GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
Kazincbarcika, belterületén elhelyezkedő
1351/30 helyrajzi számú ingatlan
F O R G A L M I
É R T É K B E C S L É S E
A szakvélemény 12 számozott oldalt és a mellékleteket tartalmazza.
Készült: 2021. november 15-én, 3 példányban
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő 1351/30 helyrajzi számú ingatlan
FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
T A R T A L O M
1. ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY
2.
AZ INGATLAN ISMERTETÉSE
2.1. Az ingatlan adatai
2.2. Adatszolgáltatás
2.3. Az ingatlan és környezetének leírása
3.
ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS
3.1. Az értékelés módszere (TEGOVA)
3.2. A hitelbiztosítéki érték ismertetése
3.3. A forgalmi érték meghatározása
4.
MELLÉKLETEK
térképmásolat
tulajdoni lap másolat
szabályozási terv kivonat
fotódokumentáció
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
2
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
1. ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY
Kazincbarcika Város Önkormányzata (3701 Kazincbarcika, Fő tér 4.sz.)
megbízásából elkészítettem a
Kazincbarcika
belterületi ingatlan
( Hrsz.: 1351/30)
piaci forgalmi értékbecslését.
Az értékbecslés tárgyát képező ingatlan nettó becsült forgalmi értéke,
piaci összehasonlító adatokon alapuló módszerrel
2.700.000,- Ft
azaz
kétmillióhétszázezer forint.
Megjegyzés:
Fenti érték az ÁFA-t nem tartalmazza, per-igény és tehermentes állapotra vonatkozik.
Az értéket a piaci összehasonlító módszer bemutatásával határoztam meg a 2021. október
20-i helyszíni szemle alapján, a 2021. november 15-i fordulónappal.
Az értékelés célja az ingatlan piaci forgalmi értékének megállapítása, a Megbízó részére.
Megbízó tudomásul veszi, hogy az értékelő környezetvédelmi és diagnosztikai vizsgálat
elvégzésére nem jogosult, az értékelést szemrevételezés és a Megbízó adatszolgáltatásai
alapján készíti el. Az értékelő által meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a
megbízási díj nagyságával. Az értékmeghatározást nem befolyásolták a Megbízó személyes
szempontjai, a szakértő mindettől függetlenül állapította meg a fenti értéket.
Jelen szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 pld. a megbízóé, 1 pld. a szakértőé.
Az értékelés 90 nap időtartamra érvényes.
Miskolc, 2021. november 15.
Gom b o s Á g n e s
szakértő
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
3
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE
2.1. Az ingatlan adatai
Cím:
Kazincbarcika, belterület
Tulajdonos:
Kazincbarcika Város Önkormányzata
Helyrajzi szám:
1351/30
Fekvése:
belterület
Megnevezése:
beépítetlen terület
Terület:
700 m2
Terhelési bejegyzés:
nincs
2.2. Adatszolgáltatás
A tulajdonos az értékelés elkészítéséhez átadta:
• térképmásolat (2021.10.18.)
• tulajdoni lap másolat (2021.10.18.)
• szabályozási terv kivonat
Az értékbecslés fenti dokumentáció, az általam szerzett összehasonlító adatok, valamint a
helyszíni bejáráson tapasztaltak és a Megbízótól kapott információk alapján készült. A
helyszínen az átadott dokumentációt leellenőriztem, és azokat jónak találtam.
2.3. Az ingatlan és környezetének bemutatása
Térség / régió/ bemutatása:
Az Észak-magyarországi régió Magyarország
észak-keleti részén helyezkedik el, Borsod-Abaúj-
Zemplén, Heves és Nógrád megyét öleli föl,
központja:
Miskolc.
A
régió
északon
Szlovákiával, keleten pedig Ukrajnával határos.
Szomszédos régiók: Közép-Magyarország és
Észak-Alföld. A régió területe 13 429 km2, amely
az ország területének 14,4 %-át teszi ki. Az ország második legnagyobb megyéje
Borsod-Abaúj-Zemplén, míg a második legkisebb Nógrád megye. Borsod-Abaúj-
Zemplén a régió területének 54, Heves 27, Nógrád pedig 19 %-át adja.
Terület és népesség tekintetében a régió a negyedik helyen áll Magyarországon.
Észak-Magyarország földrajzi és természeti adottságai alapján az ország egyik
legváltozatosabb régiója. Területén találkozik az Északi-középhegység és az Alföld.
Ásvány- és nyersanyag vagyona közül az építőanyagban való gazdagsága, valamint jelentős
lignittelepei emelhetők ki. A régió jelentős ökológiai potenciállal rendelkezik, természeti
kincseinek tárházát a gyógyvíz-, hévíz- és ásványvízforrások bővítik.
A régióban a felsőoktatás szerepe meghatározó. A régió szőlő- és gyümölcstermelése
jelentős. A térség idegenforgalmi vonzerejét a változatos természeti adottságok, kulturális
értékek, néprajzi hagyományok, a gyógyvizek, a híres szőlő és borkultúra adják.
Borsod-Abaúj-Zemplén megye bemutatása:
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
4
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
Főbb adatok:
Terület: 7.247 km2
Lakónépesség száma: 692.771 fő
Népsűrűség: 97,9 fő/km2
Települések száma: 358
Székhelye: Miskolc
Fõbb városok: Sajószentpéter, Mezőkövesd, Ózd,
Sárospatak, Sátoraljaújhely, Szerencs, Tiszaújváros, Encs
Kistérségei: Abaúj – Hegyközi, Bodrogközi, Edelényi, Encsi, Kazincbarcikai, Mezőcsáti,
Mezőkövesdi, Miskolci, Ózdi, Sárospataki, Sátoraljaújhelyi, Szerencsi, Szikszói,
Tiszaújvárosi és a Tokaji kistérség.
Borsod-Abaúj-Zemplén megye az ország északkeleti részén helyezkedik el.
Az ipari nagyvállalatok felbomlása, a mezőgazdaság privatizációja és az egyéni vállalkozói
kedv felerősödése következtében a gazdálkodó szervezetek száma ugrásszerűen megnőtt.
Magyarországon idegenforgalmi szempontból kevés vonzóbb vidék található, mint ez a
megye. A megye területének negyedrészét borítja erdő, Magyarország legerdősebb tája.
Ezek az erdők, festői tájak vadászatra és kiránduló turizmusra egyaránt alkalmasak. Számos
történelmi és kulturális műemlék mellett itt található a világörökség részévé választott
Aggteleki-cseppkőbarlang, az Európában egyedülálló Miskolc-tapolcai barlangfürdő,
Lillafüred a Palota Szállóval, a Hámori tóval és az ország legnagyobb vízesésével, az
iskoláiról és kultúrájáról híres Sárospatak, a boráról világhírű Tokaj, a matyó hímzéséről
közismert Mezőkövesd.
A megye gazdaságának ágazati szerkezetét az alábbi adatok jellemzik:
Vegyipar: 28 %
Mezőgazdaság: 3 %
Élelmiszeripar: 7 %
Energiaipar: 12 %
Kohászat: 8 %
Gépipar: 3 %
Építőipar: 5 %
Kereskedelem: 20 %
Egyéb: 14 %
A település bemutatása:
Régió: Észak Magyarország,
Megye: Borsod-Abaúj-Zemplén
Kistérség: Kazincbarcikai (32 településsel)
Rang: város
Területe: 36,64 km2
Lakosság száma (2018): 28 337 fő
Kazincbarcika Borsod-Abaúj-Zemplén megye harmadik legnépesebb városa. A Bükk-
hegység északkeleti lábánál, a Sajó völgyében fekszik. 1947-ben közigazgatásilag összevont
Sajókazinc és Barcika (mely a következő évben a Kazincbarcika nevet vette fel), valamint
az építkezések által (1954) érintett Berente alkotta az új város vázát. Vegyipara Európa szerte
jelentős.
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
5
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
A város kiemelkedő szerepet tölt be a régióban, gazdasági és ipari téren egyaránt. A helyi
kis és középvállalatok, a környező településeken működő mezőgazdasági termelés, a
közelmúltban átadott autópálya közelsége, valamint a régióba folyamatosan betelepülő
multicégek kedvező hatása befolyásolja a környezet gazdasági helyzetét.
2.3.1. Az ingatlan környezetének leírása
A tárgyi ingatlan Kazincbarcika belterületén, a 26-os számú főúttól déli irányban, a város
nyugati részén található, a TESCO áruház szomszédságában. Megközelítése az Alsóvárosi
körútról lehetséges.
2.3.2. A telek leírása
A „beépítetlen terület” megnevezése az ingatlan nyilvántartásnak megfelelő, kerítetlen üres
terület.
A téglalap alakú telek kötött talajú, megközelítőleg sík felszínnel rendelkezik. A telek
hasznosítása a nyilvántartásnak megfelelő. A terület rendezett, gondozott, kerítetlen.
Megközelítése szilárd burkolatú, aszfaltozott úton keresztül lehetséges, viszont közterületi
kapcsolata nincs. A védőkorláttal ellátott út és a telek között árok húzódik. Az értékelt
területet északi irányban a TESCO, délről az árok, nyugati irányból beépítetlen terület
határolja.
A telek területe: 962 m2.
2.3.3. Területfejlesztési szabályozás
Kazincbarcika Város Helyi Építési Szabályzatáról és Szabályozási Tervéről szóló 22/2019.
(IX.19.) önkormányzati rendelete az ingatlant beépítésre szánt területként hasznosítja,
Lke kertvárosi lakóterület övezeti előírással. Lke 44542
A telek oldalhatáron álló módon építhető be 30 %-os mértékben, 5 m építménymagassággal.
25. §
Kertvárosias lakóterületek (Lke)
/1/ A szabályozási terven
Lke jellel jelölt kertvárosias lakóterület laza beépítésű, 7,5
m-es épületmagasságot meg nem haladó, elsősorban lakóépületek elhelyezésére
szolgál.
/2/ A kertvárosias lakóterületen belül elhelyezhető épületek és funkciók:
a) legfeljebb négylakásos lakóépület
b) helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület
c) egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület
d) a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású kézműipari épület
/3/ A kertvárosias lakóterület építési telkein kivételesen elhelyezhető:
a) Legfeljebb hatlakásos lakóépület
b) a helyi lakosság közbiztonságát szolgáló építmény
c) sportépítmény
d) a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású egyéb gazdaság
építmény
/4/ A kertvárosias lakóterület építési telkein kivételesen sem helyezhető el:
a) üzemanyagtöltő állomás
b) négynél több vendégszobát tartalmazó szálláshely szolgáltató épület
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
6
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
c) közösségi szórakoztató, kulturális épület
d) önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és
az ezeket szállító járművek számára
e) termelő kertészeti építmény
/5/ Az utcai kerítés legfeljebb 1,80 m magassággal létesíthető. Utcára teljesen zárt
(áttörés nélküli) kerítés a kertvárosias utcakép biztosítása miatt nem építhető.
Az utcai kerítések legalább 50% - ban áttörtek legyenek. Élő zöld sövénykerítés az
utcai kerítésnél is alkalmazható.
/6/ A kertvárosi lakóterületeken belül elhelyezhető lakások számának megállapítása
a teleknagysághoz kötött.
Amennyiben a meglévő telek területe:
-Kisebb vagy egyenlő, mint 500 m2
Legfeljebb kétlakásos lakóépület építhető, egy lakóépületben.
Melléképület csak főépülettel egybe építve létesíthető.
-Nagyobb, mint 500 m2, de kisebb, mint 800 m2
Legfeljebb három lakás építhető, legfeljebb két lakóépületben
-Nagyobb, mint 800 m2
Legfeljebb négylakásos lakóépület építhető, egy telken legfeljebb két
lakóépületben, azonban a lakásszám ekkor sem haladhatja meg a négy lakást.
- Nagyobb, mint 1200 m2
Legfeljebb hatlakásos lakóépület építhető, egy telken legfeljebb két
lakóépületben, azonban a lakásszám ekkor sem haladhatja meg a hat lakást.
Az ingatlanon adottságaira tekintettel fejlesztési lehetőség adódik, de ehhez a megközelítés
biztosítása szükséges.
3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS
Az érték megállapításánál a TEGOVA által javasolt módszert alkalmaztam, kiegészítve azt
a hitelbiztosítéki érték megállapításánál előírt követelményekkel. A hitelbiztosítéki érték
meghatározását 25/1997.(VIII.1.) PM rendeletet írja elő.
A tartalmi és formai követelményeknél a PM rendeletben előírtakhoz tartottam magamat.
3.1.
Az értékelés módszere (TEGOVA)
A TEGOVA javaslata alapján az eszközérték meghatározásának alapja a következő lehet:
• az újraelőállítási (pótlási) költség
• a piaci érték
• az üzleti hasznosításból származó profit
Jelen esetben az értékelés célját és jelenlegi hasznosítást tekintve a piaci módszer
alkalmazható.
Az alkalmazott módszer leírása:
Piaci érték definíciója a következő:
A nyílt piaci érték egy olyan optimális árat jelent, amelyen elvárható egy tulajdoni
érdekeltség (azonnali fizetésű) készpénz ellenében való, egyéb feltétel nélküli értékesítése,
feltételezve, hogy
• van egy eladni szándékozó fél
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
7
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
• rendelkezésre áll egy, az eladás lebonyolításához szükséges ésszerű időtartam,
figyelembe véve a tulajdon jellegét és piaci helyzetét
• az értékek az adott időszakban nem változnak
• az ingatlan szabadon értékesíthető
• nem vesznek figyelembe olyan magasabb árat, amelyet egy speciális
érdekeltségű vásárló fizet
3.2.
A hitelbiztosítéki érték ismertetése
3.2.1. A hitelbiztosítéki érték fogalma, megállapítása
A hitelbiztosítéki érték fogalma, megállapításának módszere a termőföldnek nem minősülő
ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó 25/1997. (VIII. 1.) PM
rendelet alapján a következő:
A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke.
A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a hitelintézet által folyósított kölcsönök hosszú
lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait
és hozamait veszik figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost
megilletnek.
A hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a piaci érték, melynek meghatározására
háromféle módszer alkalmazható:
a)
a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés;
b)
a hozamszámításon alapuló értékelés;
c)
a költségalapú értékelés.
Az értékelést legalább kétféle, lehetőség szerint azonban mind a háromféle módszerrel el
kell készíteni. Ezt követően az értékek és eltérések értelmezése, elemzése alapján az
óvatosság elvét követve kell az értékelési szakvéleményben a hitelbiztosítéki értékre
javaslatot tenni.
A hitelbiztosítéki érték általános forgalmi adót nem tartalmaz.
A hitelbiztosítéki érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál szokásosan elemzett
kockázatok közül különös figyelmet kell fordítani:
a)
az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatára;
b)
a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;
c)
az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;
d)
a követelés érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokra (védelem, állagmegőrzés,
értékesítési költségek).
A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatai, nevezetesen a hitelezett tevékenység
kockázatai és a hitelfelvevő személyében rejlő kockázatok nem vehetők figyelembe.
A hitelintézet az értékelési szakvéleményben javasolt értéket az értékeléskészítésének
időpontjától számítva legfeljebb kilencven napig fogadhatja el a hitelbiztosítéki érték
meghatározásához.
3.2.2. A hitelbiztosítéki érték meghatározásának módszerei
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés:
A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
8
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
1.
Az alaphalmaz kiválasztása.
2.
Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.
3.
Fajlagos alapérték meghatározása.
4.
Értékmódosító tényezők elemzése.
5.
A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.
6.
Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.
Hozamszámításon alapuló értékelési módszer:
A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek
megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az
értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi,
mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései
összefoglalva:
1.
Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése.
2.
A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként.
3.
Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként.
4.
A tőkésítési kamatláb meghatározása.
5.
A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása.
6.
A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték.
Költségalapú módszer:
A költségalapú értékmegközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le
kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez
tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat.
Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint
olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre. A módszer fő lépései:
3.2.3. Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményei
1. A hitelbiztosítéki érték-megállapítási szakvélemények tartalmára és formájára vonatkozó,
az általános értékelési szabályokon túlmutató különleges szabályok az alábbiak:
a) az értékelőnek szakvéleményét ki kell egészítenie egy olyan résszel, amelyben a ingatlan
piaci, környezeti, jogi és műszaki adottságai alapján hosszú távú előrejelzést tesz az ingatlan
piaci árára és annak változási trendjére, eladhatóságára és annak várható időigényére;
b) az értékelési szakvéleményen a készült dokumentációk összes számát és az adott példány
sorszámát fel kell tüntetni. A dokumentációt folyamatos oldalszámozással kell ellátni, és az
oldalakat szétválaszthatatlanul kell egybefűzni.
A szakvélemény tartalmazza a következőket:
1. a megbízó megnevezését;
2. az értékelés célját;
3. az ingatlan azonosítását, az értékelt jog megnevezését;
4. az értékelő feladatának pontos meghatározását;
5. a vizsgálat folyamatának bemutatását;
6. az alkalmazott értékelési módszereket és ennek indoklását;
7. a használt fogalmak értelmezését;
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
9
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
8. a meghatározott piaci értékek alapján a hitelbiztosítéki értékre vonatkozó javaslatot;
9. azt az időpontot, amikor az ingatlan hitelbiztosítéki értéke azonos az értékelő által
javasolttal, továbbá az értékelés készítésének időpontját;
10. a szakvélemény feletti rendelkezési jogot;
11. a felhasznált adatok forrásainak megjelölését, dokumentálását;
12. a helyszíni szemle tényét, időpontját;
13. az értékelés készítőjének és az anyag összeállításában részt vevők megnevezését,
szakmai megfelelésük igazolását;
14. az értékelő hiteles aláírását a megállapított érték igazolására;
15. az ingatlan szabatos, ingatlan-nyilvántartás szerinti és természetbeni leírását;
16. az ingatlan földrajzi környezete, annak demográfiája, gazdasága, az értékelt ingatlan
szempontjából fontos egyéb jellemzői leírását;
17. az ingatlan gazdasági környezetének ismertetését, amely az ingatlannak az értékelés
készítésének időpontjában fennálló használatát, értékét és ezek jövőbeli alakulását határozza
meg;
18. az ingatlanpiaci környezet bemutatását és tényadatokkal történő jellemzését;
19. az ingatlan közvetlen környékének leírását, ideértve az ingatlannak a településhálózaton
és településen belüli fekvését, megközelíthetőségét, tömegközlekedési kapcsolatait,
infrastrukturális ellátottságát;
20. az ingatlan használatának ismertetését, ideértve a múltbeli, a jelenlegi és a jövőbeli
használókat és a használat módját, intenzitását, anyagi következményeit;
21. az ingatlan jogi viszonyai, az építéshatósági előírások bemutatását, ideértve az ingatlan-
nyilvántartáson belüli és az azon kívüli jogi tényeket, a vonatkozó építési szabályokat és
várható változásukat;
22. a telek leírását, ideértve a telek méretét, alakját, domborzati viszonyait, növényzetét,
közműellátottságát, beépítettségét és beépíthetőségét, valamint a telken lévő építmények és
létesítmények (tereptárgyak) bemutatását;
23. a felépítmények leírását, a távolról közelítve elv alkalmazásával, a primer és a szekunder
épületszerkezetek részletes, a vizsgált mélységének megfelelő jellemzését és állapotleírását.
24. a szakvélemény egy fejezetében fel kell sorolni azokat a feltételezéseket, amelyek
mellett az értékelés érvényes. Az értékelési szakvéleményben részletesen, követhető és
ellenőrizhető módon be kell mutatni az értékelés lépéseit, a számításokat.
25. a szakvéleményt mellékletekkel kell alátámasztani. Kötelezően csatolandó mellékletek:
- az ingatlan hiteles, a fordulónapi állapotot bemutató tulajdoni lapja;
- azok a szerződések és egyéb iratok, amelyek lényegesek az ingatlan jogi helyzetének
megértéséhez, bizonyításához, ideértve a terhekre vonatkozó iratokat is;
- az ingatlant bemutató fotó.
3.3.
A forgalmi érték meghatározása
Ingatlanpiaci helyzet:
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
10
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
A közelmúltban kialakult, az egész országra kiterjedő ingatlan ár emelkedés a város ingatlan
piacára is jellemző A kereslet hasonló ingatlanok iránt átlagos, aminek következtében az
ingatlan értékesíthetősége átlagos időt vehet igénybe. A CSOK, a babváró program és a
kedvező hitelfelvételi lehetőségek pozitív hatással vannak a város ingatlan piacára.
3.3.1. A terület ingatlanpiaci elemzése:
Az ingatlan területi elhelyezkedése, megközelítése jó. A városban hasonló paraméterű,
értékesíthető ingatlan a szabadpiacon elvétve található. Értékcsökkentő a jelenlegi
megközelíthetőség.
3.3.2. Alkalmazott módszerek:
Az ingatlan értékét a piaci módszer alkalmazásával közelítettem meg a reális piaci forgalmi
érték meghatározása érdekében.
3.3.3 A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés:
Forrás: ingatkan.com
Hasonlító adat Hasonlító adat Hasonlító adat
megnevezés
Vizsgálat tárgya
1.
2.
3.
az ingatlan címe:
hrsz 1351/30
Tardonai u. 35.
Új élet u.1.
Táncsics u. 36.
funkció
beépítetlen terület
telek
telek
telek
telek terület (m2)
700
1 150
1 479
2 120
értékesítési/kínálati ár (Ft)
8 500 000
11 500 000
9 540 000
értékesítés/kínálat ideje (év)
2021
2021
2021
ajánlat jellege
hirdetés
hirdetés
hirdetés
hivatkozási szám ingtalan.com
31 944 047
32 353 704
27872153
fajlagos ajánlati ár (Ft/m2)
7 391
7 776
4 500
Értékbefolyásoló tényezők
ajánlat / eladás
ajánlat
ajánlat
ajánlat
elhelyezkedés
rosszabb
jobb
jobb
környezet
jobb
jobb
jobb
utca felőli megközelíthetőség
hasonló
hasonló
hasonló
Korrekciós tényezők
ajánlat ideje miatt
1
1
1
ajánlat jellege miatt
0,95
0,95
0,95
elhelyezkedés
0,9
0,9
0,9
piaci kereslet
1
1
1
terület nagysága
1
1
1,1
vezeték jog
1
1
1
megközelíthetőség
0,8
0,8
0,8
településen belüli lévő fekvés
1
1
1
közmű
0,8
0,8
0,8
funkció
1
1,1
1
Korrigált egységár (Ft/m2)
4 045
4 680
2 709
Hasonlító átlagár (Ft/m2)
3 811
kiinduló fajlagos érték kerekítve
3 811
(Ft/m2):
Becsült érték (Ft ):
2 667 795
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
11
GOMBOS ÁGNES ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő
i.sz. 2908
Becsült érték kerekítve(Ft ): 2 700 000
Az értékbecslés tárgyát képező ingatlan fajlagos becsült forgalmi értéke,
piaci összehasonlító adatokon alapuló módszerrel nettó
2.700.000,- Ft
azaz
kétmillióhétszázezer forint.
Összehasonlító adatok bemutatása:
1.adat
Eladó építési telek a Rózsadomb szomszédságában. Jelenleg családi kertként funkcionál, tele
gyümölcsfával és szőlővel és pazar kilátással.
Előtetős pince, szerszámos és egy kisház található a telken, amit többször az év kertjének
választottak az elmúlt években.
2.adat
A telek a Nitech szerszámbolt mögött található. Gazdaság területté lett nyilvánítva, ebből adódóan
akár három szintes irodaház, raktár de még benzinkút is építhető rá. Sajnálatos módon egyedülálló
családi ház nem. Ezért kerül eladásra.
3.adat
Táncsics M. utcában 2120 m2-es építési telek eladó.
Ezen értékelési bizonyítvány 3 példányban a piaci érték megállapítására készült.
Miskolc, 2021. november 15.
Az értékelési bizonyítványt készítette:
G o m b o s Á g n e s
szakértő
Kazincbarcika belterületén elhelyezkedő ingatlan
forgalmi értékbecslése / Hrsz.: 1351/30/
12
