T E L E P Í T É S I T A N U L M Á N Y T E R V
Őrbottyán – Kálváriadomb
Kálvária utca – Damjanich utca – Beliczay Pál utca – Csáky Miklós utca
által határolt terület
2021. március
2 / 20
Megrendelő: Dunaflat Hungary Kft.
2120 Dunakeszi, Szabadka utca 23.
Tervező:
Lőrinczy Ádám Gergő (TT 01‐6351)
Lőrinczyné Zelinka Szilvia Judit
Tartalom
Bevezető ............................................................................................................................................... 4
1. A tervezési terület bemutatása ....................................................................................................... 4
1.1. A tervezési terület elhelyezkedése .......................................................................................... 4
1.2. A tervezési terület városi és térségi kapcsolatai ..................................................................... 5
2. A változással érintett terület vizsgálati bemutatása ....................................................................... 6
2.1. A tervezési terület településrendezési tervi előzményeinek vizsgálata .................................. 6
2.1.1. Őrbottyán Településszerkezeti tervének (TSZT) vizsgálata ............................................. 6
2.1.2. Őrbottyán Helyi Építési Szabályzatának vizsgálata.......................................................... 7
2.2. A szomszédos települések hatályos településrendezési eszközeinek vizsgálata a tervezési
terület vonatkozásában ................................................................................................................... 9
2.3. A tervezési terület társadalmi és humáninfrastrukturális viszonyai ....................................... 9
2.4. A tervezési terület környezetének vizsgálata .......................................................................... 9
2.4.1. Az épített környezet vizsgálata ........................................................................................ 9
2.4.2. A természeti környezet és a zöldfelületi rendszer vizsgálata ........................................ 10
2.5. Közlekedés vizsgálat .............................................................................................................. 10
2.5.1. Közúti közlekedés .......................................................................................................... 10
2.5.2. Közösségi közlekedés .................................................................................................... 10
2.6. Közmű vizsgálat ..................................................................................................................... 10
2.7. vizsgálati összefoglaló ........................................................................................................... 12
3. A módosítás során elérendő célok összefoglalása – Beépítési terv .............................................. 13
3.1. Beépítési terv ......................................................................................................................... 14
4. Szabályozási koncepció .................................................................................................................. 18
A helyi építési szabályzat és a szabályozási terv módosítandó elemeinek összefoglalása és
módosítási javaslata............................................................................................................................ 18
4.1. A helyi építési szabályzatot érintő módosítások ................................................................... 18
4.2. A szabályozási tervet érintő módosítások ............................................................................. 18
4.2.1. Közterületi szabályozás módosítása .............................................................................. 18
4.2.2. Irányadó telekhatár ábrázolása ..................................................................................... 18
4.2.3. Új építési övezet jelének ábrázolása ............................................................................. 18
4.2.4. Új övezethatár ábrázolása ............................................................................................. 18
5. A javasolt változás várható infrastrukturális igényei ..................................................................... 19
Közlekedés, Közműfejlesztés, humán infrastruktúra fejlesztési igénye ............................................. 19
5.1. Közlekedésfejlesztési igények ............................................................................................... 19
5.2. Közműfejlesztési igények ....................................................................................................... 19
5.3. Humáninfrastruktúra igények ............................................................................................... 19
6. A javasolt változás várható környezeti és zöldfelületi hatásai ...................................................... 20
7. Örökségvédelmi vagy környezeti érték sérülésének lehetőségei ................................................. 20
3 / 20
BEVEZETŐ
A Dunaflat Hungary Kft. (továbbiakban Ingatlanfejlesztő) a tulajdonában álló, Őrbottyán, belterület
3415/1‐8, 3415/14, 3415/16‐25, 3415/65‐80 hrsz. alatti ingatlanok fejlesztését, lakóépületekkel való
beépítését határozta el.
Az Ingatlanfejlesztő a helyi építési szabályzat módosítását kezdeményezi annak érdekében, hogy a
létrejövő fejlesztés a jelenlegi lakáspiaci igények figyelembevételével valósulhasson meg.
Jelen tanulmányterv
a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és
a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló
314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet szerinti tartalommal készült.
A tanulmánytervhez a szakági vizsgálatok a hatályos Helyi Építési Szabályzathoz 2016‐ban elkészített
helyzetfeltáró és helyzetelemző munkarészek, illetve az alátámasztó javaslat felhasználásával
készültek el. A hatályos Helyi Építési Szabályzatot a Pestterv Kft. készítette.
1.
A TERVEZÉSI TERÜLET BEMUTATÁSA
1.1.
A TERVEZÉSI TERÜLET ELHELYEZKEDÉSE
Őrbottyán Pest megyében a Budapesti Agglomeráció ÉK‐i részén helyezkedik el, Budapesttől mintegy
30 km‐re, a 2104. jelű út mentén Gödöllő és Vác között nagyjából félúton.
1. ábra – A tervezési terület elhelyezkedése (forrás: saját készítésű ábra)
A tervezési terület Őrbottyán belterületének északkeleti részén, a Kálvária – Damjanich – Beliczay Pál
– Csáky Miklós utcák által határolt területen helyezkedik el. A tervezési terület nagysága ~4,5 hektár,
jellemzően beépítetlen. Épületek csak a Csáky Miklós utca déli oldala mentén állnak. A tervezési terület
nyugatról és északról beépült lakóterületekhez kapcsolódik, keletről mezőgazdasági területtel, délről
a temetővel határos.
4 / 20
2. ábra – A tervezési terület bemutatása (forrás: saját készítésű ábra)
1.2.
A TERVEZÉSI TERÜLET VÁROSI ÉS TÉRSÉGI KAPCSOLATAI
A tervezési terület feltárása a Damjanich utca felől valósul meg, mely közvetlenül csatlakozik a Rákóczi
Ferenc utcához. A Rákóczi Ferenc utca közvetlen kapcsolatot biztosít Őrbottyán városközponttal,
ahonnan közúton Budapest belvárosa 40 percen belül, a járásközpont Vác 20 percen belül elérhető.
3. ábra – A tervezési terület térségi kapcsolatai (forrás: saját készítésű ábra)
5 / 20
2.
A VÁLTOZÁSSAL ÉRINTETT TERÜLET VIZSGÁLATI BEMUTATÁSA
A vizsgálat célja az érintett területen és közvetlen környezetében a meglévő állapot feltárása, az
épített‐ és a természeti környezet vizsgálata és a tervezett módosítások megalapozása.
2.1.
A TERVEZÉSI TERÜLET TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVI ELŐZMÉNYEINEK VIZSGÁLATA
A hatályos településszerkezeti terv az országos és térségi területrendezési tervek (OTrT, BATrT)
figyelembevételével készült, továbbá illeszkedik a hatályos területfejlesztési dokumentumokhoz. Mivel
a TSZT módosítása jelen tervezésnek nem célja, ezért a területrendezési és területfejlesztési tervi
előzmények vizsgálatára nem kerül sor, azok lényeges elemeit a TSZT tartalmazza.
2.1.1. Őrbottyán Településszerkezeti tervének (TSZT) vizsgálata
Őrbottyán településszerkezeti tervét Őrbottyán Képviselő‐testülete 6/2016. (I.27.) számú
határozatával hagyta jóvá. A szerkezeti tervlap alapján a tervezési terület egésze beépítésre szánt,
kertvárosias lakóterület területfelhasználási egységbe sorolt. A tervezési területet a belterület felől
falusias lakóterülethez és kertvárosias lakóterülethez, illetve különleges beépítésre nem szánt
(temető) területfelhasználáshoz kapcsolódik, a külterület irányából kertes mezőgazdasági területtel
határos.
4. ábra – TSZT kivágat (forrás: Őrbottyán Településszerkezeti terve)
A tervezési terület
egésze „országos vízminőség‐védelmi terület” övezetével érintett. A szabályozási tervben a
vízvédelmi területek kijelölésre kerületek, a HÉSZ pedig tartalmazza az érintett területekre
vonatkozó szabályokat;
keleti része „nyilvántartott régészeti lelőhely”. A HÉSZ tartalmazza az érintett területekre
vonatkozó szabályokat.
A szerkezeti tervlap egyéb eleme a tervezési területet nem érinti.
6 / 20
2.1.2. Őrbottyán Helyi Építési Szabályzatának vizsgálata
Őrbottyán Város Önkormányzat Képviselő‐testületének az Őrbottyán Város helyi építési szabályzatáról
és szabályozási tervéről szóló 2/2016. (I.29.) önkormányzati rendelete RM‐1 jelű mellékletének SZT/C
jelű szelvénye, azaz a szabályozási terv szerint a tervezési terület besorolása a TSZT‐nek megfelelő,
Lke‐ 1 jelű, hagyományos kertvárosias lakóterület építési övezet.
Az építési övezetre vonatkozó beépítési paramétereket a HÉSZ 36.§‐a tartalmazza a következők szerint:
„36.§ Az Lke‐1 jelű lakóövezet övezeti paraméterei:
a) a beépítési mód oldalhatáron álló,
b) a kialakítható építési telek legkisebb területe 1.000 m2,
c) a kialakítható építési telek legkisebb szélessége 16 m,
d) a kialakítható építési telek legkisebb mélysége 30 m,
e) a legnagyobb beépítettség terepszint felett 20%,
f) a legnagyobb beépítettség terepszint alatt 25%,
g) a legnagyobb szintterületei mutató 0,5 m2 / m2,
h) a legnagyobb épületmagasság 6,0 m,
i) a legkisebb épületmagasság 3,5 m,
j) a legkisebb zöldfelületi arány 70%.”
A szabályozási terv alapján a tervezési terület keleti része
„nyilvántartott régészeti lelőhely”. Az ezzel
kapcsolatos előírásokat a HÉSZ 5.§‐a tartalmazza az alábbiak szerint:
„5.§ (1) Az ismert régészeti lelőhelyeket az SZF ‐2. számú függelék tartalmazza.
(2) A régészeti lelőhelyek felszín alatti részeit érintő tevékenységek kapcsán a közhiteles Örökségvédelmi
Nyilvántartásban szereplő aktuális adatokat kell figyelembe venni.
(3) A nyilvántartott régészeti lelőhelyeken szükséges megelőző feltárásokkal, bemutatásokkal kapcsolatba
a területileg illetékes örökségvédelmi hatóságot kell megkeresni.
(4) Amennyiben régészeti lelőhelynek nem minősülő területen földmunkák során régészeti lelet, vagy
emlék kerül elő, a munkálatokat azonnal fel kell függeszteni és haladéktalanul értesíteni kell a területileg
illetékes múzeumot.”
5. ábra – Szabályozási terv kivágat (forrás: Őrbottyán Helyi Építési Szabályzata)
7 / 20
A HÉSZ értelmében a tervezési területre vonatkozó előírások az alábbiak:
„33.§ (1) Az adott övezet előírásaiban meghatározott legkisebb építési telekméretnél kisebb területű
kialakult építési telken is lehetséges az építés, ha az összes egyéb előírás betartható. Lakóépülettel csak az
a telek építhető be, amelynél a tervezett lakóépület telepítési helyénél az oldalsó telekhatárok közötti
távolság legalább 11,00 m. Ha a telken lakóépület nem építhető, akkor legfeljebb a telek gondozását,
fenntartását szolgáló (szerszámtárolót, tartózkodót, és egészségügyi‐tisztálkodási helységet tartalmazó)
épület építhető, legfeljebb 5 %‐os beépítettséggel, amelynek legnagyobb épületmagassága 5,0 m lehet.
(2) A kertvárosias lakóövezetek laza beépítésű, összefüggő nagy kertes, több önálló rendeltetési egységet
magába foglaló, elsősorban lakó rendeltetésű épületek elhelyezésére szolgál. A kertvárosias lakóterületeken
elhelyezhető épület:
a) legfeljebb kétlakásos lakóépület;
b) a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató;
c) hitéleti, nevelési, oktatási, egészségügyi, szociális;
d) kulturális;
e) szállás jellegű és
f) sport
rendeltetést is tartalmazhat.
(3) Ha a legalább 16 m telekszélesség biztosított és az építési telek környezetben is a szabadonálló beépítés
alakult ki, akkor a tárgyi építési telken szabadonálló beépítés kell alkalmazni. Az oldalhatáron álló beépítési
módú lakóövezetekben szabadon álló beépítés az egyéb feltételek betartása mellett akkor valósítható meg,
ha a legalább 16 m telekszélesség biztosított.
(5) A HÉSZ eltérő rendelkezéseinek hiányában egy építési telken legfeljebb két épület létesíthető, melyek
közül legfeljebb egy tartalmazhat lakó rendeltetést.
34.§ (1) A tervezett új, lakás rendeltetést tartalmazó épületnek a telek egyik oldalhatárára merőlegesen
mért mérete, szélessége nem lehet kisebb 5,00 m‐nél.
(2) A kertvárosias lakó építési övezetekben elhelyezésre kerülő épületnek az utcavonalra merőleges irányú
mérete nem haladhatja meg a 25,0 m‐t.
(3) A HÉSZ eltérő rendelkezéseinek hiányában a kertvárosias lakó építési övezetekben a lakó rendeletetést
tartalmazó épületek épületmagassága nem lehet kisebb 3,5 m‐nél, és nem haladhatja meg a 6,00 m‐t. A
kertvárosias lakó építési övezetekben a lakó rendeltetést nem tartalmazó épületek legkisebb
épületmagassága 3,00 m legnagyobb épületmagassága 6,00 m lehet.
(4) Kertvárosias lakó építési övezetekben az épületek közterület felőli homlokzatát az épülethez közelebbi
oldalsó telekhatárra merőlegesen kell elhelyezni.
(5) Az épületeknek illeszkednie kell a szomszédos épületek által meghatározott utcaképhez.
35.§ (1) Az utcai telekhatártól mért 40 m‐nél hosszabb telkek esetén az utcai telekhatártól mért 40 m‐en túli
telekrész nem építhető be, azaz a 40 m‐es távolság egyben az építési telek hátsókerti építési határvonala is.
Meglévő nyeles telek esetén ez a távolság a nyélnek a beépíthető telekrészhez való csatlakozásától
számítandó. Ennek az előírásnak a betartásától csak az adott övezetre vonatkozó eltérő előírások esetén
lehet eltekinteni.
(2) A kertvárosias lakóövezetekben az adott övezetre vonatkozó eltérő előírásokat is figyelembe véve a
melléképítmények közül:
a) közmű‐becsatlakozási műtárgy,
b) közműpótló műtárgy,
c) hulladéktartály‐tároló,
d) ‐ épülettől különálló – építménynek minősülő kirakatszekrény,
e) kerti építmény,
f) húsfüstölő, jégverem, zöldségverem; állat ól, állatkifutó;
g) trágyatároló, komposztáló,
h) zászlótartó oszlop
helyezhető el.”
8 / 20
2.2.
A SZOMSZÉDOS TELEPÜLÉSEK HATÁLYOS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEINEK VIZSGÁLATA A
TERVEZÉSI TERÜLET VONATKOZÁSÁBAN
A tervezéssel érintett terület léptékéből és elhelyezkedéséből fakadóan a szomszédos települések
terveire nincs közvetlen hatással. Ez viszont is igaz, a szomszédos települések településrendezési
eszközei sem hatnak közvetlenül a tervezési területre.
2.3.
A TERVEZÉSI TERÜLET TÁRSADALMI ÉS HUMÁNINFRASTRUKTURÁLIS VISZONYAI
Őrbottyán utolsó becsült népessége 7 605 fő (2019 évben), népsűrűsége 278 fő/km2. A lakások száma
2673, a népesség számát figyelembe véve ez 2.8 fő lakásonként.
Őrbottyán területén a közelmúltig nem működött bölcsőde, azonban jelenleg is folyó
intézményfejlesztési program keretében 2022. év végére két épületben összesen 96 férőhellyel
elérhetővé válik ez a szolgáltatás. Az Őrbottyáni Óvoda jelenleg két épületben üzemel összesen 13
csoporttal (300 férőhely), egy harmadik épület pedig igény esetén rendelkezésre áll további 4 csoport
kapacitással, így a meglévő infrastruktúra által összesen 17 csoport, vagyis mintegy 510 óvodás korú
gyermek ellátása biztosított.
A városban jelenleg 16 tantermes általános iskola működik, azonban a korábban említett
intézményfejlesztési program keretében új, 24 tantermes iskolaépület építése van folyamatban.
A háziorvosi ellátás jelenleg két felnőtt és egy gyermek praxissal működik, az infrastrukturális feltételek
adottak egy harmadik felnőtt háziorvosi praxis indításához.
Az alapfokú kereskedelmi, vendéglátási, szolgáltatási intézmények település szerte megtalálhatók, és
a piacgazdasági viszonyok között értelemszerűen igyekeznek a helyi fizetőképes keresletet kielégíteni.
Őrbottyán alapfokú közintézmény hálózattal tehát – köszönhetően az elmúlt évek fejlesztéseinek – a
település nagyságrendjéhez mérten megfelelően ellátottnak tekinthető.
2.4.
A TERVEZÉSI TERÜLET KÖRNYEZETÉNEK VIZSGÁLATA
2.4.1. Az épített környezet vizsgálata
A tervezési terület nagyrészt beépítetlen, csupán a Csáky Miklós utca menti telkek épültek be. A
tervezési terület környezetében lévő tömbökben a jellemző épülettípus a családiházas lakóépület és a
még fennmaradt hétvégi ház, melyek építészeti stílusa igen változatos. Általában földszintes, vagy
földszint plusz tetőtér beépítésűek, az épületmagasság sehol nem haladja meg a 6 métert.
1‐2.fotó (forrás: saját készítésű fotó)
9 / 20
A környező telkek mérete és jellemző geometriája tömbönként eltérő, ebből kifolyólag a kialakult
beépítési mérték változó, jellemzően 20 és 40% kötötti.
A tervezési területen és környezetében védett, vagy védelemre érdemes építészeti érték nincs.
2.4.2. A természeti környezet és a zöldfelületi rendszer vizsgálata
A tervezési terület környezetében a családiházas lakóépület a beépítés jellemző típusa. Ennek
megfelelően a közterületi zöldfelületek aránya alacsony, közterületi fasor nincs, ugyanakkor ezt a
magánkertek magas zöldfelületi intenzitása ellensúlyozza.
3‐4.fotó (forrás: saját készítésű fotó)
A tervezett fejlesztés belterületen tervezett, országos jelentőségű védett, vagy védelemre tervezett
természeti területet, európaiközösségi jelentőségű természetvédelmi rendeltetésű területet
(Natura2000területet), országos ökológiai hálózati elemet, illetve egyéb táj‐ és természetvédelmi
szempontból értékes területet nem érint.
2.5.
KÖZLEKEDÉS VIZSGÁLAT
2.5.1. Közúti közlekedés
A tervezési terület megközelíthetősége kedvező. A Rákóczi Ferenc utca országos mellékút, melyet a
tervezési területtel a Damjanich utca, illetve a Kodály Zoltán utca köt össze. A tervezési területet feltáró
lakóutcák nem épültek ki.
2.5.2. Közösségi közlekedés
A Rákóczi Ferenc utcában, a tervezési területtől gyaloglási távolságra buszmegálló található, mely
kapcsolatot biztosít mind a városközpont, mind a szomszédos települések irányába. Az Őrbottyáni
Vasútállomás a tervezési területtől 1,5 km‐re található.
2.6.
KÖZMŰ VIZSGÁLAT
A tervezési terület közművekkel jellemzően ellátatlan, közvetlenül csak a vízellátás műtárgyai érintik.
Ugyanakkor közvetlen szomszédságában valamennyi közműtípus elérhető, így a fejlesztésre váró
területen minimális ráfordítással a teljes közművesítettség biztosítható.
10 / 20
Vízellátás
Csatornázás
6.ábra (forrás: e‐közmű)
7.ábra (forrás: e‐közmű)
Villamos energia ellátás
Földgáz ellátás
8.ábra (forrás: e‐közmű)
9.ábra (forrás: e‐közmű)
Hírközlés
10.ábra (forrás: e‐közmű)
11 / 20
2.7.
VIZSGÁLATI ÖSSZEFOGLALÓ
A vizsgálat során feltárt körülmények alapján megállapítható, hogy a tervezett fejlesztésnek
különösebb akadálya nincs. A tervezési feladat keretében a hatályos Helyi Építési Szabályzat és annak
mellékletét képező Szabályozási terv módosítása szükséges.
12 / 20
3.
A MÓDOSÍTÁS SORÁN ELÉRENDŐ CÉLOK ÖSSZEFOGLALÁSA – BEÉPÍTÉSI TERV
Ingatlanfejlesztő telekcsoport újraosztás keretében módosítani kívánja a tulajdonában álló telkek
határait oly módon, hogy a meglévő 30 db építési telek helyett 39 db kerüljön kialakításra. Meg kell
jegyezni, hogy a 3415/30 hrsz‐ú ingatlan, bár kertvárosias lakóterületi besorolású, azon a Duna Menti
Regionális Vízmű Zrt. egy műtárgya található, így beépítése a közeljövőben nem reális. A beépítési terv
ennek megfelelően nem tesz javaslatot beépítésére. A javasolt telekosztás a következő:
11. ábra – Telekalakítási javaslat (forrás: saját készítésű ábra)
Ingatlanfejlesztő a tervezési területen kétlakásos lakóépületek építését tervezi. A módosítás célja – a
javasolt telekalakításból következő közterületi szabályozás változása mellett – a hatályos beépítési
paraméterek kismértékű változtatása annak érdekében, hogy a létrejövő beépítés a jelenlegi lakáspiaci
igényeknek jobban megfeleljen. A javasolt beépítési paramétereket az alábbi táblázat mutatja be:
Övezeti paraméter
Lke‐1 jelű építési övezet
tervezett szabályozás
(hatályos szabályozás)
a beépítési mód
oldalhatáron álló
oldalhatáron álló
a kialakítható építési telek legkisebb
1000 m2
720 m2
területe
a kialakítható építési telek legkisebb
16 m
16 m
szélessége
a kialakítható építési telek legkisebb
30 m
30 m, saroktelek
mélysége
esetén 25 m
a legnagyobb beépítettség terepszint felett
20 %
30 %
a legnagyobb beépítettség terepszint alatt
25 %
30 %
a legnagyobb szintterületei mutató
0,5 m2/m2
0,5 m2/m2
a legnagyobb épületmagasság
6,0 m
6,0 m
a legkisebb épületmagasság
3,5 m
3,5 m
a legkisebb zöldfelületi arány
70 %
50 %
13 / 20
A módosítás eredményeként a tervezési terület fejlesztési potenciálja (maximális kihasználtság
mellett) a következőképpen alakul:
hatályos szabályozás
tervezett
változás
szerint
szabályozás szerint
építési telkek száma
32 db
40 db
+ 8 db
építési telkek területe
32681 m2
32971 m2
+ 290 m2
közterületek
területe
4529 m2
4236 m2
‐ 290 m2
(határoló utak nélkül)
építhető épületek száma
32 db
40 db
+ 8 db
kialakítható
rendeltetési
64 db
80 db
+ 16 db
egységek száma
létrehozható beépítés bruttó
6536,2 m2
9891,3 m2
+ 3355,1 m2
alapterülete
létrehozható beépítés bruttó
16340,5 m2
16485,5 m2
+ 145 m2
szintterülete
létrehozandó magánterületi
22876,7 m2
16485,5 m2
‐ 6391,2 m2
zöldfelület
3.1.
BEÉPÍTÉSI TERV
A javasolt beépítés, a jellemző telekméretek függvényében három típusú épülettömeg megjelenését
ábrázolja. Az épületek a fejlesztési terület környezetéhez léptékükben és tömegformálásukban is
illeszkednek. A lakóépületek földszint plusz egy szintesek, magastetősek. Az építési telkeken a helyi
építési szabályzat vonatkozó előírásainak megfelelően lakóépületek létesítése tervezett. A lakások
alapterülete 75, 80, 85, 100 és 135 m2. A burkolt felületek aránya lehetővé teszi a nagy kiterjedésű
telken belüli zöldfelületek kialakítását, lakásonként nagyvonalú teraszokkal tagolva.
12. ábra – Beépítési javaslat (forrás: saját készítésű ábra)
14 / 20
Az építési övezetben meghatározott beépítési paramétereket, a beépítési javaslaton ábrázolt
megoldás az alábbi táblázatban részletezettek szerint használja ki:
TELEKKIMUTATÁS
A beépítési terv szerinti paraméterek
szint‐
zöld‐
s.sz telekmére
beépítési
alapterület szintterület zöldfelület
területi
felületi
.
t
mérték
mutató
arány
m²
m²
m²
m²
%
m²/m²
%
1.
779
160
320
448
21
0,41
58
2.
750
160
320
435
21
0,43
58
3.
750
160
320
418
21
0,43
56
4.
875
177
354
482
20
0,40
55
5.
750
160
320
432
21
0,43
58
6.
750
160
320
418
21
0,43
56
7.
829
177
354
448
21
0,43
54
8.
750
160
320
431
21
0,43
57
9.
750
160
320
418
21
0,43
56
10.
783
160
320
444
20
0,41
57
11.
750
160
320
431
21
0,43
57
12.
750
160
320
418
21
0,43
56
13.
738
150
300
391
20
0,41
53
14.
750
160
320
404
21
0,43
54
15.
750
160
320
418
21
0,43
56
16.
1231
202
404
727
16
0,33
59
17.
975
202
404
484
21
0,41
50
18.
808
177
354
410
22
0,44
51
19.
736
160
320
380
22
0,43
52
20.
736
171
342
416
23
0,46
57
21.
736
171
342
395
23
0,46
54
22.
736
171
342
394
23
0,46
54
23.
769
160
320
413
21
0,42
54
24.
775
160
320
418
21
0,41
54
25.
736
153
306
380
21
0,42
52
26.
1122
275
550
576
25
0,49
51
27.
858
202
404
443
24
0,47
52
28.
858
202
404
443
24
0,47
52
29.
858
202
404
443
24
0,47
52
30.
858
202
404
443
24
0,47
52
31.
858
202
404
443
24
0,47
52
32.
890
202
404
510
23
0,45
57
33.
736
160
320
383
22
0,43
52
34.
1408
275
550
707
20
0,39
50
15 / 20
35.
1121
275
550
572
25
0,49
51
36.
736
153
306
378
21
0,42
51
37.
782
160
320
426
20
0,41
54
38.
868
202
404
523
23
0,47
60
39.
942
202
404
468
21
0,43
50
Jelen tanulmányban Ingatlanfejlesztő korábban megvalósult beruházásai szolgálnak előképül, melyek
látványtervei jól szemléltetik a tervezett épületek tömegformálását.
13. ábra – Látványterv (forrás: megrendelő adatszolgáltatása)
14. ábra – Látványterv (forrás: megrendelő adatszolgáltatása)
Az új telekosztás a telkek feltárásása érdekében javaslatot tesz a meglévőhöz képest kevesebb
közterület kialakítására, zsákutcás megoldással. A közterületek 6 méter széles szórt burkolatú útpályán
teremtik meg a lehetőségét a kétirányú forgalomnak. A lakóutcákban nyílt vízelveztő árok kialakítása
javasolt, egy oldali járda és zöldsáv kialakításával.
16 / 20
15. ábra (forrás: saját készítésű ábra)
17 / 20
4.
SZABÁLYOZÁSI KONCEPCIÓ
A HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS A SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTANDÓ ELEMEINEK
ÖSSZEFOGLALÁSA ÉS MÓDOSÍTÁSI JAVASLATA
A tervezett módosítás a hatályos Településszerkezeti tervet nem érinti.
4.1.
A HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZATOT ÉRINTŐ MÓDOSÍTÁSOK
Mivel a javasolt beépítési paraméterekkel szabályozott építési övezetet a hatályos HÉSZ nem
tartalmaz, a tervezési területnek a fejlesztéssel érintett építési telkeit újonnan kialakított, Lke‐7 jelű,
hagyományos kertvárosias lakóterület építési övezetbe javasolt sorolni. Ennek megfelelően a HÉSZ
kiegészül az új, 41/A.§‐al:
„41/A.§ (1) Az Lke‐7 jelű lakóövezet övezeti paraméterei:
a) a beépítési mód oldalhatáron álló,
b) a kialakítható építési telek legkisebb területe 720 m2,
c) a kialakítható építési telek legkisebb szélessége 16 m,
d) a kialakítható építési telek legkisebb mélysége 30 m, sarok telek esetében min. 25 m
e) a legnagyobb beépítettség terepszint felett 30%,
f)
a legnagyobb beépítettség terepszint alatt 30%,
g) a legnagyobb szintterületei mutató 0,5 m2 / m2,
h) a legnagyobb épületmagasság 6,0 m,
i)
a legkisebb épületmagasság 3,5 m,
j)
a legkisebb zöldfelületi arány 50%.
(2) Egy építési telken legfeljebb két lakás létesíthető, melyek kialakíthatók egy, vagy két épületben.
(3) A 33.§ (5) bekezdése figyelmen kívül hagyandó.”
4.2.
A SZABÁLYOZÁSI TERVET ÉRINTŐ MÓDOSÍTÁSOK
A tervezet az alábbiak szerint érinti a szabályozási tervet:
4.2.1. Közterületi szabályozás módosítása
A javasolt új telekosztás eredményeképpen a (3415/9) hrsz‐ú közterület megszűnik, ezzel
párhuzamosan három új közterület, a 11. ábrán 40.; 41. és 42. jelölésű közterület kerül kiszabályozásra
12,00 méteres szabályozási szélességgel.
4.2.2. Irányadó telekhatár ábrázolása
A javasolt telekhatárok irányadó elemként ábrázolásra kerülnek a szabályozási terven. A szabályozási
terv jelkulcsa kiegészül a következő elemmel: „irányadó telekhatár”.
4.2.3. Új építési övezet jelének ábrázolása
A tervezési terület változással érintett építési telkeit új, Lke‐7 jelű, hagyományos kertvárosias
lakóterület építési övezetbe javasolt sorolni. Az övezeti jelek ennek megfelelően módosulnak.
4.2.4. Új övezethatár ábrázolása
A tervezési terület már beépült építési telkeit a javasolt módosítások nem érintik, azok övezeti
besorolása Lke‐1 jelű, hagyományos kertvárosias lakóterület marad. A létrejövő új Lke‐7 jelű és a
megmaradó Lke‐1 jelű építési övezet között övezethatár ábrázolása szükséges.
18 / 20
17. ábra – Szabályozási terv módosítási javaslat (forrás: saját készítésű ábra)
5.
A JAVASOLT VÁLTOZÁS VÁRHATÓ INFRASTRUKTURÁLIS IGÉNYEI
KÖZLEKEDÉS, KÖZMŰFEJLESZTÉS, HUMÁN INFRASTRUKTÚRA FEJLESZTÉSI IGÉNYE
A hatályos és a tervezett szabályozás által megvalósítható beépítés infrastrukturális igényei között
érdemi különbség nincs.
5.1.
KÖZLEKEDÉSFEJLESZTÉSI IGÉNYEK
A tervezési terület lakóutcákkal való feltárása, az utcák kiépítése szükséges. Ennek megvalósítása –
településrendezési szerződésben szabályozott módon – Ingatlanfejlesztő feladata. Jelen tanulmány
nem tartalmaz külön forgalomtechnikai tervet (kitáblázással), ezt a továbbtervezés során, az útépítési
tervnek kell tartalmaznia. A forgalomtechnikai tervezés során javasolt megvizsgálni a Rákóczi Ferenc
utca – Damjanich utca csomópont esetleges fejlesztési lehetőségeit.
5.2.
KÖZMŰFEJLESZTÉSI IGÉNYEK
A tervezett beruházás keretében valamennyi közmű fejlesztése szükséges. Ennek megvalósítása –
településrendezési szerződésben szabályozott módon – Ingatlanfejlesztő feladata.
5.3.
HUMÁNINFRASTRUKTÚRA IGÉNYEK
A tervezett beruházás humáninfrastrukturális igényei a meglévő intézményrendszer keretein belül
kielégíthetők.
19 / 20
6.
A JAVASOLT VÁLTOZÁS VÁRHATÓ KÖRNYEZETI ÉS ZÖLDFELÜLETI HATÁSAI
A hatályos és a tervezett szabályozás által megvalósítható beépítés környezeti és zöldfelületi hatásai
között érdemi különbség nincs.
7.
ÖRÖKSÉGVÉDELMI VAGY KÖRNYEZETI ÉRTÉK SÉRÜLÉSÉNEK LEHETŐSÉGEI
A tervezési területet nem érinti sem örökségi, sem környezeti érték.
20 / 20
M = 1: 200
A - A metszet
1.50 m
5.00 m
1.80 m
6.00 m
2.60 m
5.00 m
B - B metszet
5.00 m
2.60 m
6.00 m
2.00 m
5.00 m
1.50 m
2
3
3377/3
R
Erkel Ferenc utca
3419
3410/12
5
12
4
3420
(3410/15)
R
7
9
1/a
3410/11
3384/4
1/b
3421
3384/5
11
R
3383/1
8
M = 1: 1 500
3410/10
3
3410/16
Lke-1
Lke-1
3410/1
3384/6
(3410/14)
R
10
3410/9
3410/2
Lf-1
Lf-1
3410/17
5
27
3380/2
3381
3382
R
3383/2
12
3410/3
3410/8
29
(3372)
3384/3
3410/18
7/a
Lke-1
Lke-1
7/b
R
3410/7
3410/4
3410/19
16
3383/3
(3386)
3387/1
(3389/1)
3380/1
3410/6
(3390/1)
R
3410/20
11
3410/5
3410/21
3387/2
3389/2
R
13
3390/2
3410/22
R
15
2616
3387/5
Lf-1
Lf-1
Lke-7
Lke-7
3410/23
(3415/15)
R
3391
Lke-7
Lke-7
3392
R
3389/3
6
2614
2615
3390/3
R
R
8
(3415/28)
R
Damjanich utca
R
Lke-7
Lke-7
(0251)
2555
2556
R
2557
Mk-1
Mk-1
2558
2559
2560
R
2561
2563
2552
2562
2553
2554
3394/1
3415/30
Lf-1
Lf-1
Lke-7
R
Lke-7
R
3394/2
R
R
2564
R
R
(3395)
R
R
R
R
2567
(3396)
2501
Mk-1
Mk-1
R
R
KbT-1
KbT-1
R
R
2568
3398
