óta  nem látott mértékű spórolásra, gáz, és 
elektromos áram megtakarításra sarkallta a társadalom valamennyi szereplőjét. Ez nagy 
számú, és szerteágazó intézmény bezárásokra, eddig jövedelmező tevékenységek, üzleti 
tevékenységek leállítására vezetett. Ezzel egy időben a forint árfolyama is felfelé kitört, 
és a banki finanszírozás ( hitelek) kamatlábai duplájára, sok esetben kitermelhetetlen 
mértékűre emelkedtek.  
 
Tehát elmondható, hogy az ingatlanpiaci beruházások külső körülményei, előre nem 
vár, drasztikus mértékben romlottak. Ez a folyamat vezetett oda, hogy napjainkban, az 
értékelthez hasonló beruházási ingatlanok iránti kereslet jelentősen lecsökkent, és ezzel 
együtt a realizálható vételár is csökkenő tendenciát mutat, – a beruházási körülmények, 
és ingatlan típus függvényében –. Bizonyos esetekben alacsonyabb áron sem 
garantálható, hogy az adott ingatlan típusra keresleti aktivitás jelentkezik.  
 
A fent leírt átalakulás mögött, egy, az egész társadalmat megrázó, és az alapvető ellátási 
láncokat, gazdasági alap rendszereket, és a magán emberek biztonságérzetét rendkívüli 
módon átformáló folyamatok bekövetkezése állt. Belátható, hogy ezek a külső körülmények 
rövid időn belül alapjaiban változtatták meg a gazdálkodás, és a gazdaság egyes 
területeit. Az ingatlanpiac korábban aktív szereplőit óvatosságra, kivárásra, sok esetben 
telje passzivitásra ösztönözték. Tapasztalataink alapján, - a fent leírt körülmények miatt 
– jelenleg csak a szükséges, és alaposan indokolt ingatlanpiaci  tranzakciók valósulnak 
meg. (A magán szférában, a családon belüli elengedhetetlen eladások, vásárlások 
zajlanak, valamint a jól prosperáló üzletágak üzleti befektetéseihez kapcsolódó üzleti 
beruházások történnek meg. ) 
 
3.2.1. Hozam alapú értékelés eredményének aktualizálása: (1. Értékképzési módszer) 
 
Aktualizálandó, korábbi értékbecslés hozamszámításon alapuló maradvány értékelés 
adatainak ismertetése: 
/ Adatok forrása: Régió Consult Kft. Igazságügyi szakvélemény kiegészítés. 2020.07.23./  
CÍM 
Forgalmi érték (2020.07.23.) 
Budapest XXIII. Ker. Kovász u. 14.és Új élet u. 14. Sz.  alatti 
 
185003 hrsz.-ú, ingatlan forgalmi értékbecsléséhez,  
Mely az ingatlan, kizárólag szociális ellátó intézmény 
 
létesítésének és működtetésének céljára történő hasznosításra 
109.000.000,- Ft 
vonatkozó korlátozás figyelembe vételével készült.  
 
6 

---

 
 
ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÉNYEZŐK ISMERTETÉSE: 
 
ÉRTÉKNÖVELŐ:    
 
- NINCS 
 
ÉRTÉKCSÖKKENTŐ: 
 
A fent leírt negatív gazdasági folyamatok különböző hatásokat váltott ki a különböző 
gazdasági tevékenységek területén. ( pl. A vendéglátó ipar drámai visszaesést szenvedett el, 
míg a házhozszállítással foglalkozó, logisztikai és csomagküldő szolgáltatások, a kereslet 
jelentős növekedése mellett kiemelkedő üzleti eredményt értek el.) 
 
Annak érdekében, hogy a jelen értékbecslés tárgyát képező, - idősek otthona, szociális 
intézmény – befogadására igénybe vehető ingatlan, hozam alapú forgalmi értékére milyen 
hatást gyakoroltak a fent leírt időszak gazdasági változásai, az idősek otthona üzemeltetési, 
és nyereségtermelő képesség változásának mértékét kell megítélni. 
Ennek érdekében, szakmai konzultációt hajtottam végre, igénybe vettem egy aktívan 
működő idős otthon gazdasági vezetőjétől kapott információkat.  
 
Az idős otthonok működtetésére vonatkozó, rendelkezésemre bocsájtott - gazdasági 
információk alapján az alábbiak állapíthatóak meg: 
 
- 
A korábbi értékbecslést követő időszakban lezajlott gazdálkodási és társadalmi 
változások, az idősek otthona üzemeltetési tevékenységét negatívan befolyásolták.  
 
- 
A tevékenység bevételét döntően a bent lakók nyugdíj befizetései, és a lakók után 
fejenként meghatározott állami normatíva, esetleg a lakók további anyagi kiegészítései 
jelentik. Megállapítható, hogy a nyugdíjak nem nőttek olyan ütemben, és olyan arányban, 
hogy képesek legyenek ellensúlyozni a bent lakás drasztikusan emelkedő költségeit.  
 
- 
Ezek a költségek döntően az élelmiszer árak, a fűtést, és elektromos áramot magában 
foglaló energia költségek tételeiből tevődnek össze. A fentiek értelmében, a bevételek 
elmaradása miatt, a megemelkedett költségek fedezése, a korábbi profit terhére volt 
biztosítható. Tehát a tevékenység profit termelő képessége csökkent, ami negatívan 
befolyásolja a hozam alapú értékképzés korábban megállapított eredményét. 
 
- 
További új körülmény, ami egy idős otthon létestését, és üzemeltetését nehezíti, hogy a 
lakók után fejenként meghatározott állami normatív támogatás ( garantált bevétel) 
jelenleg már csak akkor vehető igénybe, ha a megvalósítandó intézmény Európai Uniós, 
vagy állami pályázati támogatás felhasználásával jött létre. A normatív támogatások, a 
jelenlegi gazdálkodási körülmények között, a felmerülő költségek kb.30%-ra nyújtanak 
fedezetet. Egy tisztán magán tőkéből létrehozott intézménynek, a teljes működési 
költségét kell piaci alapon kigazdálkodnia. A fenti tény a hozam alapú számításban 
közvetlenül nem számszerűsíthető, hiszen nem tudjuk, hogy a leendő vevő 
rendelkezik e, a normatív támogatás megszerzésének képességével, de az biztosan 
megállapítható, hogy a befektetési döntés meghozatalának  jelentős mozgató ereje 
esik ki normatív támogatás nélkül, ami csökkenti a potenciális vevők körét, ezáltal az 
ingatlan iránti keresletet, ezáltal a realizálható vételárat is.   
 
 
 
7 

---

Jelenleg nincs információnk arról, hogy a fent leírt negatív gazdasági környezet mennyi ideig 
áll fenn, mikor konszolidálódik a gazdaság, és milyen szinten, de az előrejelzések alapján, 
2024 évtől az infláció 1 számjegyűre mérséklődik, ami reálisan indíthat el egy kedvezőbb 
gazdálkodási időszakot. Több alapvető fogyasztási cikk esetében már elindult az árak 
csökkenése.  
 
A fenti körülmények rövid távon jelentősen rontották az idősek otthona létesítésére és 
üzemeltetésére irányuló befektetési döntések meghozatalát, de hosszú távon nem 
lehetetlenítették el azt teljes mértékben. Az ingatlan értékbecslése során, a rövid távú 
hatások kizárásával, ill. alacsony súlyozásával törekedni kell a hosszú távon helytálló 
értékalkotó feltételezések figyelembe vételére.  
 
 A Megbízótól kapott információk alapján, a korábbi, - jelen aktualizálás tárgyát képező - 
értékbecslésben szereplő értéken, nyílt pályázaton eladásra meghirdetésre került az ingatlan, 
de érdeklődés hiányában elmaradt az értékesítés.  
 
A fentiek ismeretében, jelen értékbecslés aktualizálása során, a 
hozamszámításon alapuló 1sz. értékképzés eredményét -20 % mértékű 
csökkentését tartom indokoltnak. 
 
Aktualizált hozam alapú érték:  109.000.000,- Ft X 0,8 = 87.200.000,- Ft 
 
3.2.2. Piaci összehasonlító alapú értékelés eredményének aktualizálása: 
 
Megelőző értékbecslés piaci összehasonlító módszerrel képzett forgalmi érték 
adatainak ismertetése: 
/ Adatok forrása: Régió Consult Kft. Igazságügyi szakvélemény kiegészítés. 2020.07.23./  
CÍM 
Forgalmi érték 
Budapest XXIII. Ker. Kovász u. 14.és Új élet u. 14. Sz.  alatti 
 
185003 hrsz.-ú, ingatlan forgalmi értékbecsléséhez,  
 
Mely az ingatlan, kizárólag szociális ellátó intézmény 
létesítésének és működtetésének céljára történő hasznosításra 
316.000.000,- Ft 
vonatkozó korlátozás figyelembe vételével készült.  
 
 
ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÉNYEZŐK ISMERTETÉSE: 
 
ÉRTÉKNÖVELŐ:    
 
- NINCS 
 
ÉRTÉKCSÖKKENTŐ: 
 
A korábbi értékképzést követő időszakban megváltozott értékalkotó adottságok:  
 
A Megbízótól kapott feladat meghatározásban szereplő szempontok között szerepel, hogy 
2020.07.23.-i, korábbi értékbecslést követően, a vizsgált ingatlanra vonatkozó beépítési, és 
hasznosítási szabályok megváltoztak, szűkültek.  
 
A korábbi értékbecslésben, mint optimális hasznosítási forma, 15 lakást befogadó társasházas 
lakóépület létesítése is szerepelt, a régi szociális épület bontásával, és egy nagyobb épület 
megépítésével kihasználva a maximális 25%-os beépíthetőség nyújtotta kereteket.  
 
  
 
8 

---

Már akkor felmerült, a vizsgált terület hasznosítási korlátozásának lehetősége. Az akkori 
szempontok értelmében az értékképzés úgy is elkészült, hogy a vizsgált 185003 hrsz.-ú 
területre társasházas lakóépület nem létesíthető, kizárólag szociális otthon funkciójú 
létesítmény hozható létre, a 25%-os maximális beépíthetőség kihasználásával.  Ezért az 
akkori értékbecslés kiegészítéseként ezzel az alternatívával is forgalmi érték számítást 
hajtottam végre.  
 
SZAKÉRTŐI MEGÁLLAPÍTÁS: A 2020.07.23.-án kelt, aktualizálandó, korábbi 
értékbecslést követő időszakban, a fentiekhez képest a vizsgált ingatlan beépítési és 
hasznosítási szabályozása változott, TOVÁBB SZŰKÜLT.  
 
JELENLEGI ÉRTÉKBECSLÉS AKTUALIZÁLÁS SORÁN FIGYELMEBE VETT 
BEÉPÍTÉSI SZABÁLYOZÁS: 
 
A jelenlegi feladat meghatározás értelmében, Szakértőnek aktualizálni kell, a 2007.07.23.-án 
megállapított forgalmi értéket, annak figyelembe vételével, hogy a 185003 hrsz.-ú ingatlanra 
vonatkozó korlátozás értelmében, az INGATLANON, SZOCIÁLIS ELLÁTÓ INTÉZMÉNY 
LÉTESÍTÉSÉRE ÉS MŰKÖDTETÉSÉRE VAN LEHETŐSÉG, A MEGLÉVŐ ÉPÜLET 
FELÚJÍTÁSÁVAL, ANNAK JELENLEGI ALAPTERÜLETI HATÁRAIN BELÜLI 
HASZNOS ALAPTERÜLET FELHASZNÁLÁSÁVAL, és, vagy lakás maximum 3 db 
építhető, darabonként 250 m2 hasznos alapterülettel.  
 
- 
A korábbi 25%-os maximális beépíthetősége alapján kialakítható 5.872 m2-hez 
képest, a jelenlegi feltételekkel, a régi avult szociális otthon meglévő alapterületén + a 
tetőtér beépítésével összesen 1.883 m2 területen létesülhet szociális otthon, és, vagy 3 
db lakás építhető darabonként 250 m2 ( összesen: 750 m2) alapterülettel.   
 
ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÉNYEZŐK ÖSSZESÍTÉSE:  
 
Értéknövelő:   
 
 
 
 
 
 
 
  0% 
 
Értékcsőkkentő:  
 
 
 
 
 
 
 
Ingatlan hasznosítási szabályozás módosítása miatt 
figyelembe vett értékmódosító tényező:  
 
 
 
 
-15%  
 
A beruházási ingatlanok iránti kereslet csökkenése, piaci visszaesés: 
- 5% 
 ÖSSZESEN:  
 
 
 
 
 
 
            -20% 
 
Piaci összehasonlító alapon képzett aktualizált érték: 
316.000.000,- Ft X 0,8 = 252.800.000,- Ft 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
9 

---

 
 
 
 
 
 
 
11. Egyezetett forgalmi érték AKTUALIZÁLÁSA:  
 
A forgalmi érték meghatározása (érték egyeztetés) 
 
 
Piaci összehasonlító forgalmi érték : 
252.800.000,- Ft 
 
 
Hozamszámításon alapuló érték 
 
87.200.000,- Ft  
                             
 Az egyeztetett forgalmi érték meghatározásánál a két számítási módszer súlyozott 
átlagát veszem figyelembe 50% – 50 % mértékben. Ennek oka, hogy a jelenlegi 
magyarországi gazdasági környezetben, a speciális adottságú, lakóingatlan fejlesztés 
céljára projektálható telek ingatlanok forgalmi értékét azonos mértékben 
befolyásolják azok környezetében található üres telek ingatlanok piaci kínálati ár – 
érték viszonyai, és a fejlesztési projekt bevétel, költség kalkulációjából számítható 
megtérülési adatok, ezáltal az ingatlan megszerzésére fordítható összeg, és az elérhető 
profit nagyságrendje.   
 
252.800.000,-Ft + 87.200.000,- Ft 
___________________________ 
= 170.000.000,- Ft 
                           
 
 
 
2 
 
Az ingatlan, értékegyeztetésen alapuló, aktualizált 
netto forgalmi értéke össz: 170.000.000,- Ft 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10 

---

12. SZAKVÉLEMÉNY KIEGÉSZÍTÉS: 
 
Feladat meghatározás:  
Szakértő egészítse ki a szakvéleményét, és az értékképzésnél vegye figyelembe, a 
megrendelésben szereplő azon új körülményt, hogy a meglévő épület hasznosítása 
szociális ellátó intézmény lehet, és, vagy lakás maximum 3 db építhető, 
darabonként 250 m2 hasznos alapterülettel.  
 
Szakértői megállapítás: Az eddig elvégzett számítások az ingatlanon található volt 
Aranykereszt Szociális otthon régi épületének hasznosításával összefüggő 
vagyonérték megállapításával foglalkozott.  
 
A jelen értékbecslés aktualizálási megbízás értelmében a fentieken kívül, figyelembe 
kell venni azt az új körülményt, hogy az ingatlanon, lakás még  maximum 3 db 
építhető, darabonként 250 m2 ( összesen 750 m2) hasznos alapterülettel.  
 
A fenti körülmény, a korábbi számításokban megállapított vagyonértékhez képest 
értéknövelő tényezőként vehető figyelembe, tekintettel arra, hogy a szabályozás 
megengedi, a meglévő felújítandó szociális otthon épületen kívül, további 750 m2 
lakás célú új hasznos alapterület kialakítását.  
 
Az értéknövekedés mértékének megállapítására a projek alapú maradvány 
értékelés módszerét alkalmazom. A módszer lényege, hogy először, összehasonlító 
adatok elemzésével megállapítom a kialakítható össz. 750 m2 hasznos 
alapterületű lakás piaci értékét. Ebből levonom az össz 750 m2 hasznos lakás 
alapterület kialakításának É.K.S. segédlet alapján kalkulálható költségeit. A 
bevételek és a kiadások közötti un. maradvány érték jelenti az ingatlanra 
figyelembe vehető értéknövekedés mértékét. 
 
12.1.Kiindulási adatok:  
Kialakítható lakások száma: Összesen 3 db.  
Kialakítható hasznos lakás célú alapterület:  250 m2/ lakás  
Kialakítható lakás célú alapterület:  Összesen: 750 m2  
Jelen modell számításban 3 db, felépítménnyel kalkulálok. Az összehasonlító adatok 
beszerzésekor új építésű, családi házas, ikerházas ingatlanok adatait vettem figyel. 
Építési idő. 1 év. 
Finanszírozási idő értékesítésig: 1 év, (Kamat: 16,5%,) Hitel: Bekerülési ktsg 30%-a  
 
12.2. Összehasonlító adatok ismertetése:  
/ adatok forrása: ingatlan.com ingatlan kínálati portál. 
 
1.  Soroksár  
Utilapu u.  
80 m2   Új építésű 
65,99 mill Ft    824.875,-Ft/m2 
2.  Soroksár  
Orbánhegy   78m2   Új építésű 
62,5 mill Ft 
  801.282,-Ft/m2 
3.  Soroksár  
Zsilvölgy u.   135m2  Új építésű 
115,6 mill Ft    856.296,-Ft/m2 
 
Összehasonlító adatok átlagára: 827.484,- Ft/m2 
 
 
11 

---

Értéknövelő: 
Az értékelt ingatlan Duna parti. Jó elhelyezkedés:  +10% 
Értékcsökkentő:  
 
Összehasonlító adatok kínálati árak:   
 
-5% 
 
Összehasonlító családi házakhoz saját telek 
 
tartozik. Az értékelt ingatlanokhoz tartozó 
telek területe csak osztatlan közös tulajdon lehet      -5% 
 
Összesen: 0% 
 
Figyelembe vett fajlagos értékesítési ár:   827.484,- Ft/m2 
 
12.3. Építési, előállítási költségek: 
/ adatok forrása: É.K.S. 2023 Költségbecslési Segédlet 56. old. Lakóépületek, I/1-2-3 
összefoglaló táblázat/ 
 
Családi ház fajlagos költség:  
átlagos kivitelezési minőség esetén: 
            715.000,- Ft/m2 
Minőségi szorzó(Jobb minőség +2%):          + 14.300,- Ft/m2 
Összesen:  
 
 
 
 
729.300,-Ft/m2 
 
Fajlagos nyereség:   827.484,-Ft/m2 – 729.300,-Ft/m2 =  98.184,- Ft/m2 
 
12.4. ÖSSZ. ÚJ LAKÁS ÉPÍTÉSI PROJEKT BRUTTÓ NYERESÉGE:   
 
Értékesítés haszna brutto: 98184,-Ft/m2 X750 m2 = 73.638.000,-Ft 
 
14.5. Projekt finanszírozási költsége:  
 
Hitel: össz bekerülési költség 30%-a:   
750 m2 X 729.300,-Ft/m2 X 0,3 = 164.092.500,- Ft 
Hitel futamideje: 1 év 
Hitel kamata: 16,5%  
( Adatok forrása: OTP bank: Kamat 16,0% + kezelési ktsg: 0,5%= 16,5%) 
 
Kamat költség: 164.092.500,-Ft X 0,165 = 27.075.262,- Ft 
 
Nettó haszon: 73.638.000,-Ft – 27.075.262,-Ft = 46.562.738,-Ft 
 
14.6. Az 1 év múlva keletkező profit jelenértékre diszkontálása:  
(16,5%-os kamat szintet figyelembe véve):  
 
46.562.738,-Ft : 1,165 = 39.968.015,- Ft 
 
A 750 m2 lakás célú alapterület megépítés nyereségének jelenértéke, 
azaz a telek értékére  gyakorolt értéknövelő hatása: 39.968.015,-Ft 
 
 
 
12 

---

 
 
14.7. Végső forgalmi érték megállapítása:  
 
 
Az ingatlan, értékegyeztetésen alapuló, aktualizált 
netto forgalmi értéke,  
( 3 db lakás építésének lehetősége nélkül):   
  
 170.000.000,- Ft 
 
A 750 m2 lakás célú alapterület  
megépítés lehetőségének jelenértéke,  
azaz a telek értékére  gyakorolt értéknövelő hatása:   
   39.968.015,-Ft 
 
ÖSSZESEN:   
 
 
 
 
 
209.968.015,-Ft 
 
 
 
Az ingatlan, megadott beépítési szabályozás szerint figyelembe vett, 
értékegyeztetésen alapuló, aktualizált 
kerekített netto forgalmi értéke össz: 210.000.000,- Ft 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
13 

---

 
 
 
13.0. Az ingatlan AKTUALIZÁLT, egyeztetett forgalmi értéke / netto /: 
 
A Budapest, XXIII. ker. Kovász u. 14., Új élet u. 14. sz. alatti, belterület 185003 hrsz.-
ú, kivett Szociális otthon megnevezésű, ingatlan forgalmi értékét, a megadott 
beépítési szabályozás, és az egyes értékképzési módszerek eredményének egyeztetése 
alapján, az alábbiak szerint adom meg: 
 
 
Az értékelt ingatlan kerekített, netto forgalmi értéke össz: 
210.000.000,- Ft                                                                                                
 
 
 
 
 
Megjegyzés: 
A Megrendelő tudomásul veszi, hogy az értékbecslés során diagnosztikai vizsgálat,  
szerkezetfeltárás nem történt. Az érték megállapítás szemrevételezés és az ingatlan 
tulajdonosától kapott információk alapján készült.  
 
Az értékbecslés érvényessége 6 hónap. 
 
Az értékelésnél felhasznált egyéb anyagok: 
- Tulajdoni lap, helyszínrajz, korábbi értékbecslések 
 
 
  
Budapest , 2023.06.05.  
 
        
 
 
 
 
              
 
 
 
 
 
 
 
 
 
14 

---

 
 
 
 
 
 
 
 
1. Melléklet 
TULAJDONI LAP 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15 

---

16 
 

---

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2. Melléklet 
EREDETI FELÜLVIZSGÁLT ÉRTÉKBECSLÉS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17 

---

PETRÁNYI TIBOR 
igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő  
FELSŐSZINTŰ EU MINŐSÍTÉSSEL RENDELKEZŐ INGATLANÉRTÉKELŐ 
EUFIM-TEGOVA  
 Telefon/fax: 06(33) 454-465, Tel: 06(30) 9776-805,  
E-mail cím: [email protected] 
 
 
 
IGAZSÁGÜGYI 
INGATLANFORGALMI   
SZAKVÉLEMÉNY 
KIEGÉSZÍTÉS 
a  
BUDAPEST XXIII. ker. KOVÁSZ U. 14. és ÚJ ÉLET U. 14. sz.  alatti 
  185003    HRSZ.-Ú,  
 INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSÉHEZ,  
MELY AZ INGATLAN,  
KIZÁRÓLAG SZOCIÁLIS ELLÁTÓ INTÉZMÉNY LÉTESÍTÉSÉNEK ÉS MŰKÖDTETÉSÉNEK 
CÉLJÁRA TÖRTÉNŐ HASZNOSÍTÁSRA VONATKOZÓ KORLÁTOZÁS FIGYELEMBE 
VÉTELÉVEL KÉSZÜLT.  
 
 RÉGI ÉPÜLET FELÚJÍTÁSA 
 
 
. 
 
 
 
 
2020.07.23.   
 
 
 
. 
RÉGIÓ CONSULT TÉRSÉGFEJLESZTŐ ÉS INGATLANFORGALMI 
SZAKTANÁCSADÓ KFT. 
1072 BUDAPEST AKÁCFA U. 37.-39. TEL/FAX: 06 1 321-9340, TEL:06 30 9776-805 
e.mail: [email protected] 
 
18 

---

 
1. ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁS:  
 
Az ingatlan forgalmi értéke / netto   /: 
 
A Budapest, XXIII. ker. Kovász u. 14., Új élet u. 14. sz. alatti, belterület 185003 hrsz.-ú, kivett 
Szociális otthon megnevezésű, ingatlan forgalmi értékét, - AZ INGATLAN,  
KIZÁRÓLAG SZOCIÁLIS ELLÁTÓ INTÉZMÉNY LÉTESÍTÉSÉNEK ÉS 
MŰKÖDTETÉSÉNEK CÉLJÁRA TÖRTÉNŐ HASZNOSÍTÁSRA VONATKOZÓ 
KORLÁTOZÁS FIGYELEMBE VÉTELÉVEL - az egyes értékképzési módszerek eredményének 
egyeztetése alapján, az alábbiak szerint adom meg: 
 
 
 
Az értékelt ingatlan netto forgalmi értéke össz: 
212.500.000,- Ft                                                                                                 
 
 
Megjegyzés: 
 
A Megrendelő tudomásul veszi, hogy az értékbecslés során diagnosztikai vizsgálat,  
szerkezetfeltárás nem történt. Az érték megállapítás szemrevételezés és Az ingatlan tulajdonosától 
kapott információk alapján készült.  
 
Az értékbecslés érvényessége 6 hónap. 
 
Az értékelésnél felhasznált egyéb anyagok: 
- Tulajdoni lap, helyszínrajz, korábbi értékbecslések 
 
 
               
 
JELEN ÉRTÉKBECSLÉS FORDULÓNAPJA: 2020.07.23 
 
 
 
Az értékbecslés érvényessége 6 hónap. 
 
 
 
 
Budapest , 2020.07.23.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
19 

---

 
2. Előzmények:  
2.1. A megbízás tárgya, célja, Megbízói adatszolgáltatás :  
Az értékbecslés – kiegészítés -elkészítésére, a XXIII. ker. Önkormányzat képviselője 
adott megbízást a Régió Consult. Térségfejlesztő és Ingatlanforgalmi Szaktanácsadó 
Kft.-nek.  A  megbízás  célja,  a  –  a  Bp.  XXIII.  ker.  Kovász  u.  14,  Új  élet  u.  14.  sz 
alatti,  185003  hrsz.-ú,  kivett,  szociális  otthon  megnevezésű  ingatlan,  (  Volt 
Aranykereszt Szociális Otthon ) jelenlegi piaci forgalmi értékének megállapítására 
vonatkozó, 2020.07.03.-án elkészített szakvélemény műszaki tartalmának, további 
információkkal történő kiegészítése volt.  
 
Jelen Szakértői feladat, az értékelt ingatlan  
kizárólag szociális ellátó intézmény létesítésének és működtetésének céljára 
történő hasznosításra vonatkozó korlátozás figyelembe vételével  
történő  piaci forgalmi érték megállapítása volt. 
 
EZEN SZEMPONTOK FIGYELEMBE VÉTELÉVEL, OPTIMÁLIS 
HASZNOSÍTÁSI MÓDKÉNT FELTÉTELEZTEM, HOGY EGY BEFEKTETŐ 
AZ INGATLAN MEGLÉVŐ FELÉPÍTMÉNYÉNEK ELBONTÁSÁT 
KÖVETŐEN AZ INGATLANON ELHELYEZHETŐ MAXIMÁLIS MÉRETŰ,  
BENTLAKÁSOS IDŐSEK OTTHONÁT VALÓSÍT MEG ÉS ÜZEMELTETI 
AZT. 
 
A VIZSGÁLAT SORÁN MEGÁLLAPÍTÁSRA KERÜLT, HOGY A FENTI 
PROJEKT MEGVALÓSÍTÁSA NEGATÍV ÜZLETI EREDMÉNYT HOZOTT, 
VESZTESÉGESNEK ÍTÉLHETŐ.  A PROJEKT EREDMÉNYÉBŐL 
KIMUTATHATÓ TELEK MARADVÁNY ÉRTÉKE NEGATÍV 
TARTOMÁNYBA ESIK, AMI NEM FIGYELEMBE VEHETŐ INGATLAN 
ÉRTÉK ADAT.  EZ AZ EREDMÉNY ARRA AD INFORMÁCIÓT, HOGY A 
FIGYELEMBE VETT PARAMÉTEREKKEL MEGVALÓSULÓ, PINCE + 
FÖLDSZINT + TETŐTÉR BEÉPÍTÉSES 145 FŐS, MAGAS 
KOMFORTFOKOZATÚ BENTLAKÁSOS IDŐSEK OTTHONA PROJEKT 
VÉGREHAJTÁSA NEM BIZTOSÍTJA A BEFEKTETETT TŐKE REÁLIS 
IDŐN BELÜLI MEGTÉRÜLÉSÉT. ( ENEK OKA, HOGY A LÉTESÍTMÉNY 
FIGYELEMBE VEHETŐ TELJES ÜZEMŰ BEVÉTELEI NEM NYÚJTANAK 
FEDEZETET, A JELENTŐS ÉPÍTÉSI BERUHÁZÁS IGÉNYŰ 
LÉTESÍTMÉNY (2.189.154.290,- FT) MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ FIGYELEMBE 
VETT  1.641.865.718,- Ft HITEL)  ÉS KAMATAI VISSZAFIZETÉSÉRE, ÉS A 
LÉTESÍTMÉNY ÜZMELTETÉSI KÖLTSÉGEIRE. (Saját tőke 
igény:547.288.872,-FT) 
 
A FENTIEK MIATT, A RÉGI PÜLET BONTÁSÁT, MAJD ÚJ,  MAXIMÁLIS 
MÉRETŰ,  BENTLAKÁSOS IDŐSEK OTTHONA MEGVALÓSÍTÁSÁT, ÉS 
ÜZEMELTETÉSÉT – A FIGYELEMBE VETT PARAMÉTEREK ALAPJÁN-, 
 
–A VIZSGÁLT TELEK ÉRTÉKE SZEMPONTJÁBÓL- 
KEDVEZŐTLEN PROJEKTNEK TEKINTEM. 
 
/ lásd: 3. sz. melléklet / 
20 

---

 
HELYETTE, MEGVIZSGÁLOM, HOGY AZ ÉRTÉKELT TELKEN 
MEGVALÓSÍTHATÓ E GAZDASÁGOSAN ÚGY A KITŰZÖTT SZOCIÁLIS 
CÉLÚ INTÉZMÉNY, HOGY A JELENLEGI ÉPÜLET NEM KERÜL 
ELBONTÁSRA, HANEM ANNAK FELÚJÍTÁSÁVAL, ÉS TETŐTÉRI 
LAKÓTERÜLET BŐVÍTÉSÉVEL VALÓSUL MEG EGY KISEBB MÉRETŰ 
BENTLAKÁSOS  IDŐSEK OTTHONA, SZOCIÁLIS  OTTHON PROJEKT. 
 
A SZÁMÍTÁS POTZITÍV EREDMÉNNYEL ZÁRULT. A VIZSGÁLT TELEK 
JELENLEGI ÉRTÉKÉNEK MEGÁLLAPÍTÁSÁRA A TELKEN MEGLÉVŐ 
ÜZEMKÉPTELEN – SZOCIÁLIS OTTHON - ÉPÜLET FELÚJÍTÁSÁVAL, ÉS 
TETŐTÉR BEÉPÍTÉSÉVEL LÉTREJÖVŐ 93 FŐS BENTLAKÁSOS IDŐSEK 
OTTHONA MEGVALÓSÍTÁSI KÖLTSÉGEINEK, ÉS VÁRHATÓ 
JÖVŐBENI ÜZEMELTETÉSI EREDMÉNYÉNEK JELENÉRTÉKRE 
DISZKONTÁLT KÜLÖNBSÉGÉBŐL MEGHATÁROZHATÓ A TELEK 
JELENLEGI ÉRTÉKE.  
( un. MARADVÁNYÉRTÉKE )   
 
MEGÁLLAPÍTÁSRA KERÜLT, HOGY A FENT LEÍRT ( 93 FŐS IDŐSEK 
OTTHONA PROJEKT) KISEBB BERUHÁZÁSIGÉNYŰ (702.555.910,- Ft 
ÉPÍTÉSI BERUHÁZÁSSAL MEGVALÓSÍTHATÓ, MELYHEZ 245.894.568,- 
Ft HITEL FELHASZNÁLÁSA KERÜLT FIGYELEMBE VÉTELRE. ( 35% 
HITEL)  
(Saját tőke igény:456.661.342,-FT) 
 
AZ ELKÉSZÜLT IDŐSEK OTTHONA OPTIMÁLIS ÜZEMELTETÉSE 
MELLETT KELETKEZŐ ÜZLETI EREDMÉNY FEDEZETET BIZTOSÍT AZ 
ÉPÍTÉSHEZ FIGYELEMBE VETT HITEL VISSZAFIZETÉSÉRE, ÉS AZ 
IDŐSEK OTTHONA, FENNTARTHATÓ, NYERESÉGES 
MŰKÖDTETÉSÉRE, ÉS MARAD KIMUTATHATÓ EREDMÉNY 
TARTALÉK, MELYNEK JELENÉRTÉKE MEGMUTATJA, HOGY 
MEKKORA ÖSSZEG FORDÍTHATÓ A PROJEKTHEZ SZÜKSÉGES 
INGATLAN MEGVÁSÁRLÁSÁRA, AZAZ MEKKORA AZ INGATLAN, 
PROJEKT ALAPÚ MARADVÁNYÉRTÉKE. ( nettó 109.000.000,- FT) 
/ lásd: 20.old. + 5. sz. melléklet/ 
A VIZSGÁLT TELEK ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁSÁHOZ KÉT ÉRTÉKELÉSI 
MÓDSZER EREDMÉNYÉNEK EGYEZTETÉSE SZÜKSÉGES.  
A MÁSIK MÓDSZER A PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ELEMZÉS MÓDSZERE. 
ENNEK ELVÉGZÉSE 316.000.000,- FT nettó TELEKÉRTÉKRE VEZETETT. 
 /lásd. 24.oldal/ 
 
A VÉGSŐ ÉRTÉKEGYEZTETÉS SORÁN A KÉT ÉRTÉKKÉPZÉSI 
MÓDSZER EREDMÉNYÉT EGYENLŐ MÉRTÉKBE  VETTEM 
FIGYELEMBE, AMI nettó 212.500.000,- FT INGATLAN ÉRTÉKET 
EREDMÉNYEZETT. 
/lásd. 25.oldal/ 
 
 
 
21 

---

 
 
 
SZAKÉRTŐI MEGÁLLAPÍTÁS: 
 
JELEN ÉRTÉKBECSLÉS KIEGÉSZÍTÉS EREDMÉNYE RÁVILÁGÍTOTT 
ARRA, HOGY A VIZSGÁLT TELEK ÉRVÉNYBEN LÉVŐ BEÉPÍTÉSI 
ELŐÍRÁSAI ALAPJÁN FIGYELEMBE VEHETŐ TELEK ÉRTÉKE:  
 
- 
TÁRSASHÁZAS LAKÓÉPÜLET ÉPÍTÉSÉNEK  
LEHETŐSÉGE ESETÉN:   
 
 
 
306.000.000,- FT 
( nettó) 
/lásd:Eredeti értékbecslés: 2020.07.03./ 
 
- 
KIZÁRÓLAG SZOCIÁLIS ELLÁTÓ INTÉZMÉNY 
LÉTESÍTÉSÉRE VONATKOZÓ KORLÁTOZÁS 
BEVEZETÉSE ESETÉN   
 
 
 
212.500.000,- FT 
( nettó) 
 
/lásd. 25.oldal/ 
 
A KIZÁRÓLAG SZOCIÁLIS ELLÁTÓ INTÉZMÉNY LÉTESÍTÉSÉRE 
VONATKOZÓ KORLÁTOZÁS BEVEZETÉSE 30,55%-OS 
INGATLANÉRTÉK CSÖKKENÉST EREDMÉNYEZ.  
 
 
Megbízó a munkafeladat elvégzéséhez rendelkezésemre bocsájtotta az ingatlan 
tulajdoni lapját, K.É.SZ. vonatkozó rendelkezéseit, térképmásolatát, valamint az 
ingatlanról 2015-ben, a Pusztai Mérnök Iroda által készített, és 2017.-ben aktualizált  
ingatlanforgalmi értékbecslést, és az általam 2020.07.03.-án elkészített, kiegészítendő 
értékbecslést. Ezen anyagok megállapításai, adattartalmuk, a jelenlegi aktuális 
körülmények figyelembe vételével  felhasználhatóak. 
 
 
2.2. A helyszíni szemle eredményének összefoglalása.:  
 
Az ingatlan értékeléséhez szükséges helyszíni szemlére 2020.06.24.- én, az eredeti – 
jelenleg kiegészítésre kerülő – értékbecslési anyag elkészítésekor került sor. 
Megtörtént az értékelendő ingatlan helyszínelése, az érintett felépítmények, műszaki 
létesítmények felvétele. Felmértem az objektum műszaki állapotát, és felvettem a 
forgalmi értéket befolyásoló műszaki létesítmények adatait. 
 
A helyszíni bejáráson – a tulajdonos képviseletében jelen volt Dr. Winkler Krisztina 
A Megbízott képviseletében Petrányi Tibor igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő vett 
részt a bejáráson.    
 
 
 
 
 
22 

---

 
 
 
 
3. AZ INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA:  
 
 
 
3.1.Módszer   
 
PROJEKT ÉRTÉKBECSLÉS  - maradvány értékelés - MÓDSZERE: 
 
 
 
A  fejlesztendő ingatlan forgalmi érték megállapítása azt a befektetői szemléletet 
követi, mely szerint annyi a fejlesztés előtt álló ingatlan hasznossága,( értéke )  
amennyi a – megbízás alapján figyelembe vett – kizárólag szociális célú - 
beépítési, és hasznosítási korlátozások mellett  létrehozható piacképes ingatlan 
üzemeltetéséből (hasznosításából) származó összbevétel jelenértéke, csökkentve a 
projekt megvalósításának, és üzemeltetésének valamennyi műszaki és járulékos 
költségével.  A fenti számok különbsége megadja, azt az ingatlan értéket, amennyiért  
még normál kockázatok mellett befektető megvásárolja a fejlesztendő ingatlant és 
lebonyolítja a fejlesztést.  
 
 
3.2.Módszer   
  
Piaci érték megállapítás összehasonlító forgalmi adatok alapján 
 
Az  értékmeghatározási  módszer  lényege,  hogy  az  értékelendő  ingatlan  valamennyi 
műszaki és funkcionális paraméterét felméri. Ezt követően begyűjti az ingatlanpiacon 
fellelhető hasonló funkciójú, leginkább összehasonlítható paraméterekkel rendelkező 
ingatlanok piaci ár adatait, ingatlanforgalmazók kínálati áradatait. Ezek ismeretében 
összehasonlítja az értékelendő ingatlan adottságait az ingatlanpiacon szereplőkével és 
paraméterei  alapján    értéknövelő  és  értékcsökkentő  tényezők  képzésével  kifejezi  az 
árra  korrekciós  hatással  bíró  egyedi  eltéréseket.  Végül  meghatározza  az  ingatlan 
forgalmi  értékét.  Az  eljárás  alkalmazása  során  a  legnagyobb  ármeghatározó 
tényezőnek  a  mindenkori  piaci  keresleti-kínálati    viszonyokat  tekinthetjük, 
valamint  azt,  hogy  az  értékelt  ingatlanhoz  hasonló  ingatlanok  jelen  vannak  az 
ingatlanpiacon.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23 

---

 
4. FIGYELEMBE VEHETŐ BEÉPÍTÉSI KÖVETELMÉNYEK: 
/ adatok forrása: Kerületi Építési Szabályzat Budapest Főváros XXIII. kerület 
Soroksár Önkormányzata Képviselő-testületének 26/2017.(IX.22.) önkormányzati 
rendelete a Budapest Főváros XXIII. Kerületi Építési Szabályzatról  Hatályos 
állapot: 2020. április 15-től / Kertvárosias lakóterületek építési övezeteinek 
szabályozási határértékei:  lásd: 4. sz. melléklet // VALAMINT JELEN 
MEGBÍZÁST, MELY KIZÁRÓLAG SZOCIÁLIS ELLÁTÓ FUNKCIÓ 
FIGYELEMBE VÉTELÉT TESZI LEHETŐVÉ.  
 
A terület besorolása:    
 
Lke-1-XXIII-1/2  
 
Legnagyobb beépíthetőség:   
Terepszint felett:  
25% 
 
 
 
 
 
Terepszint alatt:  
35% 
 
Szintterületi mutató határérték:  
0,8 
Ebből általános:  
 
 
0,6 
Parkolásra fordítható:  
 
0,2 
  
Legkisebb zöldfelület: 
55% 
 
Legnagyobb épületmagasság:  
5,5 m 
 
Beépíthető telek legkisebb mérete:  2.000 m2 
 
Létrehozható: egészségügyi épület, szociális épület,  
 
A figyelembe vehető beépítési követelmények alapján beépíthető: 
 
Telek mérete:   
 
 
11.514 m2 
 
Beépíthető bruttó terület 0,60 m2/m2 szintterületi mutató alapján: 
11.514 m2 X 0,6 = 6.908 m2 
 
Beépíthető terepszint feletti bruttó terület a 25% os beépíthetőségi mutató alapján: 
11.514 m2 X 0,25 = 2.878 m2 
 
Beépíthető terepszint alatti bruttó terület a 35% os beépíthetőségi mutató alapján: 
11.514 m2 X 0,35 = 4.030 m2 
 
Legkisebb zöldfelületi minimum 55%: 
11.514 m2 X 0,55 = 6.333 m2 
 
A legnagyobb épületmagasság (5,5 méter) határérték alapján, az ingatlanon pince, 
földszint plusz tetőtér beépítéses lakóépület hozható létre. A 25 %-os mértékű 
terepszint feletti beépíthetőség teljes mértékű kihasználása mellett, a kialakítható 
becsült szint számok alapján, az összes beépíthető bruttó lakóterület (a tetőtéri terület 
70 százalékos mértékű figyelembevételével): 
 
24 

---

 
 
Beépíthető lakószint: 
 
Földszint:              
 
 
 
 
2.878 m2 
Tetőtér:         2.878 m2 X 0,7= 
 
 
2.015 m2 
Össz. lakóterület:     
 
 
 
4.893 m2 
 
Létesíthető pince szint ( garázs, tároló) bruttó területen a szintterületi mutató 
figyelembevételével: 
 
6.908 m2- 4.893 m2 = 2.015 m2        (   2015 m2 < 4.030 m2 ) 
 
Beépíthető netto hasznos építmény terület: 
 
Az ingatlan nettó hasznos alapterülete a bruttó alapterület 85%-rabecsülhető. 
A fentiek alapján, az értékelt ingatlan becsült nettó alapterülete: 
 
Földszint:        2.878 m2 X 0,85 =                             2.446 m2 
Tetőtér:         2.015 m2 X 0,85= 
 
 
1.713 m2 
Össz. lakóterület: 
 
 
 
 
4.159 m2 
Pince: ( Garázs + tároló) 2.015 m2 X 0,85=   
1.713 m2 
 
Térburkolat, magánutak, közlekedő felületek:  
( A telek területének 10%-a: 11.514 m2 X0,1 = 1.151 m2 ) 
 
Legkisebb zöldfelület: K.É.Sz.: 55%  (11,514 m2 X 0,55= 6.333,- m2) 
 
Létesítendő zöldfelület:  
  
11.514 m2 – (épület: 2.878 m2 + térburk, közl:1.151m2) = 7.485 m2 
 
7.485 m2 > 6.333 m2 ( zöldfelületi határérték) MEFELEL. 
 
 
5. BEÉPÍTHETŐ NETTÓ HASZNOS TERÜLET: 
 
Földszint:   
 
 
 
 
 
2.446 m2 
Tetőtér:          
 
 
 
 
1.713 m2 
Lakóterület:   
 
 
 
 
4.159 m2 
 
Pince: ( Garázs + tároló) 
 
 
 
1.713 m2 
ÉPÍTHETŐ ÖSSZESEN:   
 
 
5.872 m2 
 
 
 
A 185003 hrsz.-ú ingatlanon létrehozható felépítmény össz. hasznos alapterülete:  
5.872 m2  
 
 
25 

---

 
IDŐSEK OTTHONA  - RÉGI ÉPÜLET FELÚJÍTÁSI + TETŐTÉR BEÉPÍTÉSI 
PROJEKT KIINDULÓ ADATAI: 
 
6. MEGLÉVŐ ÉPÜLET NETTÓ HASZNOS TERÜLET: 
 
Kúria földszint:   
 
 
 
 
445 m2 
Kúria pince:     
 
 
 
 
269 m2 
Kúria pince lejáró:     
 
 
 
  16 m2 
Toldalék épület Alagsor 
 
 
 
255 m2 
Toldalék épület Földszint 
 
 
 
270 m2 
ÖSSZ:  
 
 
 
     
         1.255 m2 
 
 
7. ÉPÜLET – FIGYELEMBE VETT -FELÚJÍTÁSI PROJEKTBEN BŐVÍTETT 
- NETTÓ HASZNOS TERÜLET: 
 
Földszint: (Kúria: 445m2+Toldalék épület:270m2)    
715 m2 
Pince: (Kúria:269m2+16m2+ Toldalék alagsor:270m2) 
524 m2 
Tetőtér beépítés: ( 715 m2 X 0,9 = 613,5 m2)   
 
644 m2 
ÖSSZ:  
 
 
 
     
                    1.883 m2 
 
 
8. BENTLAKÁSOS IDŐSEK OTTHONA HASZNOS ALAPTERÜLET 
SZÜKSÉGLETE: 
 
LAKÓSZOBÁK:  
 
Minimum előírás: 
Minimális szobai helyszükséglet: 1 ágyas szoba: 
 
 
min. 
8 m2/fő 
+ WC,mosdó, zuhanyzó – AKADÁLYMENTESÍTETT-:   
min. 
4,2025 m2 
/adatok forrása: www. akadalymentes.com/ 
 
FIGYELEMBE VETT HELYSZÜKSÉGLET:  
 
1 ágyas elhelyezés:  Lakószoba: 8,0 m2 + fürdőszoba: 4,2025 m2 =  12,2025 m2 
 
2 ágyas elhelyezés: Lakószoba: 16 m2 + fürdőszoba: 4,2025 m2 =     20,2025 m2 
 
FÖLDSZINT: 
 
ÖSSZ. FÖLDSZINT: 715 m2 
 
 
20 db Kétágyas szoba X 20,2025m2 = 404,05 m2     ( 40 fő ) 
10 db Egyágyas szoba X 12,2025m2 = 122,025 m2  ( 10 fő )  
                                                ÖSSZ:     526,075 m2 (50 fő)  
 
Lakószobák: (50 fő):   
 
526,075 m2 
( 73,57%) 
Egyéb ( közösségi tér, irodák): 
188,925 m2    ( 26,43%)               
 
 
 
 
FÖLDSZINT ÖSSZ:  715,00 m2      ( 100%) 
 
 
26 

---

 
 
TETŐTÉR:   
 
TETŐTÉR: 715 m2 X 0,9 = 644 m2 
 
Lakószobák:    
 
      ( 73,57%):   473,83 m2 
 
Egyéb ( közösségi tér, irodák):    ( 26,43%):   170,20 m2               
 
 
 
 
FÖLDSZINT ÖSSZ:               644,03 m2 
 
TETŐTÉRI SZOBÁK, ÉS LAKÓK SZÁMA: 
 
 
 
Kétágyas szobák: 473,83 m2  - 2/3-a = 316 m2 : 20,2025 m2 = 15,64 db 
Egyágyas szobák: 473,83 m2 – 1/3-a = 158 m2 : 12,2025 m2 = 12,94 db 
 
 
TETŐTÉR:   15 db. KÉTÁGYAS SZOBA: 
30 FŐ 
 
 
 
13 db. EGYÁGYAS SZOBA: 13 FŐ 
 
 
 
 
TETŐTÉR:   
 
43 FŐ 
 
SZOCIÁLIS OTTHON ÖSSZ LAKÓ SZÁM: FÖLDSZINT: 
50 FŐ 
 
 
                            TETŐTÉR:  
43 FŐ 
                                                                       ÖSSZESEN: 93 FŐ 
 
 
IDŐSEK OTTHONA FIGYELEMBE VETT KAPACITÁSA:  
 93 FŐ 
 
Szakértői megállapítás: Megbízó részére nem áll rendelkezésre, az értékelt ingatlanra 
vonatkozó, idősek otthonára kidolgozott projekt terv. A továbbiakban Szakértő a fenti 
projekt adataival kalkulál.  
 
GAZDASÁGI, KISZOLGÁLÓ TRÜLET:  
/ lásd: 3. old./ 
 
Az ingatlanra vonatkozó beépítési követelmények alapján, a pincére össz. 523 m2 
hasznos terület került figyelembe vételre. A pincében kapnak helyet a gazdasági 
kiszolgáló területek, tároló, műhely, és egyéb gazdasági kiszolgáló helyiségek, 
valamint egy mosoda. A pince fennmaradó részén kerül kialakításra a gyógytorna 
foglalkozások lebonyolítására alkalmas nagy tornaterem, és 2 db kisebb terápiás 
terem, valamint orvosi raktár terület. 
  
 
ÖSSZ. PINCEI GAZDASÁGI, KISZOLGÁLÓ TERÜLET: 
 524 m2 
 
 
 
 
 
27 

---

 
9. PROJEKT ÉRTÉKBECSLÉS  - maradvány értékelés - MÓDSZERE: 
 
 
A  fejlesztendő ingatlan forgalmi érték megállapítása azt a befektetői szemléletet 
követi, mely szerint annyi a fejlesztés előtt álló ingatlan hasznossága,( értéke ), 
amennyi a fejlesztéssel létrehozott piacképes ingatlan üzemeltetési jövedelmeiből 
számítható jelenérték, csökkentve a projekt megvalósításának valamennyi műszaki és 
járulékos költségével.  A fenti számok különbsége megadja, azt az ingatlan értéket, 
amennyiért  még normál kockázatok mellett befektető megvásárolja a fejlesztendő 
ingatlant és lebonyolítja a fejlesztést.  
 
A hozam alapú értékelés során figyelembe vettem, hogy az értékelt ingatlan 
tulajdonosa hasznosítási célként, a - kizárólag szociális ellátó intézmény 
létesítésének és működtetésének céljára történő hasznosítást – jelölte meg.  Ezen 
szempontok figyelembe vételével, optimális hasznosítási módként feltételeztem, 
hogy egy befektető az ingatlan meglévő felépítményének elbontását követően az 
ingatlanon, üzleti szempontból a jelenleginél optimálisabb méretű bentlakásos 
idősek otthonát valósít meg és üzemelteti azt. 
 
 Az ingatlan forgalmi értékét, a piaci körülmények között történő hasznosítás során 
becsülhető költségek és bevételek szembeállításával, a keletkező jövőbeni 
pénzfolyamok jelenértékre diszkontálásával határoztam meg. A számításban 
felhasznált adatokat a piaci környezet, és hasonló létesítmények üzemeltetési adatai 
alapján vettem figyelembe. A számítás során az épület elkészültét, és üzembe 
helyezését követő, akadálymentes működés adatait vettem figyelembe. Ennek 
üzleti adatait vetettem össze a beruházás, megvalósítás költség adataival. ( Az 
ingatlanfejlesztési projekt elindítására, és az idősek otthona hosszú távú 
üzemeltetésére vonatkozó üzleti döntés alapja, az ingatlan beruházást követő, 
akadálymentes  konszolidált körülmények közötti működés eredményeinek, és a 
létesítés költségeinek összevetése, a beruházás megtérülési körülményeinek 
vizsgálata.  
 
Kiinduló feltételezések: 
 
1. Feltételeztem hogy a fent leírt szociális célú ( idősek otthona ) hasznosítás valósul 
meg.  
2.Feltételeztem hogy egy befektető, a befektetésétől megfelelő hozamot vár el. 
3. Számításokat 2020 III. negyedévben valószínűsíthető átlagos ár színvonalon 
végeztem el mind a költségek mind a bevételek vonatkozásában. 
4. A költségeket és bevételeket forintba terveztem a kialakult ingatlanpiaci 
jellemzőket figyelembe véve. 
5. Feltételeztem hogy a projekt maximum a következő 3. naptári év végére 
megvalósul megfelelő marketing munka mellett. 
6. A számításokat nettó árakon végeztem.  
 
 
 
 
28 

---

 
Költségek kalkulációja: 
 
9.1.BERUHÁZÁS KÖLTSÉG KALKULÁCIÓJA: 
A megvalósítási költségeket az ÉKS.2019 költségbecslési segédlet adatai, valamint 
szakmai, kivitelezői, adatszolgáltatás  alapján becsültem.  
A költségek tartalmazzák  
- 
a meglévő felépítmények bontási költség  
- 
az új felépítmények megfelelő színvonalon történő megvalósítási költségeit  
- 
a tervezési szervezési költségeket és a finanszírozás  
- 
a tartalék keretet  
- 
 értékesítéssel kapcsolatban felmerülő költségeket 
 
Az idősek otthona megvalósítási költségeire, a Telepszerűen kivitelezett társasházi 
lakások építési költségeiből indultam ki, melyre a 2019 es ÉKS. nettó 374.500 Ft/m2 
fajlagos építési költséget határoz meg. A fentiek értelmében a jelenleg szerkezetkész 
állapotúnak tekinthető, több éve bezárt, üzemképtelen állapotú épület földszinti, és 
pincei területeinek felújítási- építési- költségét (nettó 374.500,- Ft/m2 X 0,85 = 
318.325,- Ft/m2) határoztam meg.  A tetőtéri hasznos terület felújítási –építési - 
költségét, a 374.500,- Ft/m2-es alapár 90%-ban határozom meg: (374.500,- Ft/m2 X 
0,90 = 337.050,- Ft/m2). Ennek oka, a tetőtér esetén, a már eleve meglévő korabeli 
avult tetőszerkezet, mint teherhordó szerkezet várható felújítás, újjáépítési igénye. Ez 
várhatóan magasabb lesz a pincei, és földszinti eredeti szerkezetek javítási 
költségénél. ( A már elkészült tető, és födémszerkezetet feltehetően részlegesen újra 
meg kell építeni.    
 
Térburkolat, magánutak, közlekedő felületek:  
Térburkolattal ellátott felület a telek területének 10%-a: 11.514 m2 X0,1 = 1.151 m2  
 
Térburkolat készítés költsége:   
/ Adatok forrása: ÉKS. 2019. /  
/ Egyenes vonallal határolt térkő 6 cm vtg: 19.900,- Ft/m2/ 
 
1.151 m2 X 19.900,- Ft/m2 = 22.904.900,- Ft 
 
Legkisebb zöldfelület: K.É.Sz.: 55%  (11,514 m2 X 0,55= 6.333,- m2) 
 
Létesítendő zöldfelület:  
 11.514 m2 – (épület: 2.878 m2 + térburk, közl:1.151m2) = 7.485 m2 
 
7.485 m2 > 6.333 m2 ( zöldfelületi határérték)    MEGFELEL. 
 
Parkosítás, öntöző rendszer elhelyezése: 
Zöldfelület:   7.485 m2 
 
Parkosítás fajlagos költsége, öntöző, fű, cserjék elhelyezése. Döntően ősfás környezet 
megtartása:  3.500,- Ft/m2. ( Adatok forrása: vállalkozói adatszolgáltatás.) 
 
7.485m2 X 3.500,- Ft/m2 = 26.197.500,- Ft 
29 

---

A kivitelezés járulékos költségei: 
Azokat a költségeket tartalmazza, melyek a kivitelezési tevékenység akadálymentes, és 
szakszerű lebonyolításához elengedhetetlenül szükséges: 
 
- 
Tervezési költség: Mértéke, az össz. építési költség 1,5%-a.  
- 
Munkahelyi építés vezetés, helyszíni szervezés, logisztika. Össz. épít. ktsg 1,5%-a. 
- 
Közműfejlesztés: Közmű kapacitások, infrastruktúra jelenkori igényszintre bővítése. 
(el. áram, napelem, informatika, víz, hőszivattyú/ Mértéke, az össz. építési költség 
1,0%-a. 
- 
Tartalék keret: A kivitelezés nem várt műszaki eseményeinek, többlet finanszírozási 
igényének biztosítása. Mértéke, az össz. építési költség 1,5%-a. 
- 
Finanszírozási költség: Beruházási hitel. Figyelembe vett kamata 4%. A hitel a 
mindenkori éves össz. költség fedezésére került beállításra. 
- 
Reklám, marketing költség: Mértéke, az össz. építési költség 0,5%-a, majd az 
árbevétel 0,5%-a. Az ingatlanfejlesztési projekt indulásától,  a tervezés befejeződését 
követően elindul a megvalósuló férőhelyek piaci bemutatása, az értékesítés 
támogatása. Cél a lehető legnagyobb mértékű előértékesítés elérése, melyhez reklám, 
marketing eszközök, hirdetési felületek használata, direkt marketing szükséges. 
- 
Értékesítési, ügynöki költségek: Mértéke, az össz. építési költség 0,25%-a. 
Az értékesítés szakmai, és jogi hátterének biztosítására, szakképesítéssel rendelkező 
forgalmazó alkalmazása. 
 
 
Ft/m2 
m2 
Ft 
 
 
 
 
KÖLTSÉGEK: 
Fajlagos kltsg. 
Mennyiség 
Költség 
 
 
 
 
Telek területe: 
 
11.514,- 
 
Kivitelezési költségek: 
 
 
 
Jelenlegi avult épület részleges bontása 
5.000,- Ft/m3 
3.765 légm3 
3.765.000,- 
(épület 20%-a) 
X 0,2 =    
753m3 
Tető-födém részleges bontása 
2.500,-Ft/m3 
2.145 légm3 
5.362.500 
Idősek otthona felújítás            – Földszint 
318.325 
715 
227.602.375 
Idősek otthona felújítás            -  Pince 
318.500 
524 
166.802.300 
Idősek otthona felújítás, építés - Tetőtér  
337.050 
644 
217.060.200 
Térburkolat készítése: 
19.900 
1.151 
22.904.900 
Parkosítás, öntöző 
3.500 
7.485 
26.197.500 
Össz. kivitelezési költség: 
 
 
665.929.775 
Kivitelezés járulékos ktsgei: 
 
 
 
Tervezési ktsg.( Össz. építési ktsg. 3%-a) 
1,5% 
 
9.988.946 
Ép. vezetés, szervezés 
1,5% 
 
9.988.946 
Közműfejlesztés (Össz. építési ktsg. 2%-a) 
1,0% 
 
6.659.297 
Tartalék: 
1,5% 
 
9.988.946 
Össz. járulékos költségek 
 
 
36.626.135 
Mindössz. kivitelezési ktsg: 
 
 
702.555.910 
Egyéb költségek: 
 
 
 
Finansz. (Mindössz.kivitelez. ktsg 35%-a)  
Kamat: 4%/év 
(4%) 
19.671.565 
702.555.910 X 0,35=245.894.568,- Ft 
X 2 év 
9.835.782Ft 
       x 2év 
19.671.565 
Reklám marketing 
0,5% 
 
3.512.779 
Férőhely értékesítés, ügynöki tevékenység 
0,25% 
 
1.756.389 
Egyéb ktsg. összesen: 
 
 
24.940.733 
ÖSSZES KÖLTSÉG: 
 
 
727.496.643 
30 

---

 
 
BERUHÁZÁS TERVEZETT IDŐBENI KÖLTSÉG MEGOSZLÁSA: 
 
 
2020.  
 
10% ( Tervezés ) 
 
 
 
     72.749.664,- Ft 
2021.  
 
45% ( Bontás, kivitelezés )   
               327.373.489,- Ft 
2022.  
 
45% ( Kivitelezés ) 
 
            
   327.373.489,- Ft 
 
BERUHÁZÁSI KÖLTSÉGEK ÖSSZESEN:                            727.496.643,- Ft 
 
Az idősek otthona projekt figyelembe vett üzemkész állapota: 2023.01. 01. 
 
Az ingatlan rendeltetésszerű használatának kezdete: 2023.01.01. 
 
Jelen projekt számítás során a fenti adatokkal kalkulálok.  
 
9.2. ÜZEMELTETÉSI BEVÉTELEK, 
/ adatok forrása: idősek otthona, szociális intézmény üzemeltetői adatszolgáltatás/ 
 
A kapott adatszolgáltatás alapján a szociális otthon, idősek otthona szektorra 
jellemző, a nagy élőmunka igény, és a szakképzett munkaerő szükséglet. Az 
intézmények fenntartható működtetésére felhasznált források három pillérre 
támaszkodnak: 
 
1.  Havi térítési díjak. Piaci alapú havi díj. országos viszonylatban döntően  
100.000,- Ft – 250.000,- Ft/hó közötti, bentlakó által fizetendő ápolási díj. Az 
intézmények komfortfokozatától, elhelyezkedésétől, fenntartójától, 
üzemeltetési feltételeitől függ. Az átlagos középérték, 120.000 - 150.000,- 
Ft/hó között található.  
 
Budapesten, jó ellátási színvonalon:   
 
200.000-250.000,- Ft/hó 
(Jelen esetben figyelembe vett: 
 
 
220.000,- Ft/hó) 
 
 
      2.   Állami normatív támogatás: átlagos lakó esetén:  
964.510,- Ft/év (80.375,-
Ft/hó) 
                                                          demens lakó esetén: 1.147.767,- Ft/év 
 
      2.b.  Állami normatíva. Egyházi fenntartású intézmények esetén: Egyházi 
kiegészítés.  
/ Jelen esetben ezzel nem számolok. / 
 
Állami normatíva:  964.510,- Ft/fő/év  : 12hó   =      80.375,- Ft/fő/hó 
Havi térítés:   
 
 
 
 
    220.000,- Ft/fő/hó 
ÖSSZ. BEVÉTEL:   
 
 
                300.375,- Ft/fő/hó 
 
Idősek otthona fajlagos rendszeres bevétel: 
300.375,- Ft/fő/hó 
/ Figyelembe vett inflációs ráta: 3,0%/év./   
 
31 

---

 
        
 Egyszeri térítési díjak:   
Az emelt szintű minősítésbe sorolt idősek otthona intézményeknek lehetőségük 
van egyszeri, piaci alapú belépési díjak beszedésére. Ennek nagyságrendje tág 
határok között mozog. A mindenkori piaci helyzet, illetve a fenntartó  határozza 
meg.  A fentiek alapján a jelenlegi idősek otthona, egyszeri belépési díjak 
nagyon tág határok között, a 0 Ft – 13.000.000,- Ft/fő mérték között 
mozognak. ( a 13,0 M Ft extrém magas luxus szint, ami uszoda használatos 
Budai hegyvidéki szállodai elhelyezést foglal magában. Az átlagos egyszeri 
belépési díjak 1,5 mill – 3,0 mill Ft között mozognak. A KAPOTT 
INFORMÁCIÓK ALAPJÁN AZ EGYSZERI BELÉPÉSI DÍJAK SOK 
ESETBEN 2,5 MILL FT FELETT ELLEHETETLENÍTIK A 
BEKÖLTÖZÉST, ILL. JELENTŐSEN LECSÖKKEN AZ ÉRDEKLŐDŐK 
SZÁMA. 
 
JELEN PROJEKT ESETÉN  
2.500.000,- FT  
EGYSZERI BELÉPÉSI DÍJ FELSZÁMÍTÁSÁT VESZEM FIGYELEMBE. 
 
A figyelembe vett projekt kalkuláció szerint, a létesítmény 2023.01.01.-i 
megnyitásával egy időben megkezdődik a lakók betelepítése. ( Ez a már korábban 
megkezdett marketing munka, és szerződéskötések eredménye képpen                      
         2023-ban a lakók  60%-a 
                                 2024-ben a lakók  40%-a foglalja el az idősek otthonát. 
 
Ezt követően a teljes létszám 17%, mortalitást, és férőhely üresedést veszek 
figyelembe.   / Ez a 17%-os mérték, az adatgyűjtés során, -intézményvezetőktől 
kapott – 25,8%-os mortalitási tapasztalati adat  65%-a./   
 
FÉRŐHELYEK ÜRESEDÉSE, ÚJ BEKÖLTÖZŐK EGYSZERI 
BELÉPÉSI DÍJAI  ( MORTALITÁS): 
 
A kapott szakmai tájékoztatás alapján a  mortalitás tág határok között mozog, 
nehezen jelezhető előre. Mégis évek alatt kialakul, az adott intézményre jellemző 
várakozási idő, és bejutási adat. Ennek oka, az adott intézménybe történő bejutás 
feltételei között feltételezhető. Ha csak hosszú várólistát követően, évek alatt van 
lehetőség a bejutásra, az a jellemző, hogy sokan még a bejutás előtt elhaláloznak, 
és a bekerülő lakói állomány jelentős része is előrehaladott egészségromlással 
terhelt állapotban kerül az intézménybe. Itt a mortalitás ( elhalálozási arány) 
magasabb, az üresedés gyorsabb folyamat. ( A jogszabályok alapján egy minimum 
4 órás gondozás igény megléte szükséges az intézménybe történő felvételre.) A 
másik fontos tényező, az adott intézményben kialakuló várólista hossza. Ez függ 
az intézmény mikrokörnyezetében jellemző szociális otthon, idősek otthona 
ellátottság mértékétől, az intézmény népszerűségétől. Tapasztalati úton 
figyelembe vehető éves mortalitás az össz. létszám  15-25%-ban vehető 
figyelembe. ( 93 össz lakó esetén: 14 – 23 fő/ év) 
 
JELEN SZÁMÍTÁSBAN FIGYELEMBE VETT MORTALITÁS:  
16 FŐ/ÉV  ( 17%)  
 
A lakók intézményben töltött átlagos tartózkodási ideje 2- 5 év között 
változó.  
32 

---

 
Intézmény üzemeltetői adatszolgáltatással rendelkezem egy kis létszámú,  
(31 fő), évtizedes múltra visszatekintő, egyházi fenntartású idősek otthonáról, ahol a 
működési követelmények, szakképzett foglalkoztatási létszám, bér, és járulék fizetési 
szabályok maradéktalan  betartása mellett, szakszerű ellátás biztosítása mellett, egyszeri 
belépési díjak nélküli üzemeltetéssel, a kiegészítő egyházi állami normatíva ellenére több 
éve, így a 2019. évi mérleg is veszteséges volt. Ide az átlagos bejutási, várakozási idő: 2,0 – 
2,5 év. ( A fenti adatokból feltételezhető, hogy a 0 Ft/fő egyszeri belépési díj melletti 
hosszú várólista esetén az egyszeri belépési díj bevezethető lenne, ezáltal a keletkező 
üzemi veszteségek kompenzálhatóvá válnának. Mégis, ennek ellenére az egyházi 
tulajdonos nem tervezi az egyszeri belépési díjak bevezetését, helyette, az évente keletkező 
működési veszteséget saját forrásából kipótolja.  
 
Szakértői megállapítás: Az intézmény üzemeltetőktől kapott információk alapján, egy 
idősek otthona intézmény üzemeltetése, megközelítőleg 90-100 fő lakó esetén fordul 0 
szaldósra, minimum 90 – 100 fő között tekinthető az intézmény önfenntartónak. Ez 
azt jelenti, hogy a befizetett térítési díjak, és az állami normatíva bevétel tömege 
fedezi az intézmény üzemeltetésének költségeit. 
 
Amennyiben van egyszeri belépési díj, ez biztosíthat nyereséget, illetve fedezetet, az 
esetleges beruházások elvégzésére.  
 
JELEN SZÁMÍTÁSI MODELLBEN,  93 FŐ BEFOGADÓ KÉPESSÉGŰ INTÉZMÉNY 
ESETÉN ÖNFENNTARTÓ ÜZEMELTETÉST, ÉS 2,5 mill. FT/FŐ EGYSZERI 
BELÉPÉSI DÍJAT VESZEK FIGYELEMBE. 
 
9.3. ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEK: 
Az üzemeltetési költségek   54%-át a 
 személyi jelleg ráfordítások teszik ki.  
A fennmaradó  
 
46% -ot a  
 dologi kiadások teszik ki.  
 
Dolgozói létszám: 
.                        31 lakóra 
 
 
 
 
 
 
93 lakóra 
 
Ápoló:  
 
13fő     (  4 főre  1 ápoló) 
 
 
          23 fő  
Mentálos 
   
1fő 
( 50 főre 1 ápoló) 
 
 
        
2 fő     
Takarító 
 
2 fő    
 
 
 
 
 
4 fő     
Mosónő 
 
1 fő 
 
 
 
 
 
 
2 fő     
Pénzügyi vezető  
1 fő 
 
 
 
 
 
 
1 fő     
Vezető ápoló       
1 fő 
 
 
 
 
 
 
1 fő     
Gondnok 
     
1 fő 
 
 
 
 
 
 
2 fő     
Melegítő konyha  
2 fő 
 
 
 
 
 
 
3 fő      
Gazdasági vezető  
1 fő 
 
 
 
 
 
 
1 fő    __ 
ÖSSZ:                     23 fő 
 
 
 
 
 
         39 fő     
 
Szakértői megállapítás: A fenti adatsor bemutatja, hogy 30 lakóra szükséges 23 fő 
személyzet, (74,19% létszámarány) ami nem gazdaságos. A 3,0 szor nagyobb (93 fős) 
intézet működtetéséhez, csak 1,69 szor nagyobb létszám is elegendő.  (39 fő) (41,93%-
os létszámarány) Így jelentősen javul a tevékenység költség, bevétel aránya. ( Így már  
0 szaldós működés vehető figyelembe. )  
 
33 

---

 
A létszám hatékonyság 56%-al javult. Ezáltal az egy főre vetített személyi jellegű 
kiadás is  arányaiban 56%-al javult. (41,95%: 74,19% = 0,56) 
 
Kiadások szintje 1 főre vetítve: ( 31 fős intézménynél) 
adatok forrása: Idősek otthona intézményvezetői adatszolgáltatás/ 
 
Személyi jellegű kiadások:    2.516.129,- Ft/fő/ év    
100% 
Dologi kiadások: 
 
2.129.032,- Ft/fő/év    
 
 
        Össz:                              4.645.161,- Ft/fő/év   : 12hó       387.096,- Ft/hó     
 
 
93 fős intézménynél:  
 
Személyi jellegű kiadások:    1.426.450,- Ft/fő/ év   
56% 
Dologi kiadások: 
 
2.129.032,- Ft/fő/év    
 
 
        Össz:                              3.555.482,- Ft/fő/év   : 12hó       296.290,- Ft/hó     
 
 
Idősek otthona fajlagos üzemeltetési költség: 
296.290,- Ft/hó 
 
 
JELEN ÉRTÉKBECSLÉSBEN FIGYELEMBE VETT BEVÉTELEK: 
 
 
1.  Állami normatíva: 
964.510,- Ft/fő/év  : 12hó   =      80.375,- Ft/fő/hó 
2.  Havi térítés:   
 
 
 
 
    220.000,- Ft/fő/hó 
ÖSSZ. BEVÉTEL:   
 
 
                300.375,- Ft/fő/hó 
 
 
Idősek otthona fajlagos rendszeres bevétel: 
300.375,- Ft/fő/hó 
 
 
Szakértői megállapítás: 
 
A fenti számítás alapján, jelen értékbecslésben figyelembe vett 93 fős idősek 
otthona projekt esetén a telt házas üzemelés esetén megvalósulnak, a 0 szaldós, 
fenntartható üzemeltetés feltételei. ( Külső forrás nélkül, az intézmény a 
rendszeres havi bevételiből önfenntartó. ) Az ezen felül keletkező bevételek ( 
egyszeri belépési díjak ) jelentenek gazdasági fedezetet a beruházások 
finanszírozására, és a vállalkozói profitra. 
 
Amíg az intézmény nem éri el a teltházas működést, addig a havi rendszeres 
bevételei nem fogják elérni a havi rendszeres kiadásai szintjét. ( Azokat az 
egyszeri belépési díjakból, vagy egyéb forrásból kell pótolni.) 
 
 
 
34 

---

 
 
 
 
 
9.4. Diszkont ráta megállapítása: 
 
Diszkont ráta képzése:  
 
Kockázatmentes befektetés hozama : 
2031/A tipusú15 éves lejáratú  államkötvény garantált hozama 2018.06.11. banki 
aukciós adatszolgáltatása alapján:  
 
Kockázatmentes állampapír hozam:    
 
3,25%  
 
 
 
Kockázati felár kalkulációja:   
 
 
 
 
-  
Ágazati kockázat:  
 
 
 
1,25%  
-  
Likviditási kockázat   
 
 
1,0% 
-  
Ingatlan tönkremenetelének kockázata:  
1,0% 
-  
Funkcióváltás lehetőségének kockázata:  
0,5% 
Összesen:  
 
 
 
 
3,75 % 
 
Diszkont ráta összesen:  3,25% + 3,75%=  7,0 % 
 
DISZKONT RÁTA:  7,00% 
 
Diszkont ráta ellenőrzése: A banki fedezet értékelői gyakorlatban kidolgozott, és  
2017 óta alkalmazott iránymutatások alapján, a vizsgált ingatlan hozam alapú 
értékelésénél figyelembe veendő besorolás:  
 
Új, újszerű lakás lakás  Budapest és agglomerációja  kategória     lakás      családi ház 
 
Kiemelt elhelyezkedés 
 
 
 
 ráta                5,50%        6,00% 
Egyéb elhelyezkedés:  
 
 
 
 ráta                5,75%        6,25% 
 
 
Szakértői megállapítás: A magasabb diszkont ráta, alacsonyabb ingatlan 
hozamértéket eredményez. Az ingatlanpiac évek óta tartó emelkedésének 
kifulladás, a pandémiás helyzet miatti befektetetői kockázatok megemelkedése 
miatt, az óvatos becslés elve alapján, a 7,0%-os magasabb diszkontrátát  
alkalmazom.  
 
 
 
ALAKALMAZOTT DISZKONT RÁTA:  7,0% 
 
    
 
35 

---

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
9.5. FEJLESZTENDŐ TELEK PROJEKT ALAPÚ MARADVÁNY ÉRTÉKE  
       / nettó /:  
      / lásd: 5.sz. melléklet: Cash – Flow Ingatlanfejlesztés Soroksár 184939 hrsz.     
        Adatok: (nettó) / 
 
 
 
AZ INGATLAN KEREKÍTETT PROJEKT ALAPÚ  
MARADVÁNY ÉRTÉKE: ( nettó) 
109.000.000,- Ft  
     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
36 

---

 
10. A telek piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelése:  
Összehasonlító adatok /Adatok forrása:ingatlan.com kínálati adatok+szakértői adatgyűjtés/ 
 
Vizsgált ingatlan 
Ingatlan 1 
Ingatlan 2 
Ingatlan 3 
Település 
Budapest XXIII.ker.  Budapest XXIII.ker.  Budapest XXIII.ker.  Budapest XXIII.ker. 
Utca / út / tér 
Kovász u. 14. 
János apostol utca  Apostol hegy 
n.a. Központ 
Új élet u. 14. 
közeli, vízparti 
Ingatlan típus 
Projektálható 
Projektálható beépí-
Projektálható beépí-
Projektálható beépí-
beépítetlen építési 
tetlen építési terület.  tetlen építési terület.  tetlen építési terület. 
terület. 
Tagolódás 
KÉSZ: Kertv.lakót  KÉSZ: Kertv.lakót  KÉSZ: Kertvárosi 
25% beépíthetőség  
Lke-1-XXIII-1/2  
Lke-1-XXIII-1/8 
lakóterület  
4 lak. társ.ház 
építhető 
Ajánlat adatai:  
- 
GL Investment Zrt. 
Nefelejcs Ing. Iroda 
GDN Ing. Iroda 
 
Dr. Nagy Viktor 
Dr. Nagy Viktor 
Halmosi Tibor 
Tel: 06 70 592-9426 
Tel: 06 70 638-8992 
Tel:06 73 607-9033  
Ing. azonosító: 30669250 
Ing. azonosító: 24267658 
Ing. azonosító: 28247243 
Hasznos alapterület  11.514 m2   
827 m2  
523 m2  
1.063 m2  
min. 2.000m2-es 
 
telkekre osztható 
 Ár  
- 
33,0 M Ft 
21,0 M Ft 
63,5 M Ft 
( nettó) 
39.903,- Ft/m2 
40.152,- Ft/m2 
59.736,- Ft/m2 
Fekvés, 
Belterület. 
0% Apostol hegy 
0% Apostol hegy 
-10% Ez jobb. 
elhelyezkedés 
Központtól 1,7 km  Hasonló. 
Hasonló. 
Központ közeli. 
Infrastruktúra 
Össz. közmű.  
0% Össz. közmű. 
0% Össz. közmű. 
0% Össz. közmű. 
Vízkapcsol. vagy  Dunai vízkapcsolattal,  0% Ez örök 
0% Ez örök 
0% Ez Dunai vízparti 
egyedi panoráma  rendelkezik. 
panorámás.  
panorámás.  
Kerítettség, 
Elkerített. Kiépült 
+5% Az értékelt jobb. 
+5% Az értékelt jobb. 
+5% Az értékelt jobb. 
környezet 
utcában. Ősfás terület.  Mindkettő kiépült. 
Mindkettő kiépült. 
Mindkettő kiépült. 
Domborzati viszo. 
Sík, enyhe lejtés. 
0% Hasonló. 
 
0% Hasonló. 
 
0% Hasonló. 
 
Közlekedés, 
HÉV. Soroksár Felső 
0% Hasonló.  
0% Hasonló.  
-15% Az értékelt 
megközelíthetőség  600-700m-re elérhető. 
rosszabb. 
Méret korrekció  Telek 11.514m2-es 
-20% Az értékelt telek  -20% Az értékelt telek  -20% Az értékelt telek 
beépíthetőség 
nagy. Min. 2.000 m2-es  nagyobb, fajlagos 
nagyobb, fajlagos 
nagyobb, fajlagos 
telkekre osztható. max.  értéke kisebb. 
értéke kisebb. 
értéke kisebb. 
15 lakás építhető 
Kínálati 
- 
-10% Kínálati ár 
-10% Kínálati ár 
-10% Kínálati ár 
árkorrekció 
 
Módosított ár 
- 
24,75,- M Ft 
15,75,- M Ft 
31,75,- M Ft 
Fajlagos alapterületi  - 
29.927 Ft/m2 
30.124,- Ft/m2 
29.868,- Ft/m2 
ár 
Fajlagos átlagár: 
29.973,-  Ft/m2 
Szakértői megjegyzés: A felhasznált összehasonlító 
kínálati adatok, nettó, ÁFA- megjelölés nélküli 
Alkalmazott egyedi korrekció: 
- 
hirdetési árak. A kínálati jellemzők alapján a 
tényező 
 
tulajdonosok magánszemélyek, akik nem ÁFA 
 
 
alanyok. Ebben az esetben  
Fajlagos ár: ( netto) 
29.973,- Ft/m2 
( felépítményes ingatlan tulajdonosaként) Soroksár 
Önkormányzata szintén nem ÁFA alany.  
 
A 185003 hrsz.-ú  ingatlan telek értéke:  
29.973,- Ft/m2 X 11.514 m2 = 345.109122,- Ft 
 
37 

---

 
 
10.1. Táblázat, egyedi, értékbefolyásoló tényezők magyarázata:  
        
 
 
Település:    
 
Az  értékelés  során  törekedni  kell  azonos  közigazgatási  területen  lévő,  minél 
közelebbi  elhelyezkedésű,  lehetőleg  azonos,  vagy  hasonló  adottságú  )  azonos 
funkciójú,  hasonló  paraméterekkel  rendelkező  ingatlanok  adottságainak, 
értékalkotó  paramétereinek  vizsgálatára,  összehasonlítására.  Jelen  esetben  is  a 
Budapest  XXIII.  ker.  Soroksáron  fellelhető,  leinformálható,  kínálati  adatok  közül 
választottam ki a leginkább hasonlóakat.   
 
Ingatlan típusa:  
 
Az értékelés tárgyát képező, ingatlan típusa:  Projektálható ingatlanfejlesztési 
terület. Ezért, hasonló funkciójú, beépítetlen építési telek területek kínálati adatai 
kerültek kiválasztásra, és feldolgozásra.  
 
Tagolódás: 
 
Az értékelés tárgyát képező, vizsgált ingatlant beépítetlen, felépítmény nélküli 
állapotban veszem figyelembe. Az összehasonlító értékképzés során hasonló 
adottságú ingatlanok kerültek kiválasztásra.  
 
Fekvés:  
 
 
Az  ingatlan  Budapest  XXIII.  kerületében  Soroksáron,  annak  Új  élet  utcáról,  és 
Kovász utcáról nyíló kedvező adottságú családi házas lakóterülete. Ez a paraméter a 
központtól,  mért távolságot, kereskedelmi, szolgáltatási ellátottságot vizsgálja.   
Az összehasonlító ingatlanok adottságai ehhez képest kerültek súlyozásra. 
 
Inrastruktúra 
Jelentős értékalkotó paraméter. ( Vizsgálja, hogy milyen közmű szolgáltatások 
kerültek kiépítésre, illetve milyen műszaki ráfordítással milyen feltételekkel és 
kapacitásokkal biztosíthatóak. ) Az értékelt ingatlan össz. közműves. valamennyi 
közmű ellátással rendelkezik. Az összehasonlító ingatlanok adottságai ehhez képest 
kerültek súlyozásra. 
 
Vízkapcsolat, vagy egyedi panoráma:  
Az  értékelt  ingatlan  egyik  fő  vonzereje  a  Ráckevei  Duna  ág  melletti,  Duna  parti 
elhelyezkedése.    A  táblázatban,  az  értékelt  ingatlanhoz  hasonló,  -  átlagostól  jobb 
adottságú  (  vízparti,  vagy  panorámás)  fellelhető  összehasonlító  adatok  kerültek 
kigyűjtésre, és vizsgálatra. Az összehasonlító adatok adottságai ehhez képest kerültek 
súlyozásra. 
 
 
38 

---

 
Méret korrekció, beépíthetőség: 
Az építési telkek - fejlesztésbe vonható ingatlanok - egyik legjelentősebb értékalkotó 
paramétere. Az értékelt ingatlan 11.514 m2, nagy kiterjedésű ingatlan, mely 
beépíthető. Az értékelt, park szerűen kialakított, védett, ősfás, kialakult  ingatlan 
környezet jelentős módosítás nélküli megtartásának igénye. Továbbá, a nagyobb 
ingatlan fajlagos értéke kisebb. Az összehasonlító értékképzés során ezt a korlátozó 
paramétert kezeli a méret, beépíthetőség korrekció alkalmazása.  
 
Kínálati árkorrekció: 
Ha az értékbecslés során, ingatlanpiaci kínálati összehasonlító adatokat használunk, 
akkor a  kínálat, és a végső megvalósult tranzakciós ár közötti alku pozíció miatt -5%, 
-10% korrekciót szükséges figyelembe venni. Jelen esetben, a stabil kínálat mellett, a 
több évi növekedést követően  lassuló keresleti piacon a jelentősebb alku pozíció 
miatt a -10% os kínálati árkorrekciót alkalmazom.  
 
Egyedi korrekciós tényező: - 
 
10.2. A beépítetlen – újra hasznosítható – telek állapot eléréséhez szükséges 
bontási, és föld feltöltési munkálatok költsége( netto): 
 
Az értékelt terület új építési projektbe vonásához szükséges a jelenlegi épület 
elbontása, és a talajszint alatti, pincei, és alagsori területek visszatöltése. 
 
10.2.1. Bontás 
A felépítmény fajlagos bontási költségét az Építőipari Költségbecslési Segédletben 
foglalt – Hagyományos szerkezetű, maximum 2 szintes épület gépi bontása: 4.500,- 
Ft/légm3 – 5.700,- Ft/légm3 . Megjegyzés: A századfordulós épület masszív 
tetőszerkezetét is egy fél épületszintnek tekintem, így a bontási költségek 
számításánál, a tetőtér bontását a földszinti  díjtétellel 50%-ával veszem figyelembe.  
 
Az épület kerekített, nettó alapterületei: / lásd. 9. old./ 
 
Kúria pinceszint: 
 
 
269,0 m2 
Kúria földszint: 
 
 
445,0 m2 
Kúria toldalék ( pincelejáró, tároló)    16,0 m2 
Toldalék alagsor: 
 
 
255,0 m2 
Toldalék földszint: 
 
 
270,0 m2 
Összesen: 
 
                     1.255,0 m2 
 
+ Padlástér alapterülete:  
 
Kúria padlás = földszint: 
 
 
445,0 m2 
Toldalék padlás= földszint:   
 
270,0 m2 
Összesen: 
 
                         
715,0 m2 
 
Épület bontása: (1.255 m2X3m)=3.765m3 X 5.000,- Ft/légm3 =   18.825.000,- Ft  
Padlástér bontása: (715 m2X3m)=2.145m3 X 2.500,- Ft/légm3=    5.362.500,- Ft  
Bontás összesen:                                                                              24.187.500,- Ft 
 
39 

---

 
 
10.2.2. Pince föld feltöltése:  
 
A jelenlegi épület, nettó talajszint alatti alapterületei: 
 
Kúria pinceszint: 
269,0 m2 = Bruttó alapter: X1,15 = 309m2 
Toldalék alagsor: 
255,0 m2 = Bruttó alapter: X1,15 = 293m2 
 
Földfeltöltési szükséglet:  
 
Pince:   
talajszint alatt 2,0 m X 309 m2 = 618 m3 
Alagsor:  
talajszint alatt 1,0 m X 293 m2 = 293 m3 
ÖSSZESEN:   
 
 
 
      911 m3 
 
Földfeltöltés költsége:  
/ Adatok forrása: ÉKS. 2019. / 
Anyagnyerő helyről 10-15 km. szállítással: 5.300,- Ft/m3 - 5.800,- Ft/m3  
 
Földfeltöltés:  911 m3 X 5.500,- Ft/m3 = 5.010.500,- Ft 
 
 A fentiek alapján a telek üressé tételének nettó kerekített költségei: 
 
Épület bontása: 1.255 m2X3m X 10.000,- Ft/légm3 =  
24.187.500,- Ft  
Pince föld feltöltés:  911 m3 X 5.500,- Ft/m3 =  
 
  5.010.500,- Ft 
Összes költség:  
 
 
 
 
           29.198.000,- Ft 
 
 
10.3. AZ INGATLAN ÉRTÉKE ÜRES TELEKKÉNT: ( nettó) / 185003 hrsz. /: 
 
 
Földterület értéke:  
 
 
345.109122,- Ft 
Bontás+földfeltöltés:   
          - 29.198.000,- Ft 
ÖSSZESEN:                                     315.911.122,- Ft 
 
 
 
 
A 185003 hrsz.-ú ingatlan (kerekített) piaci értéke összehasonlító adatok alapján, 
üres telekként figyelembe véve (netto): 316.000.000,- Ft 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
40 

---

 
 
 
 
 
 
11. A forgalmi érték végső kiszámítása:  
 
A forgalmi érték meghatározása (érték egyeztetés) 
 
 
 
Piaci összehasonlító forgalmi érték : 
316.000.000,- Ft 
 
 
Hozamszámításon alapuló érték 
 
109.000.000,- Ft  
                             
                     
A végső forgalmi érték meghatározásánál a két számítási módszer súlyozott átlagát 
veszem figyelembe 50% – 50 % mértékben. Ennek oka, hogy a jelenlegi 
magyarországi gazdasági környezetben, a speciális adottságú, lakóingatlan fejlesztés 
céljára projektálható telek ingatlanok forgalmi értékét azonos mértékben 
befolyásolják azok környezetében található üres telek ingatlanok piaci kínálati ár – 
érték viszonyai, és a fejlesztési projekt bevétel, költség kalkulációjából számítható 
megtérülési adatok, ezáltal az ingatlan megszerzésére fordítható összeg, és az elérhető 
profit nagyságrendje.   
 
316.000.000,-Ft + 109.000.000,- Ft 
___________________________ 
= 212.500.000,- Ft 
                           
 
 
 
2 
 
Az ingatlan, értékegyeztetésen alapuló 
netto forgalmi értéke össz: 212.500.000,- Ft 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
41 

---

 
 
 
 
 
 
12.0. Az ingatlan egyeztetett forgalmi értéke / netto /: 
 
A Budapest, XXIII. ker. Kovász u. 14., Új élet u. 14. sz. alatti, belterület 185003 hrsz.-
ú, kivett Szociális otthon megnevezésű, ingatlan forgalmi értékét, az egyes 
értékképzési módszerek eredményének egyeztetése alapján, az alábbiak szerint adom 
meg: 
 
 
Az értékelt ingatlan netto forgalmi értéke össz: 
212.500.000,- Ft                                                                                                
 
 
 
 
 
Megjegyzés: 
A Megrendelő tudomásul veszi, hogy az értékbecslés során diagnosztikai vizsgálat,  
szerkezetfeltárás nem történt. Az érték megállapítás szemrevételezés és az ingatlan 
tulajdonosától kapott információk alapján készült.  
 
Az értékbecslés érvényessége 6 hónap. 
 
Az értékelésnél felhasznált egyéb anyagok: 
- Tulajdoni lap, helyszínrajz, korábbi értékbecslések 
 
 
  
Budapest , 2020.07.03.  
 
        
 
 
 
 
              
 
 
 
 
 
 
42 

---

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.SZ. MELLÉKLET 
 
IDŐSEK OTTHONA  
- MEGLÉVŐ ÉPÜLET-  
FELÚJÍTÁSI, BŐVÍTÉSI PROJEKT KIVITELEZÉSI KÖLTSÉG, ÉS 
IDŐ KALKULÁCIÓJA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
43 

---

CASH – FLOW RÉGI ÉPÜLET FELÚJÍTÁSI KÖLTSÉGEK – PROJEKT 3. - SOROKSÁR 185003 hrsz. Adatok: (nettó) 
   
 
Ft/m2 
m2 
Ft 
2020 
2021 
2022 
2023 
 
 
 
 
0 
1 
2 
3 
KÖLTSÉGEK: 
Fajlagos kltsg. 
Mennyiség 
Költség 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Telek területe: 
 
11.514,- 
 
 
 
 
 
Kivitelezési költségek:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Jelenlegi avult épület részleges bontása 
5.000,- Ft/m3 
3.765 légm3 
3.765.000,- 
 
 
 
 
(épület 20%-a) 
X 0,2 =    
 
 
 
 
753m3 
 
 
 
 
Tető-födém részleges bontása 
2.500,-Ft/m3 
2.145 légm3 
5.362.500 
 
 
 
 
Idősek otthona felújítás            – Földszint 
318.325 
715 
227.602.375 
 
 
 
 
Idősek otthona felújítás            -  Pince 
318.500 
524 
166.802.300 
 
 
 
 
Idősek otthona felújítás, építés - Tetőtér  
337.050 
644 
217.060.200 
 
 
 
 
Térburkolat készítése: 
19.900 
1.151 
22.904.900 
 
 
 
 
Parkosítás, öntöző 
3.500 
7.485 
26.197.500 
 
 
 
 
Össz. kivitelezési költség: 
 
 
665.929.775 
 
 
 
 
Kivitelezés járulékos ktsgei: 
 
 
 
 
 
 
 
Tervezési ktsg.( Össz. építési ktsg. 3%-a) 
1,5% 
 
9.988.946 
 
 
 
 
Ép. vezetés, szervezés 
1,5% 
 
9.988.946 
 
 
 
 
Közműfejlesztés (Össz. építési ktsg. 2%-a) 
1,0% 
 
6.659.297 
 
 
 
 
Tartalék: 
1,5% 
 
9.988.946 
 
 
 
 
Össz. járulékos költségek 
 
 
36.626.135 
 
 
 
 
Mindössz. kivitelezési ktsg: 
 
 
702.555.910 
 
 
 
 
Egyéb költségek: 
 
 
 
 
 
 
 
Finansz. (Mindössz.kivitelez. ktsg 35%-a)  
Kamat: 4%/év 
(4%) 
19.671.565 
10% 
45% 
45% 
0% 
702.555.910 X 0,35=245.894.568,- Ft 
X 2 év 
9.835.782Ft 
       x 2év 
19.671.565 
Reklám marketing 
0,5% 
 
3.512.779 
Férőhely értékesítés, ügynöki tevékenység 
0,25% 
 
1.756.389 
Egyéb ktsg. összesen: 
 
 
24.940.733 
ÖSSZES KÖLTSÉG: 
 
 
727.496.643 
72.749.664 
327.373.489 
327.373.489 
 
44 

---

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.SZ. MELLÉKLET 
 
TELEK MARADVÁNYÉRTÉKÉNEK MEGÁLLAPÍTÁSA 
 
DISZKONTÁLT CASH – FLOW SZÁMÍTÁS  
IDŐSEK OTTHONA  
- MEGLÉVŐ ÉPÜLET FELÚJÍTÁSI, BŐVÍTÉSI ÉS ÜZEMELTETÉSI 
PROJEKT  KALKULÁCIÓJA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
45 

---

CASH – FLOW RÉGI ÉPÜLET FELÚJ.– PROJEKT 3. ÖSSZEGEKKEL - SOROKSÁR 185003 hrsz. Adatok: (nettó) 
BEVÉTELEK 
Ft/fő 
egység 
2023  
2024 
2025 
2026 
2027 
 
 
 
 
 
 
 
 
Egyszeri belépési díjak 
2.500.000,- 
Össz: 93 fő 
60% =56 fő  
40% = 37 fő 
17% = 16 fő 
17% = 16 fő 
17% = 16 fő 
X 2.500.000  
X 2.500.000  
X 2.500.000  
X 2.500.000  
X 2.500.000  
=140.000.000 
=92.500.000 
=42.500.000 
=42.500.000 
=42.500.000 
Havi rendszeres térít. díj+normatív támog. 
300.375,- 
 
56 X 300.375 
93 főX309.386 
93 főX318.667 
93 főX328.228 
93 főX338.075 
=16.821.000 
=28.772.921 
=29.636.109 
=30.525.192 
=31.440.948 
Inflációs ráta    3%/év 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bevételek összesen: 
 
 
156.821.000 
120.434.875 
72.136.109 
73.025.192 
73.940.948 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
Ft 
2023  
2024 
2025 
2026 
2027 
 
 
 
 
0 
1 
2 
3 
KÖLTSÉGEK: 
Fajlagos 
Mennyiség 
 
 
 
 
 
kltsg. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kivitelezési költség: 
 
702.555.910 
0 
0 
0 
0 
0 
Felújítási költségek: 
 
 
 
 
 
 
 
Egyéb költségek: 
 
 
 
 
 
 
 
Finanszíro. (Kivitelez. ktsg 35%-a)  
Kamat: 4%/év 
9.835.782Ftx2év 
 
 
 
 
 
702.555.910 X 0,35=245.894.568,- Ft 
X 2 év 
19.671.565 
Reklám marketing 
0,5% 
3.512.779 
2.107.667 
1.405.112 
 
 
 
Férőhely értékesítés, ügynöki tevékenység 
0,25% 
1.756.389  1.756.389X45% 
1.756.389X40% 
1.756.389X10% 
1.756.389X5% 
 
=790.375  
=702.556  
=175.639 
=87.819 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Idősek otthona üzemeltetési kiadások Ft/fő 
296.290,- Ft 
  296.290X56fő 
305.178X93fő 
314.333X93fő 
323.763X93fő 
333.476X93fő 
= 16.592.240 
= 28.381.554 
=29.233.000 
=30.109.958 
=31.013.257 
 
 
 
 
 
 
 
 
Egyéb ktsg. összesen: 
 
24.940.733 
19.490.282 
30.489.222 
29.408.640 
30.197.777 
31.013.257 
ÖSSZES KÖLTSÉG: 
 
727.496.643 
 
 
 
 
 
46 

---

 
 
 
 
 
 
 
CASH – FLOW    INGATLANFEJLESZTÉS SOROKSÁR 185003 hrsz. Adatok: (nettó) 
 
SZÁMÍTÁSOK 
 
 
 
 
 
 
 
 
fajlag. ktsg. 
 
 
 
 
 
 
ÉVEK 
 
 
2023 
2024 
2025 
2026 
2027 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bevételek 
 
 
156.821.000 
120.434.875 
72.136.109 
73.025.192 
73.940.948 
Költségek 
 
 
19.490.282 
30.489.222 
29.408.640 
30.197.777 
31.013.257 
CF 
 
 
137.330.718 
89.945.653 
42.727.469 
42.827.415 
42.927.691 
diszkontráta 
7,0% 
 
 
(1 + 0,07)1 =  
(1 + 0,07)2 
(1 + 0,07)3 
(1 + 0,07)4 
= 1,07 
=1,1449  
=1,225 
=1,310 
DCF ( Évenkénti cash-flow jelenértéke)  
 
-727.496.643 
137.330.718 
84.061.358 
37.319.826 
34.961.155 
32.769.229 
NPV  
 
 
-590.165.925 
-50.610.457 
-468.784.741 
-433.823.586 
-401.054.357 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
47 

---

 
 
 
2. MARADVÁNYÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA:  
2017. ÉV./ 5. év gazdálkodási adatai alapján /  
                                                                                                 2018 
 
BEVÉTEL:  
                                                             17főX2.500.000Ft/fő  
Az ingatlan nettó nyeresége:     
                                                                                          = 42.500.000,-Ft 
74.884.181,- Ft/év 
 
 
 
 
                              + 93 
          -   31.943.666,- Ft/év  
főX348.217=32.384.204      
              42.940.515,- Ft/év 
                                                                                          ÖSSZ:    74.884.181,- Ft    
KÖLTSÉG:  
 
       ÜZEMELTETÉS:  (333.476,-Ft X 1,03) = 343.480,- FtX93fő =31.943.666- Ft 
        ÜZLETMENETHEZ SZÜKS. 
        INGATLAN KARBANTART,  
        FELÚJÍTÁS:  
 
 
 
                                           
0,- Ft/év 
2018 évi Diszkont ráta:    (1 + 0,07)5 =1,402 
 
 
Exit ráta képzése:  
Szakértői megjegyzés: Az exit ráta figyelembe veszi a további időszakra várható 
                    TŐKÉSÍTÉSI RÁTA – 1 % =  ( 7,0% - 1 % ) = 6,0% 
infláció hatását is.  
 
Exit érték:  
N 
 
 
         42.940.515 Ft 
PV=  -----------             =                         ---------------------         =   
  715.675.250,-Ft 
R 
 
     
 
  0,06 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
48 

---

 
 
 
 
 
Exit érték jelenérték:    ( exit érték : utolsó év diszkont rátája ) =  715.675.250,- Ft : 1,402  = 510.467.368,- Ft 
 
FORGALMI ÉRTÉK = CASH  FLOW ÖSSZESEN  =   DCF érték 2027. ÉVIG + maradványérték 2018. ÉV ALAPJÁN 
 
Az ingatlan 5 éves hozam és maradványérték alapján számított jelen értéke:    -401.054.357-,-Ft + 510.467.368,- Ft = 109.413.011,- Ft 
 
Az ingatlan  hozam alapon képzett, kerekített jelen  értéke ( nettó):     109.000.000,- Ft 
 
 
 
 
49 

---